상가가 크면 잘될 것이다?

편견을 버리면 상가투자가 보인다(3)

[프라임경제] 백화점이나 대형 할인점등에는 항상 사람들로 넘쳐난다. 넓은 매장에서의 쾌적한 쇼핑이 가능하다는 점과 전문화된 제품의 종류가 다양함으로써 소비층들의 다양한 욕구를 만족시켜주기 때문이다.

그러나 최근 들어서는 ‘무늬만 백화점’인 대형 건물인 쇼핑몰들이 투자자와 임차인 유인에 난항을 겪으면서 지역내 흉물로 전락하기도 하며 오히려 상권의 발전 분위기에 찬물을 끼얹는 사례가 잦아 문제가 되고 있다.

우리가 상가투자에서 흔히들 잘못 알고 있는 상식으로 역세권에 위치하거나 입지가 좋은 대형상가는 상권활성화에 쉬울거라는 환상을 가지게 된다. 그러한 현상은 눈에 보여지는 것만으로 판단하기 때문이다.

상가정보업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews)의 도움을 받아 이러한 편견을 극복하는 기회을 갖도록 하자.

일반적으로 쇼핑몰(테마상가)은 대형 의류 상가의 기능수행을 목적으로 역세권이나 대로변등의 탁월한 입지내에 들어서고 있어 랜드마크로서의 기본적 외형은 충분히 갖추고 있다.

그렇지만 문제는 개개 점포의 규모가 대부분 5평이하다 보니 쾌적한 쇼핑을 원하는 고객들의 만족도에 반하는 상황을 연출하고 있다. 물론 테마상가의 진화형태인 멀티복합상가들이 출현하며 10평이상~20평 내외의 공간을 확보하고 독립점포의 영업이 개별적으로 유지될 수 있도록 해 과거의 문제점을 극복하려는 의지를 보이고는 있다.

그러나 면적이 넓어짐으로써 투자비용이 늘어난다는 것은 결국 투자자들의 부담으로 이어져 결국 분양율을 높이기가 그리 녹록치는 않다.

경기침체에다 쇼핑몰의 공급과잉으로 입점후 겪은 후유증은 예상보다 심각하다. 규모에 따라 1,000개이상의 점포에서 2,000여개의 점포가 분양되다 보니 임차인을 유치못해 상가의 공실 또한 크게 늘 수밖에 없어 상가의 운영권을 헐값에 넘겨주는 사례도 발생하고 있다.

또한 수요층의 욕구를 채워주는 상품 구성력과 주변상권과의 연계성을 고려한 원리보다 외형으로만 상권을 이끌려는 애초의 개발목적으로 결국은 상권의 상승세를 꺾거나 주변에 또 다른 경쟁상권을 초래하게 만드는 결과를 만들 뿐이다.

요즘 분양중인 대형 쇼핑몰들은 고객 흡입을 위해 업종의 경쟁력과 층간의 자연스러운 동선확보다는 영화관, 스포츠시설등의 업종을 구성해 이벤적인 요소로 고객을 유치하려 한다.

하지만 외국의 경우는 이미 엔터테인먼트적인 요소만으로 사업의 한계를 인식하고 오늘날 진행하지 않는 개발계획임에도 국내에서의 분양업체들은 여전히 개발 아이템으로 사용하고 있는 것이 현실이다.

아무리 상권이 좋은 지역에 위치한 대형 상가라도 지역의 대다수 수요층의 마음을 사로잡지 못하면 상가 전체에 미치는 심각성은 상상을 초월할 수 도 있다.

4계절 경기불황이 없는 강남역이라 해도 고객유치 실패로 유독 을씨년 분위기의 상가가 있다. 상층부의 상가 활성도는 차치하더라도 유동인구를 가장 많이 흡입할 것이라는 1층의 의류매장 경우 문을 닫은 점포가 눈에 확 들어올 정도다. 일부 점포가 고객들의 발길을 행여 기대해보지만 불꺼진 상가에 사람들의 발길이 잦을리는 만무하다.

분당 오리역을 중심으로 삼삼오오 들어서있는 대형 건물들도 그 이름값을 해내지 못하고 있다. 입점후 1년이 지났어도 아직 미분양 점포가 남아있는 상가가 있는가 하면 영화관에만 사람들이 북적이고 1층은 과거 의류매장이었던 흔적만 남아있는 상가도 있다.

보통 판매시설은 그 유형에 따라 고객층도 다르게 마련이다. 백화점은 소득수준이 다소 높은 중상류층이 주 고객이며 할인점도 중상류층의 고객이 대다수를 점하고 있다. 반면 주택가의 이면도로변 상가와 재래시장의 경우는 중하류층이 주를 이룬다.

대형 테마쇼핑몰은 층간 업종이 전체 층과 유기적으로 연계되면 상권의 주도권을 인근으로 빼앗기지 않는다. 그러나 그저 그런 제품으로 차별화 없는 층간의 공간배치와 거기에다 불편한 쇼핑공간은 아무리 대형 상가의 위용을 갖추었더라도 수요층의 관심을 사기에는 역부족일 수밖에 없다.

상가는 물류의 흐름안에서 녹아나야 한다. 따라서 투자자들은 상가개발업체의 운영관리나 브랜드 입점 유치력 층간의 동선등 유통과 연계된 노하우 능력 여부를 따져봐야 한다.

향후 백화점이나 대형 할인점의 예처럼 대형 쇼핑 상가도 분양보다는 임대나 수수료로 운영되는 상가로 개발될 공산이 커지고 있다. 무늬만 대형이지만 적은 매장평수에 너무도 많은 점포수로 지역의 랜드마크가 되겠다는 의지가 실제 상가 활성도 측면에서 역행하기 때문이다.

상가는 덩치가 크다고 상권 활성이 쉬운 것이 아니라 수요층의 정서와 트렌드를 반영한 상가이어야 훗날 낭패가 없을 것이다.