2008년 뜨는 상권, 지는 상권 어디?

 [프라임경제]‘상가의 입지는 변하지 않지만 상권은 변한다’는 말이 있다. 흔히 상권은 뜨는 상권, 지는 상권, 유망 상권, 전망 좋은 상권 등으로 거론된다. 2008년도에는 과연 어느 상권이 뜬 상권이고, 지는 상권일까? 상권은 유동인구가 많을 수록 좋다.

인구 유발 효과가 큰 신규지하철역 개통 지역이나, 뉴타운 사업, 대규모 재건축 마무리 지역, 대규모 택지개발지구의 상권이 좋아질 수 밖에 없다. 특히 추가 전철노선의 개통으로 환승역이 예상되는 상권은 엄청나 파괴력을 지니고 있다.

하지만 아무리 뜨는 상권이라도 상권이 곧바로 좋아지는 것은 아니다. 상권에 배후 인구가 입주하고 나서 형성되는게 대부분이므로 향후 상권변화의 흐름도 예측해야 한다. 지난해 7월부터 주 5일제 근무가 50명 이상 고용업체로 확대되면서 주 5일제도 상권에 상당한 변수로 작용을 하고 있다. 장기간 상권경기의 전반적인 침체에도 불구하고 새롭게 부상하거나 여전히 강세를 보이는 상권이 있어 업계의 주목을 받고 있다.

▶뜨는 상권

재건축이나 재개발을 끝내고 새롭게 입주하는 지역도 주목 할 만한 상권이다. 강남에서는 대규모 재건축을 끝내고 입주가 시작되고 있는 송파구 신천이나 강동 시영아파트 일대 지역이다. 이 지역의 경우 이명박 정부의 영어공교육 등 강화로 인한 교육정책으로 신흥 학원가로 부각이 되고 있다. 서초동 삼성타운 효과도 대단하다. 이로 인해 강남역 상권의 상가와 오피스 시장이 요동치고 있다. 구로동, 가산동 디지털단지처럼 오피스 밀집지역도 주목을 받고 있다. 이 지역은 최첨단 아파트형 공장이 속속 들어서면서 사무실 수요가 많다. 인구밀도가 높아지면서 날마다 상권이 성장하고 있다.

지하철 9호선과 신분당선 개통 예정지역도 환승역을 중심으로 주변 상권이 한 차례 출렁거릴 전망이다. 서울시내 지하철은 한동안 8개 노선. 한동안 잠잠하다 드디어‘황금노선’으로 불리는 지하철 9호선 개통이 2008년 말 개통으로 눈 앞에 두고 있다. 1단계(김포공항-논현동) 구간은 2009년 개통 예정. 최근엔 2단계 구간(논현동-방이동)까지 확정됐다. 2016년 전 구간이 개통되면 총 연장 38km에 정거장만 37개를 갖춘다. 특히 9호선은 서울시내 ‘동서축’을 연결하는 역할을 맡았다. 9호선 개통으로 가장 유망한 상권은 어디일까? 흑석동 상권이다. 흑석동 상권은 9호선 개통과 함께 흑석뉴타운 개발, 한강르네상스 프로젝트 등 3가지 호재를 두루 입을 수 있는 곳으로 전망된다.

여의도 상권도 9호선 개통으로 상권이 설레이고 있다. 여의도는 지하철 5호선이 지나고 있지만 강남 접근성이 떨어져 그동안 지역뿐 아니라 교통 면에서도‘섬’이라는 평가를 받아왔다. 그만큼 교통 개선 효과가 다른 곳보다 클 것이란 뜻이다. 노량진상권도 커다란 변화가 예산된다. 9호선 개통은 물론 뉴타운, 민자역사 개발로 상권이큰 변화를 보일 전망이다. 그 외 당산, 강남 교보타워사거리,선릉역 일대, 강서구 일대 상권도 수혜상권으로 꼽힌다.

신분당선은 분당,판교 등이 특급 주거지와 업무시설 밀집지역인 강남권을 그물망처럼 이을 뿐만아니라 장기적으로 뚝섬,용산 등 개발지역에 까지 연결돼  서울 남부 개발의 축으로 자리를 잡을 전망이다. 신분당선은 총 3개 구간으로 나뉘어 공사가 진행되며 1차로 분당,정자역에서 판교 강남까지 17.4km 구간이 2009년 개통된다. 양재역 이후 연장선이 모두 단른 노선과 겹치는 환승역이라는 점도 눈에 띈다.

뉴타운지역은 4.9총선 이후 서울시장의 추가적인 뉴타운 계획은 당분간 계획이 없다고 밝힘으로서 기존에 추진이 부진한 지역이 상대적으로 속도를 낼것으로 전망된다. 뉴타운 인근 상권은 신규택지지구 개발보다 노후화된 구도심을 새롭게 조성한다는 정책기조와도 부합할 뿐 아니라 경기권 택지지구보다 상권 형성이 빠르다는 장점을 가졌다. 또 용적률 완화, 기반시설 부담금 폐지 등이 기대돼 뉴타운 수요를 유입시킬 수 있는 상가의 강점으로 작용할 것으로 기대된다.

▶지는 상권

침체되고 있는 상권 가운데 대표적인 곳이 강남의 방배동 카페골목이다. 서울 강남지역의 젊은 층들의 발길이 끊이질 않던 대표적인 상권이 였으나 압구정동이나 청담동으로 대거 수요층의 이탈현상의 심화로 몸살을 앓고 있다.

이태원상권 대표적인 외국인 전용상권으로 꼽히는데 최근에는 침체되고 있는 상권으로 꼽힌다. 더군다나 용산 미군기지의 이전으로 인한 주 고객이 이탈이 예상돼 특별한 대책이 없다면 침체는 가속화 될 전망이다.

이대상권도 예전에 비해 크게 축소됨에도 불구하고 테마상가의 급속한 증가는 오히려 화근이 되어 상권에 커다란 위험요소로 작용하고 있다.

동대문구 제기동 소재 한솔동의보감, 롯데불로장생, 동의보감타워, 포스코한방천하 등 대형 한방쇼핑몰의 경영난이 가속화되고 있어 제기동 상권의 동반 하락이 예상된다.

대한민국의 대표적인 상권인 동대문, 남대문 상권 등은 상가의 공급과잉으로 예외가 아니다. 설상가상으로 인터넷 쇼핑몰과 백화점, 할인점의 강세로 점점 설자리를 잃어 가고 있다.

서남부권의 대표적인 신림동상권의 경우도 기존에 쇼핑몰이 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 가운데 향후 2개의 대형 쇼핑몰이 들어서면 과잉공급이 예상된다.

상봉 터미널 주변의 상권도 침체된 지역이다. 이곳은 불과 4~5년 전만 해도 각 지역으로 가는 시외 버스가 항상 만원이었고 그만큼 상권의 유동인구가 잘 흡수되어 그럭저럭 운영이 되었다. 그런데 점점 시외 버스 이용자가 적어지면서 상권도 쇠락하는 기미를 보이기 시작했다. 지금은 시외버스를 이용하는 고객도 적으며 교통수단이 대중교통에서 승용차로 변했기 때문으로 풀이된다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 서준 상권분석팀장은 “상권은 시대와 경기의 흐름, 주변개발호재 등에 따라 수시로 바뀌기 때문이 영원한 유망 상권은 없다”며“상권이 좋다고 해서 반드시 수익이 좋은 것은 아니기 때문에 입지와 업종이 제대로 맞아 떨어져야 하고, 무엇보다 투자자 자신이 발품을 팔아 자금과 업종에 맞는 최적의 점포를 찾아내는 것이 성공 투자으로 가는 지름길임을 명심해야 한다”고 말했다.