"상권 분석때 이점을 간과하지 마라"

[프라임경제]요즘 상가시장에서 나타나는 추세 중 하나는 내 점포 마련을 위한 실수요자들의 비율이 점차 높아지고 있는 것이다. 평생 직장의 개념이 사라지고 정년이 단축되면서 나타난 현상으로 분석이 된다.

아무래도 직영를 하려는 전문 상인들의 비중이 큰 상가는 가수요가 많은 상가보다 상권활성화 측면에서 다소 유리하다 볼 수 있다. 실수요자 대다수가 몸소 체득한 과거의 경험등이 입점 상가에 반영되면서 상권의 완성도를 높힐 가능성이 크기 때문이다.

그러나 상권이란 ‘침묵속의 변화’를 꾀하려는 성질이 있어 눈 앞의 현상만을 가지고 분석하다보면 후회막급의 상황을 자처할 수 있으니 상권 이면의 속성을 파헤치려는 노력에 심혈을 기울여야 한다.

특히 모처에서 상가를 운영해 성공을 맛본 경험자라도 새로운 상권에 진입할 때는 ‘새술은 새부대’의 마음으로 임해야지 모든 상권이 똑 같을 것이라는 착각에 빠져서는 안된다.

이번 시간에는 상가정보업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 도움을 받아 상권분석시 놓치기 쉬운 사항에 대해서 알아보도록 하자.

상권을 분석함에 있어 가장 기본적인 점검 항목은 두말나위없이 상권내 유동인구 파악이라 할 수 있다. 유동인구는 곧 해당 상권의 이용층이자 상가 매출에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소임이 분명한 이유에서다.

통상 유동인구가 많은 곳은 교통여건이 편리한 곳이기도 하다. 상가를 구함에 있어 역세권의 여부가 의사결정에 미치는 까닭 또한 바로 여기에 있다 하겠다.

하지만 최근 역세권내 신축 상가들도 제 기능을 발휘못하는 사례가 늘고 있어 유동인구 분석의 시각을 달리해야 할 필요성을 대두시키고 있다.

유동인구를 분석함에 있어 비단 지하철 이용객의 수에 집착만 해서는 안된다. 지하철을 빠져나온 고객들의 종착지에 대한 분석이 더 중요하다. 시간대별 조사라면 더욱 의미가 있다.

도심상권이라면 업무시설로 대거 향하는 유동인구의 오전중 흐름과 점심시간을 포함한 낮시간대 그리고 해가 진 후의 상황까지 시간대별 상이한 결과를 따져봐야 한다. 이왕 상권분석을 위해 시간투자를 각오했다면 요일별,연령별 조사까지도 마쳐야 한다.

상가의 위치를 선택함에 있어 대부분의 투자자들은 수요층의 접근성이 최상인 1층을 서슴치 않고 택하려 든다. 비용 부담을 안고서라도 말이다.

상가마다 1층이 갖는 의미는 거의 같다고 봐도 무방하다. 전체층중 가장 높은 가격이 형성된 만큼 향후 권리금, 임대시세등이 선지불한 댓가에 충분할 정도로 보상이 따르게 마련이며 1층의 활성도가 상층부의 활성도를 좌우하기에 그 중첩되는 가치는 더욱 부각되고 있다.

찻길 하나를 사이에 놓고도 상가의 운명이 바뀌듯 요즘 소비자들의 성향은 불편함을 조금이라도 겪기 싫어한다. 따라서 투자를 고려중인 상가의 1층에 배치될 업종들로 전체상가의 활성을 이끌수 있는지에 대한 사전 점검도 미리 염두해 두는 것이 좋다.

옆집 점포가 어떻게되든 내 소유 상가만 산다면 그만이라는 개인주의가 결국 공실의 부메랑이되어 자신에게도 돌아올 수 있음을 잊어서는 안된다. 최고의 상권에 최고의 위치만을 고집하는 유명 1군 프랜차이즈 업체에 개인적으로 입점 의사를 타진해 상권의 미래를 간접적으로 점쳐보는 것도 괜찮은 방법이다.

경쟁상권의 움직임을 주시하라. 상권간의 힘겨루기는 판정승보다 최소 TKO 수준의 결과를 낳을 만큼 혈투에 가깝다.

가령 아파트 입주초기 주변 근린상가들이 제 모습을 갖추기 전 단지내 상가는 절대적인 호황을 누린다. 그러다 경쟁상가들이 하나둘씩 형태를 취하면서 자연스럽게 독점을 자랑하던 그 위용은 점점 사라지게 된다. 급기야 대형마트나 백화점마저 인근에 자리를 잡게되면 그 타격의 강도는 몇배를 뛰어넘기도 한다. 이런 사례는 분당, 수지, 일산등지에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

해당 지역 뉴스나 관련 관공서의 홈페이를 통한 주변 개발계획 현황을 미리 체크해 보는 것이 그래서 중요하다.

상권분석시 놓치기 쉬운 부분중 또 하나는 이미 검증된 상권임을 내세워 과거의 분석 자료가 신규상가에 그대로 적용될 것이라는 오류도 범해서는 안된다. 동일한 맥락에서 신축건물들이 풍부한 유동인구 상권의 입지에 들어서도 참패를 면하지 못하는 이유를 곱씹어볼 필요가 있다.

재차 강조하지만 상가투자에 있어 입체적 분석없이는 성공의 가능성을 단 1% 조차 올릴수 없다는 사실을 잊지말아야 한다.