[백세금융] 주택담보대출시 체크 포인트 '방공제'

[프라임경제] '100세 시대를 산다'는 시대적 트렌드가 은퇴시장 성장에 밑바탕으로 깔려있습니다. 하지만 한층 강화되고 있는 부동산 규제 탓에 노후 대책은커녕, '내집 마련'마저 서민들에게 점점 소원해지는 옛 이야기로 치부되고 있죠. 더군다나 자금이 넉넉하지 못한 사람 대부분은 매입을 원하는 주택을 담보로 대출을 받고 있을 정도입니다.

그 때 필요한 기준 정책이 주택담보인정비율(이하 LTV)인데요. 이는 주택 담보 대출시 주택 가격 대비 최대 담보대출 가능 한도를 의미하죠. 즉 구매하려는 주택을 담보로 잡고, 대출을 받을 때 최대 몇%까지 가능한지를 정한 것이죠. 

그렇다고 금융회사에서는 LTV에 따른 최대 한도 전부를 대출해주지 않습니다. '최우선변제금'이라고 해서 3000만~4000만원(지역별 상이) 정도를 제하고 있습니다. 주택매매 경험이 없는 사회초년생 및 신혼부부들에게 있어 그야말로 '마른하늘에 날벼락'일 수밖에 없죠. 

그렇다면 과연 무려 3000만~4000만원에 달하는 최우선변제금은 무엇일까요. 

주택담보대출시 언급되는 최우선변제금은 소액임차인의 최우선변제액로, 일명 '방공제'라고 칭합니다. 

금융사가 주택이 경매로 처분될 경우를 대비해 주택임대차 보호법에 따라 최우선변제권 보장금액인 '소액임차보증금'을 대출금액에서 제하는 것이죠. 방 한 개 가격을 공제하고 대출이 진행된다고 해서 '방 빼기' 혹은 '방 차감'이라고도 부르죠. 

가령 서울 내 3억원 주택(LTV 40%)을 구매할 경우 1억2000만원에서 서울 최우선변제금인 3700만원을 뺀 8300만원만 대출 가능한 셈이죠. 

가뜩이나 고강도 대출규제로 감소한 LTV한도에 방공제까지 더한다면 부동산 매입시 대출금은 더욱더 줄어들 수밖에 없는데요. 이때 MCI(Morgage Credit Insurance: 모기지 신용보험)와 MCG(Morgage Credit: 모기지 신용보증)를 이용한다면, 방공제로 인한 대출금 감소를 방지할 수 있죠. 

MCI는 소액임차보증금 만큼 보증서발급기관인 서울보증보험에 가입하고, 대출한도를 높이는 제도입니다. 임대인이 임차인 보증금을 보증하는 방법으로, 1인당 2건을 이용할 수 있죠. 

금융기관이 입을 손해를 보험사에서 보증하는 제도인 만큼 채무자가 채무이행을 하지 않을 경우에도 별도 비용은 발생하지 않습니다. 다만 금융사에서 가입과 보험금도 지불하는 대신 대출금 금리가 인상된다는 점을 잊지 말아야 합니다. 

한국주택금융공사가 보증하는 MCG의 경우 이와 유사한 제도지만, 가입비용을 고객이 비용을 부담합니다. 대략 보증금액(최우선변제금) 90%의 0.2%로, 대출 실행 첫 달 이자에 더해져 매년 납부하며, 1억원 이하로 세대당 2개까지 가능합니다. 

그럼 MCI와 MCG 등 보증보험은 어떻게 신청할까요. 

이는 위탁보증으로 공사 별도 방문 필요 없이 대출취급은행에서 모든 업무 처리가 가능합니다. 직접 취급은행에서 신청해 대출 승인을 받고, 대출 실행을 하면 신청이 가능할 수 잇죠. 

다만 주택담보대출 취급은행이나 은행 개별 사정에 따라 취급하지 않을 수도 있으며, 현재 △신한 △우리 △하나은행이 연계 대출상품 판매를 중단한 상태라는 걸 잊지 말아야 합니다. 

대출은 시기와 시의성에 따라 시시각각 변화하곤 합니다. 얼마나 관심을 갖고 준비하느냐에 따라 상대적으로 좋은 조건으로 받을 수도 있죠. 반면 상황에 닥쳐 대출을 진행하려다가 놓치는 부분이 발생하기도 합니다. 

특히 자금 한 푼도 간절한 상황에서 '방공제'로 자금 조달에 문제가 발생하면 당황하기 쉽습니다. 대출을 받아 주택 매입을 생각하고 있다면 미리미리 대출을 얼마나 받을 수 있는지 알아보는 건 어떨까요?