[부동산가이드] 상가투자 수익률 직접 계산 방법

내가 투자하는 상가 수익률은 알아야

[프라임경제] 상가 투자자들에게 있어 가장 관심을 갖는 분야중 한가지가 자신의 투자를 통해서 얻을 수 있는 수익율이 얼마나 되는가?이다.

의외로 많은 투자자분들이 업체에서 제공하는 수익률에 의존하는 경우가 많다. 이로 인해 향후에 잘못된 수익의 예측으로 그에 따른 리스크는 결국 투자자의 몫으로 남게 된다. 수익률 계산은 의외로 그리 어렵지 않게 계산이 가능하다.

상가정보업체 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 도움을 받아 그 방법을 알아보도록 하자.

금융권의 정기예금과 같은 경우라면 이미 확정 수익율이 정해져 있기 때문에 자신의 수익을 사전에 미리 예측할 수 있지만 펀드투자나 분양상가 투자와 같은 경우에는 향후 벌어질 목표수익율내지는 예상수익율이기 때문에 수익율을 현실성 있게 검토하기란 쉽지 않은 것이 현실이다.

이런 투자수익율을 검증하려는 이유는 무엇보다도 동일한 자금으로 여러가지 투자의 방법중 가장 수익율이 극대화 될 수 있는 투자처가 어디인가를 비교분석하는데 있을 것이다.

이렇게 검증할 수 있는 투자수익율을 통해 가장 유용한 방법으로 투자를 결정하기 위해서는 수익율을 계산하는 방법을 알아두는 것이 분양상가 투자자의 입장에서 중요한 항목중 하나가 될것이다.

이번시간은 분양상가 투자에 있어 가장 보편적으로 사용되는 투자수익율 계산 방법을 알아보기로 한다.

예를 들면 인천 남동구에 있는 G프라자의 경우 1층 26.84평의 분양가가 845,460,000원이라고 한다.

이상가에 투자할 경우 시행사에서는 금융권과 연계해 분양가의 40%에 해당하는 338,184,000원을 연 7%의 조건에 융자하여준다고 한다.

반면에 이상가에는 보증금 100,000,000원에 월세 5,000,000원에 임차를 희망하는 임차인이 대기중이라고 한다면 이상가에 투자할 경우 투자자의 실투자금 대비 투자수익율은 얼마나 될까?

항　　목	금　　액	계 산 내 역
① 분양가	845,460,000	분양가총액
② 예상보증금	100,000,000	예상(확정)보증금액
③ 예상월세	5,000,000	예상(확정)월세액
④ 융자금	338,184,000	융자처리할금액
⑤ 융자이율	7%	융자액 연이율
⑥ 실투자금액	407,276,000	①-(②+④)
⑦ 월대출이자액	1,972,740	④ × 금리% ÷ 12개월
⑧ 실질월수익액	3,027,260	③-⑦
⑨ 실질연수익액	36,327,120	⑧×12개월
⑩ 실질연수익율	8.92%	⑨÷⑥ × 100

계산내역을 순서대로 따라 해보시면 실질 수익율은 8.92%라는 수익율이 나온다.

물론 이 투자수익율은 즉, 순차적 납입기간별 보증금 입금일정별 날짜별 계산까지 검토하여 일자단위의 수익까지 상세하게 검토하는 것은 아니다.

또한 이외에도 취득세, 등록세등 기타 투자자의 입장에서 투자되어야할 제반 비용까지 감안되어지지 않았으므로 감안시 참고해야할 부분이 있음을 참고하자.

이런 투자 수익율 계산에 의해 산출된 수익율에서 융자금을 활용하는 범위를 조금 바꾼다면 조건의 변화는 어떻게될까?  가령 융자금액을 총분양금의 40%를 모두 쓰지 않고 총분양금의30%만 활용한다면 수익율 변화는 어떻게 될까?

항　　목	금　　액	계 산 내 역
① 분양가	845,460,000	분양가총액
② 예상보증금	100,000,000	예상(확정)보증금액
③ 예상월세	5,000,000	예상(확정)월세액
④ 융자금	253,638,000	융자처리할금액
⑤ 융자이율	7%	융자액 연이율
⑥ 실투자금액	491,822,000	①-(②+④)
⑦ 월대출이자액	1,479,555	④ × 금리% ÷ 12개월
⑧ 실질월수익액	3,520,445	③-⑦
⑨ 실질연수익액	42,245,340	⑧×12개월
⑩ 실질연수익율	8.58%	⑨÷⑥ × 100

융자금액의 활용범위를 10% 낮추면서 실투자금액도 늘어나게되었지만 실질 수익율도 8.58%로 0.34% 낮아지는 결과를 초래하였다.

이렇게 비교분석하여 보면 우선 임차조건이 확실하다는 전제하에서는 금융융자를 활용하는 레버리지효과를 최대한 활용하는 것이 유리한것을 확인할 수 있다.

투자자의 입장에서 최선의 수익율을 도모할 수 있는 다양한 조건들은 변수들을 다양하게 바꾸어 계산하여 보면 자신에게 가장 유리한 조건을 산출할 수 있게 될 것이다.

다만, 현실에서는 임차인의 영업경쟁력과 임차안정성등을 감안하다보면 금융활용포인트를 40%까지 모두 활용하는 것은 자칫 리스크를 안을 수도 있으므로 현실성을 감안하는 혜안이 필요하다.

즉, 임차인이 계약기간 만료시 영업경쟁력이 약해 계약연장을 포기할 경우 투자자의 입장에서는 수입금이었던 월세에서 금융비용을 부담하는것이 아니라 자신의 자금으로 금융비용을 부담하게되므로?부담비율이 과도해질 수 있는 점등을 현실성 있게 감안한다면 가능한 융자금액을 활용하는 레버리지 효과는 30%정도수준이 바람직할 수 있는점을 참고하자.