다세대·다가구주택 투자열기 '후끈'

[프라임경제] 최근 도심지역은 연립과 다세대·다가구주택의 투자열기가 뜨겁다.

아파트보다 저렴해 소액투자가 가능하기도 하지만, 급증한 전세수요가 소형주택의 매매수요로 전환되며, 작은 면적 의 다가구 주택들은 덩달아 매물이 동이 난 형편이다. 게다가 뉴타운과 경전철 사업이란 개발호재로 호가 상승에 탄력이 붙어 이미 경매시장에서도 고가낙찰 행진이 지속되고 있다.

◆실거주목적과 소액투자는 다세대 주택 VS 저렴한 대지지분가와 임대수익은 다가구주택!
△8가구 정도가 한 동을 이루는 다세대 주택은 1억원 안팎의 종자돈이면, 담보대출을 끼고 내 집 마련에 나설 수 있어, 실수요차원의 거주와 함께 투자목적의 시세차익도 기대할 수 있다.

△반면, 단독주택인 다가구주택은 넓은 대지지분과 안정적인 임대수익을 꼽을 수 있다. 대부분 120㎡를 넘는 면적이라 총 매입가 부담은 크지만, 다세대에 비해 대지지분가가 낮은 편이라 여유자금이 있다면 다가구를 매입하는 것이 다세대보다 투자수익률은 높은 편이다.

이처럼 다세대·다가구 주택의 주거패턴을 감안한 후 매입을 결정하는 것이 좋다.

◆다세대·다가구 주택은 주거환경이 열악하고, 노후 된 건축물이 많다
다세대ㆍ다가구주택은 뉴타운 이나 재개발과 연관성이 많다. 그만큼, 정비기반시설이 열악하고, 노후불량 건축물이 밀집한 지역이란 뜻이다.

△매입하기 전 등기부등본을 통해 정확한 건물내역을 파악하되, 재건축·재개발사업을 염두에 둘 것이 아니라면, 10년 이상 된 매물은 피하는 것이 좋다.

△단, 재개발 가능 후보지들은 주변에 신축 다세대·다가구 주택이 많으면 노후도를 충족시키기 어려워 사업진행 속도가 더디므로, 투자수요라면 오히려 노후화된 곳을 고르는 것이 현명하다.

◆ 역세권, 대지 지분, 도로연접 여부를 따져라
△역세권이나 도로변은 준주거지역, 상업지역이라 토지의 효율적 이용차원에서 고밀도·고층의 주상복합 아파트내지는 업무용빌딩이 들어설 확률이 높은 지역을 선택하는 것이 관건이다.

△가격도 잘 따져봐야 한다. 유동성이 좋고 소액투자가 가능해 매입 접근성이 뛰어난 소형지분은 그만큼 가격부담이 크고, 이런 추세는 재개발사업추진이 구체화될수록 면적별 지분가 차이가 커지게 된다.

◆사업추진속도에 따라 매입 시기를 결정해라
구역별로 사업추진속도가 다르기 때문에 경제적 가치상 사업추진이 빠른 단지를 선택하는 것도 투자수익을 높일 수 있는 길이다.

◆기타 주의할 점
△서울시가 지분 쪼개기를 막기 위해 도시 및 주거환경정비 조례를 개정하면서, 지분 쪼개기를 막고 있다는 사실을 유념해야한다. 분양권 개수를 늘리기 위해 다가구에서 다세대주택으로 전환된 주택을 조심하란 뜻이다.

△또한 자금계획을 세울 필요가 있다. 다세대ㆍ다가구주택은 총부채상환비율(DTI) 등, 담보대츌규제가 심하지 않지만, 담보인정비율이 아파트보다 낮아, 자금조달에 신경써야한다.