주택시장 침체속 강북권 지속 상승

[프라임경제] 주택 시장 침체가 이어지는 가운데 최근 1년간 강북권의 아파트 시가총액은 급증한 것으로 나타났다.

특히 서울 지역의 전체 아파트 103만3,043가구(주상복합 포함, 기간내 신규 입주단지 제외) 중 노원구 등 강북권 주요 3개구에서만 총 5조원이 늘어난 것으로 조사됐다.

 
◆강북구의 지나친 성장?
부동산포털 스피드뱅크에 따르면 노원구는 1년동안 3조7,034억1,805만원으로 가장 많이 늘면서 시가총액이 28조9,731억6,495만원에서 32조6,765억8,300만원으로 껑충 뛰었다.

이어 도봉구가 1조4,872억5,550만원(13조3,705억4,300만원→14조8,532억9,850만원), 용산구가 1조3,990억4,570만원(18조8,654억6,680만원→20조2,645억1,250만원) 증가했다.

시가총액 증감률로 살펴보면, 증가율이 가장 높은 곳은 강북구로 1년전 4조569억4,150만원에서 4조6,809억8,500만원으로 15.38% 늘었다.

이어 노원구(12.78%), 서대문구(11.82%) 도봉(11.09%) 순으로 강북권의 증가 비율이 큰 것으로 조사됐다. 또한 강북권의 주도에 힘입어 서울 아파트 시가총액은 1년새 1.49%(8조5,956억5,877만원) 증가한 것으로 나타났다.

이와 관련 스피드뱅크 김은경 리서치팀장은 이 같은 강북권의 강세에 대해 “그간 집값 상승에서 다소 소외되면서 가격이 저평가돼있다는 인식이 컸던 데다 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 꾸준히 매수세가 유입됐기 때문”이라며 “특히 중소형 아파트를 중심으로 수요가 크게 증가한 데 반해 매물 부족 현상이 심화되면서 가격이 강세를 나타낸 것”이라고 분석했다.

또한 경전철 등 각종 교통 여건이 개선되면서 그간 취약점으로 꼽히던 문제들이 호재로 바뀐데다 새 정부 출범과 함께 재개발·뉴타운 사업 등이 탄력을 받을 것으로 기대되면서 투자 수요까지 증가한 것도 상승세를 부채질한 요인이 됐다고 진단했다.

◆강남·양천, ‘봄날은 갔다’
이에 반해 강남권과 양천구 등 과거 집값 상승을 주도했던 인기지역들은 일제히 감소세를 보이고 있다.

시가총액이 가장 많이 감소한 곳은 송파구로 1년전 65조1,743억8,221만원에서 63조1,247억2,113만원으로 2조496억6,108만원 줄었다. 1년전만해도 강남구에 이어 전체 시가총액 2위 지역이었으나 현재 서초구에 이어 3위로 내려앉았다.

이와 관련  김 팀장은 “분양가상한제 영향과 정부의 강력한 대출규제 등으로 재건축과 고가아파트들의 하락이 두드러졌기 때문”으로 분석했다.

또한 강남권의 아파트값 상승세를 이끌었던 잠실주공5단지를 비롯해 장미, 진주 등 대표적인 재건축 아파트들의 내림폭이 컸던 데다 새로 입주한 레이크팰리스를 비롯, 올림픽훼밀리와 올림픽선수촌 등 고가의 대규모 단지들 역시 일제히 하락세에 동참했다.

이어 양천구는 1년전 42조67억9,850만원에서 1조9,670억7,100만원 감소해 40조397억2,750만원으로 집계됐다. 또 서초구가 1조462억2,100만원, 강동구가 9,584억3,925만원 감소했다. 시가총액이 가장 높은 강남구는 6,405억5,250만원 줄어 114조846억7,955만원이던 시가총액이 113조4,441억2,705만원으로 조사됐다.

이들 강남, 송파 등 5곳에서만 최근 1년간 약 6조원이 넘는 돈이 빠져나간 셈이다.

증감비율로 봤을 때 감소율이 가장 큰 곳은 양천구로 1년새 4.68% 줄었다. 이는 목동 일대를 대표하는 신시가지 아파트들이 내림세가 컸기 때문인 것으로 분석된다. 1년새 많게는 2~3억원씩, 적게는 1억원 안팎씩 가격이 하향 조정되면서 왠만한 집 한 채 값이 빠졌을 정도다.

이에 김 팀장은 이처럼 양천구의 시가총액이 크게 감소한 것에 “고가주택에 대한 DTI,LTV 등 대출규제에다 종부세 부담까지 더해지면서 매수세가 위축된 데다 광역학군제 영향 등으로 지난해 가격이 크게 하락세를 보였기 때문이다”고 밝혔다.

결국 지난해 대선 전후부터 강남권에서는 재건축을 중심으로 규제완화에 대한 기대감이 커지면서 매물이 회수되거나 호가가 상승세를 보인 반면, 일반아파트로 이루어진 목동의 경우 여전히 매수세가 회복되지 못하고 있는 상태인 것이다.

한편, 규모별로도 아파트 시가총액 변화가 뚜렷했다. 최근 소형의 인기를 반영하듯 66㎡미만 초소형 아파트는 1년새 시가총액이 5.90%(1조9,924억8,622만원) 늘어나 증가율이 가장 큰 반면 165㎡ 이상 대형 아파트의 경우 유일하게 0.40%(3681억1650만원)감소해 대조를 이뤘다.