참여정부 부동산 정책, 그 결과는?

[프라임경제] 오는 25일로 노무현 대통령의 참여정부가 막을 내린다.

참여정부의 등장과 함께 치솟았던 아파트 값에 강력한 투기억제 정책을 펼쳤던 참여정부의 5년간 부동산 시장은 어떻게 변했을까?

◆서울 아파트 값, 43% 상승
부동산포털 스피드뱅크에 따르면 참여정부가 들어선 2003년 2월부터 현재까지 전국의 각 시도별 아파트(주상복합 및 재건축 포함)매매가 변동률을 조사한 결과, 지난 5년간 전국 아파트값은 평균 34.85% 상승한 것으로 조사됐다.

특히 신도시 지역은 56.13% 올라 서울(43.35%)를 제치고 가장 높은 상승률을 기록했다. 수도권 이외 지역은 경기도가 37.57%, 충남이 31.98% 오르며 가장 높은 상승률을 기록해 행정복합도시 및 고속철도 개통 등 각종 개발의 수혜를 입은 것으로 나타났다.

반면 5대 광역시의 경우, 대전(19.92%), 대구(17.61%), 광주(10.42%), 울산(8.47%), 부산(8.15%) 모두 서울을 포함한 수도권에 비해 월등히 낮은 상승률에 그쳐 수도권과 지방간의 양극화 현상이 더욱 심화됐음이 드러났다.
 
각 시·군·구 지역별로 볼 때 수도권에서 아파트값 상승폭이 가장 큰 곳은 분당으로 참여정부 출범 이후 무려 78.44% 상승했다. 이어 강남구가 71.05%, 송파구가 70.96%, 용인시가 68.17% 순으로 뒤를 이었다.

분당의 높은 상승률과 관련 스피드뱅크 김은경 팀장은 “강남권 재건축이 소형 평형의무비율과 개발이익환수제 등 각종 규제를 맞은 2003년 9.5대책 전후와 2005년 2.17대책 이후 대체 투자처로 인식되면서 반사이익을 입은 것으로 분석된다”고 밝혔다.

◆규제폭탄, ‘재건축’에 집중투하
참여정부는 출범 직후부터 부동산 투기와의 전쟁을 선포하며, 강력한 부동산 시장 안정대책들을 쏟아냈다. 지난 5년 동안 굵직한 정책만 12건이 넘게 발표돼 4개월에 한번꼴로 중요한 정책들이 나온 셈이다.

특히 참여정부 내내 부동산 안정대책의 가장 집중적인 포화를 맞았던 재건축 아파트는 아이러니컬하게도 가장 두드러진 상승세를 보이며 전체 시세를 주도한 것으로 나타났다.

서울 재건축 아파트값은 53.82% 올라 일반 아파트(42.13%)에 비해 상승폭이 훨씬 컸다. 지역별로는 송파구가 119.24% 상승해 참여정부 이전에 비해 아파트값이 2배 이상 뛴 것으로 조사됐다. 이어 강남구가 82.60%, 강동구가 71.29% 상승해 주요 재건축 단지가 집중된 강남권이 일제히 1~3위를 기록했다.

한편 2003년 수도권 전역을 투기과열지구로 묶고 분양권 전매를 금지시키는 등의 내용을 담은 5·23대책을 시작으로 재건축 소형 평형의무비율을 담은 9·5대책이 이어졌지만 시장의 반응은 냉담했다.

대책이 발표된 직후에는 잠시 소강상태를 보이는 듯 했으나 오래가지 않아 다시 상승세를 타면서 집값은 대책전보다 더 치솟는 기현상을 일으킨 것이다.

이와 관련 김 팀장은 “이처럼 수많은 정책들에도 불구하고 오히려 집값이 상승한 것은 정부가 지나치게 시장에 개입하면서 시장경제논리에 따른 해법이 아닌 인위적인 규제 정책으로 일관한 데에 문제점이 있다”고 지적했다.

또한 “집값이 오른 특정 지역과 단지에 집중적인 규제정책을 가하다보니 규제를 피하는 곳들이 상대적으로 반사이익을 보는 ‘풍선효과’가 발생했고, 정책에 정책을 반복하다보니 왠만한 정도로는 꿈쩍도 않을 만큼 시장의 내성만 커지게 된 것이다”며 시장을 왜곡한 참여정부의 부동산 정책에 아쉬움을 나타냈다.

그러나 수 많은 정책을 도입해 안정을 꾀하려한 노력에 대해선 “부동산 시장의 투명성을 높이고, 부동산을 통한 투기성 이익을 줄이고자 했던 참여정부의 정책 방향에는 높은 점수를 줄 만하다” 며 “실거래가에 기반한 거래신고제도와 과세체계를 도입해 시장 투명화와 선진화를 도모한 것은 중요한 의미가 될 것으로 보인다”고 밝혔다.