인수위 출범후 달라진 부동산 기류

각종 부동산세 완화 영향… 재건축·재개발시장 꿈틀

[프라임경제] 새 정부 출범이 눈 앞으로 다가왔다. 대통령선거가 끝난 지 두 달여 동안 이명박 당선인과 대통령직 인수위원회는 이 당선인이 대선후보 시절 공약으로 내세웠던 정책들에 대한 로드맵을 제시했다.

특히 부동산 시장에 있어 이 당선인은 굵직한 정책들을 내놓으며 새로운 바람을 몰고 왔다. 지난 두 달여 동안 부동산 시장에는 어떤 변화가 있었을까?   

◆눈 뜨는 강북 VS 고개 숙인 강남
우선 가장 눈에 띄는 변화는 지난해 말 대선 이후 강북권 아파트값 상승률(0.40%)이 강남권(0.18%)보다 높은 상승률을 기록했다는 것이다.
 
이는 이명박 대통령 당선자의 대표 공약인 재건축 용적률 상향조정으로 강남권 아파트값이 더 많이 올랐을 것이라는 당초 예상과는 다른 결과다. 특히 강북권 가운데 노원구는 0.62% 상승해 같은 기간 강남구(0.26%)보다 배 이상의 증가율을 보였다.
 
이에 닥터아파트 이영호 센터장은 “규제완화에 대한 기대감이 강남보다 강북에 크게 작용한 것이고 더욱이 지역개발 등의 호재가 강남보다 강북에 편중되면서 오름폭이 커진 것이다”고 분석했다.

◆꿈틀거리는 재건축·재개발시장

재개발과 재건축 시장은 모처럼만에 활기를 되찾았다. 특히 취·등록세와 양도세를 비롯한 각종 부동산세 완화에 대한 기대감으로 강남 재건축은 최고 1억원의 상승률을 보이기도 했다.
 
이에 이 당선인은 “일단 시장을 지켜본 뒤 규제를 완화하겠다”며 꿈틀거리는 강남 집값에 제재를 걸었지만 집값상승에 대한 강남인들의 기대감은 크게 감소하지 않았다.

실제로 대선 이후 재건축 아파트값 오름폭은 2007년 한 해 동안의 상승폭을 넘어섰다. 특히 서울 지역 재건축아파트 매매가 변동률은 서울이 2월 현재 0.11%를 기록하며 대선이후 꾸준한 상승세를 이어갔고 과천은 지난 1년간 무려 11.40%가 떨어졌지만 지난 한 달 동안 0.58%의 상승률을 기록했다. 강남구와 송파구 재건축 아파트값도 각각 0.74%, 0.18%씩 올랐다.
 
반면 재개발시장의 최대 수혜는 ‘강북’에 집중됐다. 뉴타운 사업 등 각종 호재가 크게 발휘됐기 때문이다. 특히 강북을 중심으로 ‘도시 및 주거환경정비기본계획 수립’이 마무리됨에 따라 재개발사업도 동반 주목되고 있다. 실제로 그동안 오름세를 기록하지 못했던 동작구와 동대문구 그리고 구로구 등도 대선 이후 적게는 50만원에서 100만원까지의 상승률을 기록했다.

◆저·고가아파트, ‘너도나도 고공비행’
부동산 정보업체 부동산114에 따르면 지난해 대선 이후 서울 지역 6억원 초과 아파트값은 대선 이전 6주(0.06%하락)보다 평균 0.13% 가량 상승했다.
 
특히 6억원에서 9억원 사이의 고가아파트는 대선을 기준으로 -0.09%에서 0.04%로 0.13%가량 상승한 것으로 조사됐다. 강남과 송파를 비롯한 강남권 4개 구도 고가아파트가 몰린 탓에 대선 이전에는 약세를 유지하다 대선이 지나자 각종 규제완화에 대한 기대감으로 강보합세를 유지하고 있다.
 
비록 대선 이전과 비교해 눈에 띄는 등락은 없었지만 저가아파트 역시 강세를 유지하고 있다.
 
이와 관련 부동산컨설팅 전문가들은 “대출규제 강화와 금리인상으로 서민들의 수요가 고가아파트에서 저가아파트로 옮겨지는 것”이라고 분석하면서도 “고가아파트는 규제완화에 대한 기대감으로, 저가아파트는 분양가상한제 적용 아파트보다 낮은 가격이라는 것을 바탕으로 당분간은 동반상승할 것”이라 진단했다. 

◆강북도 1,000만원 시대
대선 이후 강북구 평당 매매가가 지속적으로 상승세를 타면서 결국 지난 11일 처음으로 1,000만원을 돌파했다. 이와 관련 부동산포털 닥터아파트에 따르면 2008년 2월 11일 아파트 시세 조사 결과, 강북구 평당 매매가는 1,004만원으로 지난 2007년 3월 900만원을 넘은 이후 11개월만에 1,000만원을 넘어선 것으로 조사됐다.
 
동별로는 미아동이 1,077만원으로 가장 높았으며 번동이 945만원으로 뒤를 쫓고 있는 것으로 분석됐다.
 
특히 시세상승을 주도한 곳은 드림랜드 공원화와 우이~신설간 경전철 사업추진으로 환경개선 기대감이 높은 번동과 우이동으로 1년 만에 매매가가 각각 32.98%, 17.02%올랐다.
 
한편 강북구를 포함해 강북권에서 매매가가 3.3㎡당 1,000만원을 넘는 곳은 성북구(1,157만원), 동대문구(1,081만원), 노원구(1,042만원) 등 총 4곳이며, 도봉구(963만원)와 중랑구(937만원), 은평구(915만원)도 모두 900만원대로 1,000만원 돌파를 눈앞에 두고 있는 것으로 드러났다.

◆주춤거리는 거래시장
재건축·재개발 시장이 꿈틀대고 저가에서 고가아파트까지 고공비행을 하고 있음에도 불구하고 현재 거래시장은 ‘일단은 관망하겠다’는 분위기다. 이는 규제완화로 인한 집값상승을 통해 이익을 보려는 매도자와 이에 주춤거리는 매수자간의 눈치보기 싸움이 지속되고 있기 때문이다. 아울러 분양가상한제 적용으로 낮은 분양가를 취하려는 소비자들의 태도도 영향을 끼치고 있는 것으로 분석된다.
 
이에 부동산중개업자들은 “물론 12월보다 1월 거래시장이 한산한 편이지만 지금은 상황이 다르다”며 “본격적인 이사철이 다가오는 3월이 오기 전까지는 당분간 거래가 눈에 띄지는 않을 것이다”고 진단했다. 아울러 부동산컨설턴트도 “현재 실수요자들은 차기 정부의 확실한 태도를 요구하고 있다”며 “차기 정부가 부동산 정책을 하루빨리 보완, 발표하는 것이 거래시장의 활기를 가져다주는 것이다”고 전했다.   

물론 지역별로 편차를 보이기는 했지만 지난해 말 대선 이후 전반적인 부동산 시장은 이 당선인의‘규제완화’발언으로 큰 변동이 있었던 것으로 분석됐다. 즉 규제완화 정책으로 매도자와 매수자가 각각 집값상승과 취·등록세 인하혜택을 꿈꾸는‘동상이몽’이 되었던 것이다. 
 
그러나 현재 그 막연한 기대감으로 거래시장이 동결되고 있는 상황인 만큼, 이 당선인은 취임 이후 빠른 시일 내에 보완된 정책을 발표해 시장이 안정세를 찾을 수 있도록 조속히 관련법안 재정을 서둘러야 할 것으로 보인다.