상가점포 입지좋으면 절반은 성공

[프라임경제] 최근 상가투자에 눈을 돌리는 사람들이 늘면서 상가점포 입지에 관심이 많다.

상가에 관심을 가지는 경우는 크게 두가지다. 하나는 투자목적으로 또 하나는 분양을 받거나 임대를 얻어 창업을 하는 경우다. 하지만 투자든 창업이든 무작정 덤빈다고 성공하는 것이 아니다. 그 만큼 철두철미한 사전준비와 분석이 필요하다는 것이다.  

입지선정은 상가점포 선정시 가장 중요한 사항 중 하나다. 입지선정이 잘못되면 아무리 좋은 서비스를 잘한다 하더라도 상품이 지속적으로 판매되지 않아 결국 실패할 확률이 높기 때문이다.

이름 있는 브랜드의 영업권리를 획득했는데도 판매부진으로 문을 닫는 것도 따지고 보면 잘못된 입지선정에 기인한다. 따라서 입지선정은 창업에서 성공할 수 있는 열쇠 중 상당한 비중을 차지한다고 보면 되겠다.

입지선정시 주의 사항

예비창업자가 입지선정을 할 때 최우선적으로 고려해야 할 것은 ▲권리금 ▲적정규모 ▲점포구조 등 세 가지다. 이들 요소는 성공적인 창업의 방향을 잡아줄 뿐만 아니라 자본을 효율적으로 사용토록 해준다.

사실 점포를 임차할 때 최대의 고민거리는 권리금이다. 권리금이 적정한지에서부터 나중에 처분할 때 다시 받아나갈 수 있는지, 손해는 보지 않을 것인지 등 여러 가지 복잡한 문제가 예상된다. 가장 좋은 방법은 이런 권리금 문제 발생의 소지가 없는 신축건물 내에 점포를 임차하는 것이다.

적정규모는 경제적인 규모로서 성공적인 창업의 기본조건이다. 기술혁신과 소비생활의 변화에 따라 달라진 고객의 구매욕구를 따라잡기 위해선 업종 및 업태에 상응한 면적을 확보, 적정한 규모를 갖춰야 한다. 예상고객 수를 추정, 산정하면 큰 무리가 따르지 않는다.

점포구조의 경우 업종에 따라 달리 적용해야 한다. 가맹점의 경우 기본적으로 1층이 좋다. 특수한 대형 종합점포일 경우나 특수 업종에 한해 지하 또는 2층을 선택할 수도 있다.

점포구조를 결정할 때는 고객의 입장에서 생각하고 주고객의 취향에 맞춰 결정하는 것이 좋다. 가능하다면 향후 확장이 가능한 구조가 좋고, 주차장이 확보돼 있는 점포라면 최상의 입지구조라고 볼 수 있다.

가령 점포를 운영할 장소가 오르막길과 내리막길에 놓여 있다면 오르막길보다는 내리막길이 상권에 유리하다. 무엇이 있는가 하고 올라갔던 고객들이 전부를 둘러본 다음 막상 구매하는 곳은 편하고 안정감을 주는 내리막에 있는 점포이기 때문이다.

피해야 할 입지는?

모든 조건이 맞는 점포 입지선택은 현실적으로 어렵고 비용 또한 만만치 않다. 따라서 투자금액에 맞춰 악조건의 점포를 피하는 것이 오히려 현명한 점포 선택요령이다. 입지선정을 할 때 건물주가 현재 유사한 업종에 종사하는 경우는 피하는 게 상책이다. 세입자로 들어가서 창업을 했는데 그것이 잘된다면 가만있을 건물주는 거의 없다. 실제 이런 경우 건물주가 계약을 해지하고 스스로 하는 게 태반이다.

임대료가 싸거나 권리금이 없는 경우는 조심해야 한다. 또 요란한 광고와 분양을 하는 대형 빌딩 특수목적의 상가는 피한다. 이런 경우는 비정상적인 점포일 때가 많으므로 사기에 대한 경계를 늦추지 말아야 한다.

주인이 자주 바뀌는 점포는 문제가 있다. 그만큼 고객이 몰리지 않는다는 것으로 해석하면 맞다. 주변에 식당이 없는 경우나 병원, 주유소, 경사진 곳, 지하실 등의 입지 역시 마찬가지다. 이같은 입지는 고객이 머무는 것보단 지나가는 길목이므로 좋은 입지가 아니다.

또한 같은 업종의 큰 점포가 있는 곳에 작은 점포로 창업하는 경우나 점포 맞은편에 건물이 없는 곳은 매출이 부진하다. 따라서 이런 입지는 무조건 피하고 보는 게 상책이다.

상권에 맞는 점포 고르기도 필수 절차

점포를 고르는 가장 정확한 방법은 일일이 다니며 비교해 보는 것이다. 아무리 작은 점포라도 직접 찾아가서 주변 상권에서 오가는 통행량을 세어보고 주변 상가들의 시세나 권리금을 알아보는 것이 가장 좋다.

전문가들은 점포를 일일이 점검하고 방문하는 것은 어렵기 때문에 우선 전화로 몇 가지 사항을 체크한 후 가능성 있다고 생각되는 방문해 확인하라고 조언한다. 일례로 점포를 찾을 때 ‘내가 바로 그 점포의 고객’이라는 자세로 점포를 찾으면 상권분석에 효과적이다. 점포는 고객이 즐겨 찾는 지역이어야 하기 때문이다.

점포를 구할 때 창업하려는 상권과 비슷한 다른 지역의 상권을 답사하면 뜻밖의 수확을 얻기도 한다. 아직 활성화가 되지 않은 상가의 매장을 분양 받은 사업자의 경우 이미 활성화된 비슷한 상권을 방문하면 잘되는 업종이 금방 눈에 들어온다.

예비창업자가 구하고자 하는 점포를 방문했을 때 가장 먼저 해야 할 일은 하려고 하는 업종의 해당지역 거주민이나 세대수, 유동인구의 성별, 생활수준, 연령층을 조사하는 것이다.

그 다음 하고자 하는 사업의 주요 대상이 되는 고객층의 비율도 따져봐야 한다. 괜찮다는 판정이 내려지면 총 통행량과 해당 점포의 예상 입점량을 체크해 예상수익을 뽑는다. 이를 기준으로 권리금 등도 조절할 수 있다. 점포를 계약하기 전에는 반드시 점포의 경매여부, 담보 설정 등의 문제를 꼼꼼히 체크한 후 구입하는 게 바람직하다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “상권을 선택할 때는 지점 및 지구 내에 충분한 잠재고객이 있는지, 지역 내 같은 업종의 분포현황과 장단점은 무엇인지, 해당지점내의 고객의 요구사항은 무엇인지, 거리, 교통, 주차장 등의 접근 용이성은 어떠한지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 조언했다.