1/4 값 아파트, 정말 가능한가?

[지분형 분양제도의 허와 실]-①옷 갈아입은 반값아파트

[프라임경제]얼마 전 대통령직 인수위원회가 기존 반값 아파트의 업그레이드 판인 ‘지분형 분양제도’를 이르면 올 하반기에 도입하겠다고 밝혔다.

이는 거주 목적을 지닌 실수요자와 투자에 목적을 둔 투자자가 공동으로 집을 분양받는 제도로서 현 주택시장에 큰 파장을 몰고 오는 것은 물론 내집마련이 어려운 사람들에게 ‘구원투수’로 등장할 것으로 보인다.

그러나 인수위가 발표한 ‘지분형 분양제도’는 투자자의 지분이 절반 정도를 차지하는 만큼 투자자 유치에 실패할 경우 유명무실한 제도가 돼버린다. 더욱이 시중은행을 포함한 부동산관련 각계각층에서 이에 대한 가능성을 적극 검토하고 있는 상황이고 인수위도 ‘향후 적극 검토하겠다’는 유보적인 입장으로 선회한 만큼 실효성 논란도 더욱 가중될 것으로 보인다.    

◆‘지분형 분양제도’란?
지분형 분양제도란 아파트의 실거주자와 투자자가 주택에 대한 지분을 각각 51%와 49%씩 나눠 갖는 것으로 비록 60㎡(18평)이하 주택에만 적용될 예정이지만 실거주자는 이에 국민주택기금에서 40%까지 융자를 받을 수 있어 실제로는 아파트 가격의 1/4정도만 준비하면 구입이 가능해진다.

예를 들어 수도권에서 전용면적 60㎡(18평) 규모의 아파트 분양가가 2억원이라고 할 때 9,800만원은 부동산펀드 등 재무적 투자자가 내고 나머지 1억200만원 가운데 5,000만원은 국민주택기금에서 융자를 받을 수 있으므로 실제로 거주자가 부담해야 하는 금액은 5,200만원 정도라는 이야기다.

△도입시기와 해당주택
현재 인수위는 다가오는 9월 국회에서 처리한 뒤 우선 수도권 내에 60㎡(18평)이하의 주택에만 적용할 예정이며 84㎡(25평)로 점차 확대한다는 방침이다.
 단, 지분형 분양제도가 적용되지 않는 지역에는 국민주택기금에서 주택지원자금을 대출해주는 방안을 검토 중에 있다.

△신청자격
51%의 지분을 가지게 됨으로서 부동산 권리를 얻게 되는 실수요자는 당연히 무주택자만 가능하다. 반면 투자는 투기에 목적을 둔 투자자를 우려해 개인투자자는 허용하지 않을 방침이며 주로 연기금 등을 활용할 기관투자자로 선정해 신청을 받을 것으로 보인다.

△매매에 대한 권리
일반 분양자일 경우 전매제한(10년)이 지나면 매매가 가능하지만 49%의 지분을 투자한 지분투자자는 그에 해당되는 ‘지분거래’만 가능할 것으로 보인다.  

◆‘반값아파트’의 보완책?
인수위는 현 정부가 추진했던 ‘토지임대부 아파트’와 ‘환매조건부 아파트’정책에 대한 실패를 지켜본 만큼 그에 해당되는 문제점들을 보완해 발표한 것으로 보인다.

특히 건물과 토지에 대한 부담을 분리해 입주자가 건물에 대한 분양가만 부담하게 했던 ‘토지임대부’는 비싼 토지임대료와 시세 보다 싸지 않은 분양가로 도입 초기부터 ‘무늬만 반값’이라는 비난을 받으며 난항을 겪었다. 

이에 인수위는 토지임대료 조항을 없애기 위해 건물과 토지에 대한 부담을 분리하는 대신 주택전체의 지분을 분리토록 한 것이다. 

한편 전매제한이 ‘20년’으로 묶여있고 게다가 팔 때는 주택공사에 헐값으로 넘겨야했던 ‘환매조건부’도 “매매수익을 볼 수 없다”는 실수요자들의 항의로 조용히 사라졌다. 반면 지분형 분양제도는 이보다 전매제한(10년)이 짧고 매매 대상이 정해지지 않았다는 장점을 가지고 있다.   

그러나 지분형 아파트 역시 '투자자 유치'라는 가장 큰 어려움을 가지고 있고 게다가 이는 이 당선인의 정책 공약과 모순되는 부분이 드러나고 있어 논란의 중심이 될 가능성이 크다.

※다음에는 [지분형 분양제도의 허와 실]-②'이명박 당선인의 딜레마' 편이 이어집니다.