수수료 분양 상가 무엇이 문제인가?

임차인 확보 차원에서는 유리하나 투자자에게 실(失) 많아

[프라임경제] 모 금융기관의 부장으로 있는 김명호(남.45세)는 요즘 골머리를 앓고 있다. 김씨는 서울 관악구에 대형 쇼핑몰상가 2층과 지하철로 연결되는 지하층 두 구좌를 각각 분양가 1억 8천만원과 1억 9천만원에 분양 받았다. 지하통로가 전철역과 연결되고 대학가 근처라 별다른 의심없이 투자를 한것이 화근이었다.

이 상가는 기존 쇼핑몰과는 달리 백화점 수수료 방식의 업체를 임차인으로 입점시켜 오픈을 했다. 이 업체에서 제시한 임대료로 환산한 실질 수익률은 2.5%에 불과하다. 은행이자를 주고 나면 남는게 없다는게 그의 주장이다. 분양가 이하로 처분하려고 해도 마땅한 매수자를 구하기가 쉽지 않다. 김씨처럼 처분하려고 하는 매도자가 한둘이 아니기 때문이다.

최근 대형상가 시장에 수수료 매장 방식이 확산되고 있다. 장기간의 경기불황과 공급과잉으로 인하여 점포임대가 어렵게 되자 백화점이나 아울렛 매장식의 "수수료" 매장 임대방식이 새로운 대안으로 등장하고 있다는것.

시내 중심가의에 위치한 대형 쇼핑몰의 경우 비교적 분양에 성공하였다고 할지라도 오픈일에 맞춰 임차인을 구하기가 힘들어 오픈 후 실질적인 매장 영업이 20~30% 수준에 미치는 경우도 종종 발생, 오픈 후 1~2년 만에 문을 닫는 사례도 늘고 있기 때문이다. 따라서 상권활성화에 실패한 대형 분양상가의 경우 리모델링이나 리뉴얼을 통해 일정 수익률을 보장해주고 수수료 매장으로 전환하거나 아예 OO백화점이란 타이틀을 걸고 분양에 나서고 있는 실정이다.

업계에 따르면 이러한 방식은 서울 명동에서 도입되어 동대문,신촌,서울대상권 등 일대의 대형 쇼핑몰들을 중심으로 유행처럼 도입되고 있는 임대방식이다. 수수료 형태의 계약이란 임대인이 임대 보증금을 받는 대신 무보증으로 하고 매출액의 일정률을 임대료로 받는 방식을 말한다.

이렇게 매달 들어온 임대료를 분양가대비 비율로 나눠서 정산하는 방식이다. 분양주의 입장에서는 빈 점포로 비워둘 경우 지출해야하는 관리비를 절감할 수있고 임차인은 매출이 오르는 만큼 수수료를 지급하면 되기 때문에 임차료 부담이 줄어든다는 잇점이 있다.

그러나 이러한 수수료 형태의 임차인는 주로 중저가 생활용품이나 의류업체들로 공실이 우려되거나 오픈이 임박한 분양상가의 시행사와 입점계약을 체결한 후 분양주의 동의를 얻는 것으로 전해졌다. 이런 형식의 임대차의 경우에는 공정한 수익배분 절차나 매출누락에 따른 견제장치의 보완등이 요구된다. 매출에 따라서 불규칙한 임대료가 결정되는 보안장치도 필요하다.

또한 오픈 후 영업이 여의치 않아 업체가 빠지게 되는 경우 재차 임차인을 선정해야 하는 어려움에 놓일 수 있다. 매장 수수료가 25~35%에 이르는 백화점과 달리 쇼핑몰 수수료 매장은 수수료가 낮아 상가투자를 목적으로 분양을 받는 경우 사업자 쪽이 제시하는 수익률이 현실성이 있는 지 현장 답사 등을 통해 꼼꼼히 점검해 봐야 한다. 실제로 몇몇 수수료 매장이 입점 예정인 상가의 경우 융자를 적정이상으로 받을 경우 수익률이 상당히 떨어지는 것으로 나타났다.

물론 수수료 매장 방식이라고 단점만 있는 것은 아니다. 전문가들에 따르면 수수료 방식의 쇼핑몰의 강점은 체계화된 통합 관리가 가능하고 전체 쇼핑몰의 활성화를 위한 의사 결정이 용이하다는 것이다. 수수료 방식이 모두 좋은 성과를 얻기 위해서는 상권에 적합한 MD구성, 고객관리, 지속적인 홍보와 마케팅이 동반돼야 가능하다. 특히 쇼핑몰 활성화를 위해 일관성 있은 관리 시스템이 무엇보다 중요하다는 지적이다.