"힘들게 산 택지 감정가로 공급해라"

[분양가 상한제 긴급 점검]③-원가 확보 어려워 공급 줄것

[프라임경제] 2008년이 시작됨과 동시에 분양가상한제로 인해 실수요자들은 기대감을 갖고 벌써부터 강남권을 중심으로 한 재건축 일대를 들썩거리게 하고 있다.

반면 건설업체들은 각종 규제로부터 최소한의 이윤을 확보하기 위해 고심하고 있으며 심지어 어떤 업체는 실제 원가가 분양원가에 산입되지 않음으로써 최소한의 이유마저 확보되지 않아 사업을 접어야할 위기에 처해있다.

 물론 실수요자들은 주택가격의 거품이 빠질 것으로 낙관하고 있지만 일부 부동산 전문가들은 오히려 "건설사들이 사업성을 이유로 하나, 둘씩 손을 뗄 경우 오히려 주택 희소성으로 가격이 폭등할 수도 있을 것"이라고 조심스레 내다보고 있다.

◆ 민간 건설업체 원가산정 뭐가 문제인가

△민간 택지비 감정평가액 기준 분양원가 산정=건설업체들의 고민은 민간택지비를 감정평가액 기준으로 적용하는 과정에 있다. 민간사업의 경우 토지 소유자들과 개별적으로 협의를 해야 하기에 감정평가액보다 훨씬 더 많은 토지매입비가 들어갈 수 밖에 없는 실정이기 때문이다.

주공과 토공같은 공공기관이 조성하는 공공택지는 강제수용권이 있어 시세보다 저가 매입이 가능하다.

그러나 강제수용권이 없는 민간사업자의 경우 사업준비 과정에서 토지매입비용이 크게 늘어날 수 밖에 없으며 특히 알박기등이 끼여들 경우 그 비용은 천문학적으로 늘어날 수 밖에 없다.

법령미비로 일부 알박기 업자가 고가보상을 요구할 경우 그대로 들어줄 수 밖에 없는 현실에서 이들 비용을 인정하지 않고 감정가로만 원가를 산정해줄 경우 업체로서는 최소한의 이윤 확보도 어렵게 된다.

그렇다고 이윤 확보를 위해 분양가를 높이면 미분양이 우려되고 가격을 낮추면 이윤 제로 또는 손해를 볼 수 밖에 없다.    

△나대지 시세 인건비 마케팅비용 등은 일부만 원가 인정=민간업체들이 곤혹스러워 하는 것중의 하나가 분양을 위해 쓴 인건비나 마케팅 비용등은 전액이 원가로 인정되지 않고 일부만 인정된다는 것이다.

나대지 시세, 인건비, 마케팅 비용 등은 시차적인 요소에 따라 바뀌는 것이 건설업 시장인 것을 감안한다면 정부의 '추정'에 의한 산정방식은 조정이 필요하다"는 지적이 이래서 나온 것이다.

◆"내년에 민간에 나올 상한제 적용 물량은 제로에 가까울 것"
 시중 대형건설사 관계자는 "현 시장을 고려해 분양가를 낮추려니 시행사와 마찰이 빈번해졌다"며 어려움을 토로했다.

즉 위의 사유들로 인해 시행사들은 분양원가를 낮출수 없는데도 무리하게 분양가 상한제를 적용하려다보니 여러가지 문제점이 발생하고 있는 것이다. 건설사들은 분양가를 낮춰야만 미분양 우려를 해소할수 있지만 최소한의 이윤을 확보하려는 시행사와의 마찰이 불가피한 것이다.

결국 시행사들이 상한제 적용을 고스란히 받으면서 물량을 얼마나 공급할지 관심이 쏠리고 있다. 일각에선 상한제 적용물량은 제로에 가까울 것이라고 주장했다.

◆지주공동사업 시행사 더 큰 피해

서울에 있는 모 시행사의 경우 분양가 상한제 적용으로 큰 피해를 받고 있다.

지주공동사업의 경우 지주들에게는 지주분양가를 적용할수 밖에 없어 일반분양으로 원가를 충당할수 밖에 없는데 일반분양은 분양가상한제에 걸려 최소한의 이윤 확보가 막막할수 밖에 없는 상황이다.

이윤 확보는 고사하고 자칫 법령대로 잣대를 들이댈 경우 손해를 볼수도 있는 상황이다. 그렇다고 택지 매입이 대부분 끝난 상황에서 사업을 접을수도 없어 그야말로 진퇴양난에 빠져있는 셈이다.  
 
◆융통성있는 분양가상한제 적용 필요
 건설사를 포함한 관계사들이 이구동성으로 "분양가 상한제를 융통성있게 적용하라"며 요구하고 있다. 즉 협의매수 과정에서는 실제 매입가격과 부대비용을 택지비로 인정하는 등 규제를 세분화해 부담을 줄여달라는 것이다.

부동산업체 관계자에 따르면 분양가상한제를 피하기 위해 밀어내기식 분양이 속출해 미분양사태를 초래했기에 지난해 말에 이어 2008 상반기는 건설사들이 미분양 주택부터 처리하기 위해 당분간 공급은 지양할 것으로 예상된다. 

여기에다 까다로우면서도 현실에 맞지않는 원가산정방식으로 인해 업체들의 이윤확보가 어려워지면서 공급물량이 크게 줄어들 가능성도 있다.

결국 분양가 인하 도모가 원래 취지인 분양가상한제가 비현실적인 규정으로 인해 분양가를 되레 높일수 있는 부머랭이 될수도 있다는 것이다.

건설사들의 폭리를 막기 위해 도입한 '분양가상한제=분양가 인하'라는 공식에 대해 차기 정부가 그대로 받아들일지, 아니면 현실을 반영해서 분양가 상한제를 원가규정에 대해서 손을 볼 것인지 귀추가 주목되고 있다.

<자료-건설교통부>