[부동산가이드]알면 알수록 좋은 주택임대사업

요건만 충족하면 부담스러운 종부세·양도세 면제 가능

[프라임경제]2007년 대선이 끝나자 부동산 시장이 들썩거리고 있다. 많은 사람들이 규제 일변도인 부동산 정책이 완화될 거라는 기대감이 많다.

특히 1주택자에 대한 규제에 대해서는 일반적으로 과거에도 많은 논의가 있었고 새로운 당선자도 우선적으로 완화에 무게를 두고 있지만 다주택자의 경우에는 장기적인 관점에서 시장의 여건을 살펴가며 추진이 될 것으로 보인다.

다주택자의 경우에는 세금이 가장 큰 부담이다. 이를 해결하는 최선의 방법은 주택 임대사업을 하는 것이다. 5채 이상의 주택를 가지고 임대사업을 할 경우 피할수 있는 세금은 종합부동산세와 양도소득세 중과대상에서 제외가 된다는 것이다.

현재 다주택자들이가장 부담스러운 세금은 보유세인 종합부동산세와 거래세인 양도소득세다. 주택임대사업은 부동산 임대사업의 하나의 부류지만 주택이외의 부동산을 가지고 하는 임대사업과는 구별이 된다.

2007년 말 기준으로 볼때 가구 기준으로 공시가액이 6억원을 초과하면 종합부동산세가 과세되고, 2주택자인 경우와 3주택자 이상일 경우엔 각각 50%, 60%의 세율로 양도소득세가 중과된다. 이로인해 종합부동산세와 양도소득세는 2주택 이상의 다주택자에게보유와 처분에 심리적 압박감을 주고 있다.

그렇다고 방법이 아주 없는 것은 아니다. 사업을 목적으로 주택 임대사업을 진행하는 것인데 방법은 5채 이상의 주택을 소유한 자가 해당 지방자치단체에 주택임대사업 등록을 하고, 관할 세무서에 사업자 등록을 신청하면 된다. 이로 얻는 혜택으로 종합부동산세는 주택임대사업을 진행하는 순간부터 제외되며, 10년 경과 후 매각하면 고율의 양도소득세도 피할 수 있다.

하지만 주택 임대사업에는 몇 가지 요건이 필요하다. 5채 이상의 주택은 동일한 행정구역 안에 있고, 임대주택 규모는 국민주택 규모(85㎡) 이하라야 가능하다. 또 임대사업을 시작하는 단계에서 주택은 공시가액 3억원 이하여야 한다. 만약 매각하는 단계까지 3억원 이하가 유지된다면 고율의 세율의 양도소득세도 피할 수 있다.

그렇다면 5채 이상의 임대주택을 판단할 때 다가구주택과 다세대주택의 주택 수는 어떻게 구분할까? 건축법상 다가구주택은 바닥면적의 합계가 660㎡보다 작은 3층 이하의 건물을 말한다. 주로 19가구 이하의 원룸형 방들로 이뤄졌다. 법적으로는 단독주택으로 분류된다.

이런 다가구주택은 1개동을 전체로 매입해 운용할 수 있어 상대적으로 관리가 수월하다. 반면 다세대주택은 바닥면적의 합계가 660㎡를 넘고 4층 이하의 집을 말하며 각 가구별로 별도로 매매된다. 건축법상 공동주택에 속한다. 다세대주택은 가구별 거주지를 한 채의 주택으로 본다. 이 경우 5채 이상의 주택을 임대하고 있다면 종합부동산세와 고율의 양도소득세를 피할 수 있다. 임대사업등록을 하고 사업자등록을 내는 것으로 요건은 충분하다.

다가구주택도 5구(독립된 가구가 주거할 수 있는 공간) 이상을 임대하면 각 구를 주택으로 보아 종합부동산세 대상에서 제외되는 임대주택으로 인정된다. 다만 지방자치단체에 주택임대사업등록을 할 수 없기 때문에 세무서에 사업자등록을 내면 주택임대사업을 진행하는 것으로 인정받을 수 있다.

하지만 다가구주택과 다세대주택의 임대는 세금의 혜택에 있어 차이가 발생한다. 다세대주택으로 주택임대사업을 할 경우에는 종합부동산세와 양도소득세를 모두 피할 수 있지만, 다가구주택은 종합부동산세만 피할 수 있다. 즉 10년이 경과된 이후에 다가구주택을 매각할 땐 단독주택으로 판단하기 때문에 다른 주택을 보유하고 있는 상황이라면 주택수에 따른 고율의 양도소득세를 피하기가 어렵다는 점에 주의를 요한다.