[백세대란 천수해법] '부담부증여' 무조건 유리한 건 아니다

[프라임경제] #. 주택 3채를 가지고 있는 다주택자인 김재훈씨는 최근 양도소득세 중과 및 종합부동산세 인상에 따라 보유하고 있는 주택을 어떻게 처리해야 할지 고민이다. 15년 전에 취득한 주택의 가격이 상당한 수준으로 올라서 팔 생각이 들었으나, 막상 양도소득세를 계산해 보니 조정대상지역에 있는 주택이어서 장기보유특별공제도 배제되고 세율도 기본세율에서 20%를 추가로 내야 한다고 한다. 이 주택은 재건축 이슈가 있어 자녀에게 증여하는 것도 괜찮을 것 같아 별도 세대인 자녀에게 증여를 고려하게 됐다. 부담부증여를 하게 되면 증여세가 줄어든다고 하는데, 정말로 세부담이 줄어드는지 문의해 왔다.

부동산을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해 물려주게 되는 것을 '부담부증여'라고 하는데요. 증여를 받는 자녀의 경우 증여세를 계산할 때 증여재산가액에서 부채를 공제하고 계산하기 때문에 증여세 절세효과가 있는 것으로 알려져 있습니다.

그러나 증여를 하는 부모의 경우 부담부증여를 통해 증여자의 전세보증금 채무 6억원이 없어진 것인데, 세법은 승계돼 사라진 부채 6억원은 증여자가 양도한 것이라고 봅니다. 즉, 부담부증여란 증여와 양도의 절충안으로 과세표준을 분산해 증여세와 양도소득세를 절세하고자 하는 것입니다.

다만, 최근 NH투자증권은 채무가 있다고 무조건 부담부증여는 아니라고 소개했는데요. 증여 계약 시 증여 받은 사람에게 채무도 같이 넘길지 아니면 채무 없이 증여할지 결정할 수 있어 이 결정에 따라 세금부담이 달라진다는 설명입니다.

부담부증여는 증여일 현재 증여하려는 물건에 담보된 채무여야 하며 반드시 증여자의 채무여야 합니다. 또한 채무를 승계한다는 내용이 객관적으로 입증이 가능해야 하며 증여 받는 사람이 채무를 상환 할 수 있을 만한 경제력을 갖춰야 하죠.

즉, 담보대출의 경우는 대출 승계가 가능한지 자녀에게 이자지급 능력이 있는지 등을 확인해야 하며, 차후 임대보증금이나 채무의 변제 시 실제 채무를 변제한 사람 등을 국세청에서 사후관리 하므로 유의해야 합니다.

부담부증여의 경우 단순증여에 비해 증여세가 줄어드는 반면 증여하는 사람에게 양도소득세라는 이슈가 있는데요. 그러므로 1세대 1주택자와 같이 양도소득세 이슈가 발생하지 않는 상황이라면 부담부증여가 유리하죠.

또한, 양도소득세와 증여세는 각각 누진세율을 적용하므로 누진 구간에 따라 유리한 상황이 발생할 수 있는데요. 그러나 최근 양도소득세 중과세율을 적용하고 있는 조정대상지역의 다주택자인 경우 양도소득세 부담이 커지기 때문에 부담부증여가 꼭 유리하지 않을 수 있는데요. 즉, 증여를 할 때 양도소득세 부담을 종합적으로 고려해야 한다는 의미입니다.

김재훈 씨 사례의 경우는 3주택 중과대상자로 부담부증여하는 경우 가족전체로 보았을 때 4300만원 세금 부담이 더 많아지게 되는데요.

다만, 양도소득세 일반세율이 적용될 경우 단순 증여보다 8205만원 만큼 총 세금부담 감소 효과가 있습니다. 즉, 증여세의 감소분만을 보고 단순증여와 비교해 절세라고 표현하기는 어려운 것이죠.

ⓒ NH투자증권

줄어든 증여규모 만큼 증여자에게 양도소득세 부담이 생기기 때문에 무조건 부담부증여를 선택하기 보다는 증여세와 양도소득세를 종합적으로 고려해 절세방안을 찾는 것이 필요합니다.