2008년 부동산 제도 무엇이 바뀌나

후분양제, 오피스텔 전매제한, 재건축요건 강화등 시행

[프라임경제]2007년도가 한달도 남지 않았다. 올해는 대선이 있는 해이다. 누가 대통령이 되든 기존의 틀을 바꾸기란 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 2008년도에 바뀌는 부동산제도가 많은 편이므로 알면 부동산의 흐름을 파악하는데 많은 도움이 될 것이다.

▶공공택지 아파트 후분양제 실시

공공택지에 건설되는 아파트에는 2008년 1월 이후 사업계획승인 신청분부터 후분양제가 도입돼 40% 이상 건축을 마친 뒤에야 입주자 모집을 할 수 있다. 다만 민간택지 아파트는 지금처럼 선분양제로 공급된다. 후분양제가 실시되면 수요자들은 실제 아파트가 지어지는 모습을 보면서 청약할 수 있고 건설업체 부도에 따른 위험 부담을 줄일 수 있게 된다. 하지만 입주일을 기준으로 하면 전매제한기간이 건축기간만큼 길어지게 되는 불이익이 따르고,분양대금 납부기한이 짧아지는 부담도 생긴다. 2008년 1월 시행

▶오피스텔 전매제한 도입

오피스텔은 상가와 대표적인 수익형 부동산으로 주목을 받았다. 이유는 아파트 등과 달리 전매제한이 없다는 점이 큰 장점이 였다. 그러나 전매제한이 도입이 되면 장점이 사라져 상가시장이 반사이익을 얻을 거라는 전망이다. 오피스텔을 분양받은 자가 일정기간 전매할 수 없도록 하는 내용의 '건축물 분양에 관한 법률' 개정안을 대표 발의해 오피스텔도 주택과 마찬가지로 전매를 제한하는 방안이 추진된다. 개정안은 오피스텔 분양 과열이 우려되는 지역에 대해서는 일정기간(사용승인전까지 대통령령으로 정하는 기간) 전매를 하지 못하도록 하고 있다. 또 특별시, 광역시 등 대통령령으로 정하는 권역에서 건축물을 분양할 경우에는 최초 공개모집은 당해지역에 거주하는 사람만 대상으로 하도록 하고 있다. 전매제한을 어기거나 거주지를 속이고 분양받은 경우 사업자는 분양계약을 취소할 수 있다. 2008년 8월이후 시행예정

▶지역공급 우선대상자 거주기간 1년이상으로 강화

수도권 투기과열지구에서 지역우선공급 대상자가 내년 1월1일부터 입주자모집공고일을 기준으로 해당지역에 1년 이상 거주한 사람으로 강화된다. 이제까지는 지방자치단체에 따라 공고일 이전 또는 6개월 전 거주자 등으로 다양하게 규정돼왔었다. 이에 따라 2008년부터 순차적으로 공급되는 광교신도시와 2009년 하반기 분양 예정인 송파신도시 등을 염두에 두고 있는 예비청약자라면 서둘러 해당지역으로 전입해 주소를 옮겨놓아야 한다. 2008년 1월 시행

▶외국인도 토지거래 요건 강화

내년 2월부터는 외국인(법인 포함)도 토지거래허가구역 안에서 부동산을 사고 팔 때 시·군·구의 허가를 받아야 한다. 지금까지는 신고만으로 토지를 취득할 수 있었다. 외국자본 유치를 위하여 2002년 2월 도입한 이 제도가 상법상 법인 설립이 용이한 점(자본금 5천만원)을 이용하여 내국인이 외국법인을 설립, 토지거래 허가제를 회피하거나, 뉴타운 지역등 강도 높은 투기대책이 시행되는 지역에서 외국인의 토지거래가 많이 이루어지고 있으나, 외국인에 대해 허가제 적용을 제외함에 따라 효율적인 투기방지가 곤란하며, 특히,외국인의 토지취득이 주거용지에 편중되고(61.1%) 공장용지는 1.3%에 그치는 등 외자유치효과도 미흡할 뿐만 아니라, 내·외국인과의 불합리한 차별을 개선하려는 것이다. 외국인의 토지거래 허가제 예외규정이 폐지되더라도 공장용지와 상업용지 등은 종전과 같이 실수요자에 대해 내외국인을 막론하고 허가가 가능하기 때문에 실수요자의 토지취득 및 외국자본의 투자유치에는 장애가 되지 않는다. 2008년 2월 시행예정

▶노후단독주택 재건축 요건 강화

서울시가 노후단독주택에 대한 재건축 요건을 완공 시점 기준 현행 20년에서 30년으로 강화하는 방안을 추진한다. 재건축·재개발로 인해 단독주택은 사라지고 주택 유형이 아파트로 획일화되는 것을 막기 위해 이 같은 방안을 추진하는 것이다. 재개발·재건축에 투자할 때는 추진일정이 늦춰질 수도 있는 만큼 유의해야 한다. 미정

▶조세특례제한법에 의한 양도소득세 비과세 폐지

주택경기 부양을 위해 1998년부터 2003년까지 분양된 아파트에 한해 한시적으로 시행됐던 조세특례제한법이 올해 만료된다. 이 기간 중 공급된 서울 대치동 동부센트레빌,도곡동 타워팰리스 등을 최초 분양받았던 사람들 가운데 2주택자인 경우 특례에 따라 그 이전에 보유했던 기존 주택을 팔 때 올해 말까지는 양도소득세 면제가 가능했지만,내년부터는 9~36%의 양도세를 내야 한다. 이 때문에 올 연말에 양도세 회피용 급매물이 출시될 것이라는 전망이 많다.

▶배우자간 증여세 공제 6억원으로 상향

2008년부터는 배우자 간 증여세 공제 대상액이 현행 3억원에서 고가주택의 기준인 6억원으로 확대돼 증여가 활발해질 전망이다. 증여를 하면서 취득가액을 높여 놓으면 되팔 때 양도차익이 줄어들기 때문이다. 임대소득이 있는 경우 부부 간에 재산을 나눠놓으면 종합소득세를 줄이는 효과도 있다. 하지만 이 혜택을 받았을 때는 5년 동안 부동산을 매각하면 안된다는 점을 알아둬야 한다.

▶해외부동산 보유기간과 무관하게 기본세율(9~36%) 적용

해외부동산에 관한 양도소득세는 종전에는 1년미만 보유는 50%,1년~2년미만은 40%,2년이상 보유하면 9~36%의 세율을 적용한다. 하지만 2008년부터는 보유기간에 상관없이 기본세율(9~36%)의 세율로 과세된다. 단, 정부 세제 개편안이 통과되어야 한다.

▶양도소득세 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 차별화

1주택자 중 3년 이상 보유한 토지와 건물(미등기자산은 제외)을 양도하는 경우에는 양도차익에서 양도차익에 일정비율을 곱한 금액을 공제하여 주는데 이를 “장기보유특별공제”라 한다. 기존의 보유기간별 공제율은 3년 이상~5년 미만은 양도차익의 10%, 5년 이상~10년 미만은 15%, 10년 이상은 30%, 15년 이상은 45%를 공제해줬다. 2008년부터는 각각 10%, 45%인 최저·최고 공제한도를 유지하는 대신 3년 보유자에게 10%를 공제해주는 것을 시작으로 보유기간이 1년 늘 때마다 3%씩 공제율이 높아지는 방식으로 바뀐다. 이렇게 되면 3년 보유자와 동일한 공제를 받던 4년 보유자, 5년 보유자와 같은 공제를 적용받던 6∼9년 보유자, 10년 보유자와 동일한 대우를 받던 11∼14년 보유자들은 보유기간만큼 공제를 많이 받는다. 단, 정부 세제 개편안이 통과되어야 한다.

▶종합부동산세 과세표준 적용비율 상향조정과 납부방식의 전환

보유세를 현실화하기 위하여 과세표준 적용비율을 연차적으로 상향조정하고 있는데,주택과 종합합산토지는 2008년에 90%,별도합산토지는 65%를 적용한다. 종부세 납부방식을 신고납부에서 정부부과로 전환한다. 과세관청이 세액을 계산하여 고지서를 발부하고, 고지내용에 이의가 없는 납세자는 납부기한내(12.1~15) 세금을 납부하면 된다. 2008년 1월 1일 이후 최초 납세의무 성립하는 분부터 적용된다. 다만, 차기정부에 관련된 대선후보들이 1주택자에 한해 종부세를 완화해주는 방향들을 검토하고 있어 종부세의 변화가 예고되고 있다.