민자역사 상가 봇물

투자전 철처한 분석을 한 후 결정해야...

[프라임경제]최근 경기지표가 호전되면서 소비가 살아날 조짐이 보이는 이때 각종 복합시설이 잘 갖춰진 유망지역 민자역사 내 상가가 새롭게 조명을 받고 있다. 내수가 살아나면 상가투자의 선호도 높아지기 마련이다. 민자역사가 주목을 받는 이유는 역세권 특수에 따른 기대심리 때문이다. 그러나 지금까지 일반 투자자들의 임대분양 사례가 그리 많지 않아 수익성이 검증되지 않은 상태다. 이미 분양된 민자역사를 중심으로 투자 수익성과 유의점을 살펴보고 민자역사의 투자가치를 따져보는 것은 상당한 의미가 있다고 본다.

현재 신축중이거나 신축예정인 민자역사는 알려진 곳만도 노량진,청량리,의정부,천안 등 7곳 정도다. 민자역사내 상가의 특징은 우선 백화점,할인점,멀티플렉스극장,대형서점 등이 들어서는 메머드급이라는 점이고 쇼핑·문화 등 여가시설을 두루 갖춰 새로운 상권을 형성하기가 쉽다. 또 대부분 환승역을 끼고 있어 고정적 지하철 이용 승객을 확보할수 있고 수십만명에 달하는 배후 주거인구를 가진 곳도 있어 안정수익을 기대해 볼 만하다는 게 상가 전문가들의 의견이다. 또 국유지에 건설돼 토지소유권이 확실하고 철도청에서 지분을 25%씩 참여해 시행 리스크에 대한 투자자들의 불안감을 상당부분 해소시켜 줄 것으로 기대된다. 세금면에서도 역사 임대분양은 등기 분양과는 달리 영구 임대 방식이기 때문에 전대・전매 시 취・등록세나 양도소득세가 없어 수익 구조면에서 유리하다.

민자역사는 민간 자본이 투입되어 건설된 역사(驛舍)의 줄임말로 이는 철도청의 예산 뿐만 아니라, 민간의 자본이 투입된 경우를 일컫는다. 민자역사 사업은 '국유철도의 운영에 관한 특례법'에 따라 철도청이 민간자본을 유치해 역사를 현대화하는 사업이다. 투자된 민간자본에 대한 반대 급부로 30년간 토지사용권을 제공한다. 민간개발업체는 역사를 신축해 철도공사에 제공하고 기타 상업시설을 소유해 운영하는 것이다.

민자역사내 상가는 역사를 이용하는 이용객들에게 편의를 제공해주는 역할을 하는 부대시설물을 말한다. 이미 여러 곳의 역사가 민자역사로 새롭게 변신을 하였다. 하지만 기존 역사내 상가는 백화점 등 대형 유통업체들에 일괄적으로 임대해 일반인들이 분양 받을 기회가 적었다. 그런데 최근 몇 년 사이에 일반인들에게도 상당수를 분양을 했다.

최근 전국 민자역사 현황

◇노량진 민자역사

노량진재정비촉진지구와 인접한 노량진 민자역사는 지하1층~지상17층 규모로 대지 3만8650㎡, 전체면적 12만1400㎡로 조성된다. 첨단 역무시설 외에 △백화점 △대형 할인점 △복합 영화관 △미술관 △컨벤션센터 △업무시설 등이 들어서 복합 역사로 활용된다. 또 노후화된 노량진역을 초현대식으로 개량, 철도 이용객과 지역주민에게 문화 및 편의시설 등을 제공할 예정이다. 또 김포공항에서 노량진을 거쳐 강남으로 연결되는 지하철 9호선 공사가 2008년 말까지 마무리되면 교통 여건이 더욱 좋아질 전망이다. 더불어 2008년부터 해양수산부와 수협중앙회는 최근 시설 노후화 문제가 불거진 노량진 수산시장을 2011년까지 말끔한 초현대식 건물로 바꾼다는 마스터 플랜이 세워져 있어 노량진 민자역사는 겹호재를 가지게 되었다. 수산시장은 연면적 6만9421㎡, 상인과 경매인 등 종사인원 3400여명, 하루 유동인구가 3만여명에 달한다. 현재 수협중앙회의 자회사인 노량진수산㈜이 운영하고 있다.당초 재개발하는 동안 시장 자체를 옮기는 방안도 추진됐지만, 상인들과 동작구 등이 이견을 보여 현재 자리에서 그대로 영업하면서 훨씬 큰 현대식 건물로 ‘업그레이드’하는 방향으로 의견이 모아졌다.

◇청량리 민자역사

전농·답십리 뉴타운과 인접한 청량리 민자역사는 지하4층∼지상9층, 전체면적17만2646㎡로 조성된다. △백화점 △멀티플렉스 △문화센터 등을 갖춘 문화ㆍ쇼핑 복합건물로 오는 2010년 8월 완공될 예정. 또 서쪽에는 전농·답십리 뉴타운과 경동시장주변으로 한방·의료타운이 들어선다. 청량리 일대는 국철, 전철 등 철도교통과 왕산로, 망우로, 배봉로 등 주요 간선도로가 연계되며, △경희대 △서울시립대 등 주요대학과 한국과학기술연구원(KIST), 국립산림과학원 등 국책연구소가 몰려있다.

◇수색,성북역 민자역사

수색 역세권 개발지구는 은평구와 마포구에 걸쳐 있는 수색역 일대 부지 16만㎡와 노원구 월계동 성북역 일대 부지 15만㎡에 조성된다. 수색역~성산역 구간을 아우르는 역세권 지구로 현재 건설 중인 수색·증산 뉴타운 및 상암디지털미디어센터 사업과 연계해 개발한다. △백화점 △할인점 △복합 영화관 △오피스텔 등 근린 생활시설을 포함하는 일체형 업무종합시설로 개발될 예정이다.

또 현재 서울시가 건설 중인 성북 장위뉴타운 인근 성북 역세권 부지 15만㎡도 성북 민자 역사 개발사업과 병행, 홍콩 콜룬역과 같은 철도산업과 연계한 주거 중심지 등으로 개발될 예정인데 코레일은 현재 성북역 물류기지 이전 및 용도변경을 전제로 개발방안을 마련하기 위한 사업타당성 용역을 진행 중이다. 내달 중 용역이 완료되면 관계 기관과 협의를 거쳐 사업자 공모와 함께 개발 사업을 본격 추진할 계획이다.

◇의정부 민자역사

의정부민자역사 사업규모는 대지면적 5만6149㎡에 건축연면적 14만4225㎡, 지하2층, 지상11층 규모로 약 3천억원을 들여 신축된다. 사업기간은 2008∼2011년으로 지상 1∼2층은 철도역으로 이용되며 지상3∼9층은 매장, 10∼11층에는 영화관이 각각 들어서며 지하1∼2층은 기계실과 물품 하역 창고로 사용된다. 또한 1천450여대를 주차할 수 있는 7층 규모의 주차공간을 확보하였다. △백화점 △판매시설 △운수시설 △자동차관련시설 등 유치할 계획이다.

◇평택 민자역사

평택민자역사의 사업규모는 대지면적 4만3812㎡에 건축연면적 7만9339㎡,지하3층,지상9층 규모로 약 1천600여 억원을 들여 신축된다. 사업기간은 2006~2009년으로 개점 예정인 애경백화점 평택점으로 사용되는 부지는 연면적 7만9339㎡, 영업면적 3만3058㎡이다. 평택민자역사가 완공되면 평택역 주변 역세권 개발과 더불어 구 도심권 상권에도 상당한 영향을 받을 것으로 예상된다.

◇천안 민자역사

천안민자역사 사업은 9만5700㎡ 규모에 공사비만도 4,000억 규모에 달하는 초대형 프로젝트로 관련업계의 귀추가 주목되고 있다. 지하 1층, 지상 7층으로 설계된 천안민자역사는 역무시설을 제외한 15만8678㎡에 백화점과 할인매장을 비롯하여 첨단 멀티플렉스 극장, 휘트니스센터, 메디컬센터, 대형서점, 패밀리 레스토랑, 웨딩홀, 게임장 등을 갖출 예정으로 명실상부한 충청지역 최대의 복합상업시설로 각광받을 것으로 내다보고 있다. 빠르면 2007년 연말에 착공에 들어가 2010년 준공 목표로 하고 있다. △역무시설 △백화점 △대형마트 △영화관 △예식장 △서점 △목욕시설 등이 들어설 예정이다. 또 옥내 주차장 2035대(법정면수 1200대)와 옥외주차장(서부역사) 200여대 등 총 2235대의 차량을 주차할 수 있는 대규모 주차공간이 마련된다. 또한 천안대,단국대를 비롯한 20여개의 대학이 밀집하고,인접지역인 아산신도시 개발 예정과 신행정관역개발권의 초입에 위치하는 등 향후 100만 인구 도약을 눈앞에 둔 천안의 교두보로 관심을 모으고 있다.

민자역사 내 상가투자시 유의 사항?

민자역사 상가의 최고의 장점은 안정성이다. 철도공사 소유의 부지에 신축을 하기 때문이다. 철도공사와 협의해 사업을 진행하므로 인허가의 걸림돌도 적다. 아파트 단지내 상가처럼 전철등 이용객을 고정적인 고객으로 확보가 가능하다는 점도 장점이다. 역사가 같은 건물내에 있어 이용객들의 접근성도 좋다. 더군다나 민자역사 개발과 함께 주변 상권도 활성화되어 유동인구가 증가하는 시너지 효과도 있다. 그래서 민자역사 주변에 보면 재개발이나 재건축이 활발하다.

그러면 장점은 많지만 유의점은 없을까? 민자역사 상가는 100% 임대분양 방식이다. 토지소유권이 철도공사에 있기 때문이다. 분양업체는 계약자에게 보증금을 받고 사용권을 준다. 계약기간이 만료되면 임대보증금을 돌려받지만 분양업체와 짧게는 10년, 길게는 60년까지 임대계약을 하기 때문에 비교적 환금성이 거의 없다. 상가활성화에 실패시 자칫 잘못하면 장기간 거액을 묻어 둘 수도 있다. 그러므로 투자에 임하기전에 입지조건을 잘 따져보지 않으면 임대수익은 커녕 원금 보장도 기대할 수 없게 된다.

민자역사 상가 계약자는 크게 점포를 직접적으로 직영을 하거나 재임대를 통해서 임대수익을 얻는 경우로 나뉜다. 그러나 아무리 유망지역의 민자역사 상가라고 모두 투자가치가 높다고 보기가 어렵다. 동일 역사 내에서도 상가의 위치나 아이템,운영능력등에 따라 수익성이 천차만별이기 때문이다. 또 역사 이용객의 동선의 흐름에 따라서 수익성의 차이가 크다. 하차하는 쪽보다는 승차하는 쪽이나 대합실,만남의 광장 쪽이 유리하다. 고객의 정체시간이 길기 때문이다. 환승하는 사람들보다는 승하차하는 고객들이 상가의 수요층이다.

민자역사의 상권 유지를 위해서는 안정적인 유동인구 확보가 필수적이다. 대형 백화점이나 극장등 집객요소가 있어야 기본적인 유동인구를 확보할 수 있다. 또한 기존 상권이 탄탄한 곳에서는 민자역사의 상권 활성화가 어려움을 겪을 수 있으므로 분양 받기 전, 기존 상권과 부대시설 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 그러나 입지조건만이 역사 상권을 결정짓는 중대한요인은 아니다. 역세권 특수를 확보했더라도 주기적인 관리와 이미지 메이킹이 중요하다. 타 상권과의 경쟁력을 확보하기 위해서는 운영 관리 법인이 있는 테마형 상가나 통합 마케팅 관리를 갖춘 출자회사를 선택해야 한다.

투자하려는 민자역사의 출자회사를 알아볼 때, 주의 깊게 봐야 할 것 중 하나가 분양방식이다. 출자회사가 민자역사마다 다르므로 분양방식에서도 차이가 난다. 같은 역사 내 있더라도 업종에 따라서 분양 방식이 다른 경우도 있다. 과거 용산 역사 내 특화 상권이라 할 수 있는 전자상가의 경우 주주와 조합 몫을 제외한 나머지 분량을 일반 투자자에게 분양했다. 그러나 식당, 패션 등 쇼핑센터는 경쟁 입찰제로 분양했다. 일반적으로 일반분양보다 경쟁 입찰 분양가가 높다. 따라서 주변 상가 시세보다 150~200%를 넘지 않는 선에서 입찰 받아야 손해 보지 않는다. 분양 후, 전대 등 2차 계약부터는 프리미엄이 붙을 가능성이 높다. 유동인구와 접근성이 큰 점포일수록 프리미엄이 높게 형성되므로 투자가치가 있다면 일찍 분양받는 것이 수익 면에서 유리하다는 것을 명심하자. 일반적으로 영구 임대 분양은 전매 또는 전대가 가능하다. 그러나 이 역시 출자회사마다 방침이 다르다. 전대가 가능한 곳과 그렇지 않은 역사를 먼저 알아보고 투자해야 하겠다. 계약기간이 만료되면 보통 권리포기 또는 재계약이 이뤄진다. 재계약은 연간 임대료의 5%가 넘지 않는 선에서 자동적으로 이뤄지는게 관행이다. 전문가들은 민자역사 내 상가는 운영 주체가 누구인지 운영계획과 경험 등 노하우를 갖추고 있는지 여부를 확인해본 뒤 투자에 임해야 실패 할 확률이 적을 것라고 조언한다.

매번 강조하지만 상가투자는 요모조모 다져야 할 사항이 많다. 많이 따져보고 살필수록 상가를 보는 안목은 늘어날 것이다. 좋은 안목은 상가투자의 리스크를 줄여주고 좋은 수익으로 보답을 할 것이다. 여러분들의 성공투자를 기원한다.