[진단] T월드카페 점주 울리는 SKT '깔세' 주장 '무리수'인 이유

계열사 뒤에 숨고 상가임대차보호법 허점 악용…계약연장 예외 여지

[프라임경제] SK텔레콤(017670)과 이 기업의 100% 지분보유 자회사 피에스앤마케팅이 무리한 단기간 임대차 계약으로 원성을 사고 있다.

문제의 발단은 T월드카페. 이는 찻집과 휴대폰 매장이 함께 존재해, 서로 융합효과를 내는 컨버전스 숍이다. T월드카페는 각지의 명소와 중심지에 설치된 바 있다.

이들 가운데 일산 웨스턴돔과 종각 소재의 2개 업소가 팜스테드라는 커피 가맹사업회사의 몫으로 오픈된 케이스였다. 이 중 종각점의 명도소송이 진행 중이다. 명도소송이란 권리관계상 특정인에게 건물을 비워주라는(반환인도하라는) 판결을 구하는 절차다.

T월드카페 내부 전경. 이동통신 단말기 매장과 카페가 융합돼 있다. = 임혜현 기자

이 종각점의 소재지는 주식회사 교원 건물이다. 최근 나온 명도소송 1심 판결문에 따르면 재판부는 △SKT는 2012년 6월1일 교원으로부터 관철동 290 소재 빌딩의 1층을 임차했고, 이를 다시 2012년 7월30일 피에스앤마케팅에게 전대(재차 빌려줌)했다. △피에스앤마케팅은 2013년 1월10일 팜스테드에게 이 1층 중 일부분을 2013년 1월20일부터 2013년 4월19일까지 전전대(전대해온 것을 또다시 빌려줌, 즉 3개월짜리 계약)했고, △2015년 1월20일에는 P씨에게 2015년 1월20일부터 2015년 2월19일까지 전전대했다.

교원→SKT→계열사→팜스테드 혹은 P씨의 구조인 셈이다.

이 P씨와의 계약상에는 1개월을 빌리는 단기 임대차로, 사정이 생기면 언제든 계약을 피에스앤마케팅 측이 해지할 수 있는 내용이다. 피에스앤마케팅은 한 달짜리 계약을 갱신하는 식으로 P씨가 2015년 7월까지 운영하도록 했고, 이후 돌연 리뉴얼 일정이 확정됐으니 즉시 비워달라고 요구했다. P씨는 이것이 억지이고 억울하다고 말한다. 

◆상가임대차보호법 대상 아닌 단기 임대차에 해당?

상가건물임대차보호법상 계약은 5년이라고 알려져 있는데, 이는 법 구조상 1년 이내의 계약은 1년으로 보도록 임차인이 요구할 수 있고, 다시 이 갱신을 요구할 수도 있기 때문이다.

따라서 5년까지 안심하고 장사할 수 있다는 것. 다만 이 법의 적용을 받지 않음이 명백한 계약 내용이라면 이렇게 기간 연장을 주장할 수 없다는 단서 조항도 있다.

이른바 '단기 임대차 계약' 문제다. 이는 법적으로 용인되는 것이고, 사회적으로 초단기간 매장을 빌려 가게를 운영하고 철수하는 일명 '깔세 계약' 등도 유용하게 유효하게 성립할 수 있는 근거다.

즉 이번 1심 판결은 대기업 계열사가 일명 깔세 계약을 맺고 한 것이니 군말 없이 나가라는 주장을 편 것으로 보고, 이를 인정해준 것이다. 편의상 '꼼수'를 부리거나 '갑질'을 하는 것이지만 법적으로 하자는 없는 것으로 본 셈이다.

T월드카페 종각점 외부 전경. = 임혜현 기자

◆어렵게 운영권 따놓고 '단기 임대차'? 법무부 종합적 해석 여지 인정

여기서 팜스테드는 3개월짜리 계약을 맺은 바 있고 이후 P씨와의 사이에는 더 사정이 나빠져 1개월짜리로 줄어들었다는 점을 다시 보자.

1심 판결에서 팜스테드가 계약(3개월짜리)하고 영업한 것으로 인정된 기간과 P씨가 등장, 계약하고(1개월짜리) 영업을 계속한 기간 이들 두 사항의 사이 기간(2013년 5월경부터 2015년 1월 초까지)의 사정을 함께 고려하면 다른 사업관계의 윤곽이 부각된다.

판결상으로는 공백이지만, 이때 이 매장은 팜스테드 측이 즉시 비워줘 공실로 남아있었을까? 검색 등을 활용해본 결과 복수의 네티즌의 글과 사진,SNS 등에서 이 의문의 기간 중에도 가게 운영이 있었음이 확인된다.

즉 팜스테드는 석 달짜리 계약을 맺긴 했지만 평화롭게 그 연장을 누려왔고, P씨가 명백히 계약으로 이를 넘겨받아 잘 영업해 보고 싶었는데 새삼 그 기간을 한 달짜리로 극히 줄일 것을 피에스앤마케팅이 요구했다고 요약할 수 있다.

1심 판결이 검토를 빠드린 공백 기간에 해당 위치에서 카페 영업이 계속되고 있었음을 알 수 있는 자료가 인터넷상에 다수 존재한다. 왜 단기간 임대차가 아니라 영업의 갱신을 기대할 수 있는지 정황자료가 된다. 사진은 2014년 여름 카페 운영 사정을 볼 수 있는 게시물. ⓒ 네이버 블로그

2008년에 나온 법무부 유권해석은 3개월 기간의 단기 임대차 케이스와 그 연장 인정 문의에 대해 "단순히 약정된 기간만을 기준으로 할 게 아니라 그 밖에 계약의 내용, 계약의 동기, 상가의 이용 형태, 보증금의 존부 등을 종합적으로 고려해야 한다"고 했고, 같은 해 같은 내용을 다룬 법률구조공단 회신도 법무부와 유사한 취지로 나온 바 있다. 

P씨의 계약은 겉으로는 대단히 불리한 사정이고, 상가임대차보호법상 주장이 어려운 것이 뻔한 사정임을 감수하는 것으로 보인다. 그러나 여러 정황을 보면 자신의 권리를 전면 포기하는 것이 아닌 것으로 보는 게 합리적이다.

◆전전대 등 악용에 P씨, SKT의 파트너 아닌 하인 전락

사실 전전대에 자회사, 단기 임대차 등을 현란하게 활용하고 있으나, 사실상 T월드카페 뒤에 숨어서 이익을 가장 많이 볼 당사자는 SKT이고, T월드카페들의 영업 호조 등을 볼 때 문을 닫는 등 조치를 한다고 예상하는 것도 불합리하다.

그럼에도 이를 '상가임대차법 보호를 받을 수 없는 단기 임대차'로 간단히 인정해 버리고 마무리하는 게 해석 오류가 아닌지 따져야 한다.

1심 판결은 이 점을 간과해, 결국 T월드카페라는 매장의 점주를 파트너로 귀하게 여기지 않고 단기 임대차 아래서 'SKT가 시키는 대로 오라면 오고 가라면 가는 하인 상태에 머물게 하는 구조'에 면죄부를 줬다. 항소심에서는 이런 새 요소가 거론될지 주목된다.