주목! 부동산 펀드가 뜬다

수익률 높을수록 위험도는 증가

[프라임경제]부동산투자는 크게 직접투자와 간접투자로 구분을 할 수 있다. 과거에는 전적으로 직접투자에 의존을 해왔다. 그러다가 사회가 다변화되고 각종 금융기법이 나오기 시작하면서 간접투자에도 많은 관심이 집중되고 있다. 최근 정부의  각종 부동산규제 강화로 인하여 전통적으로 인기를 모았던 아파트나 토지등에 직접투자가 갈수록 어려워짐에 따라 보다 안정성을 확보하면서도 일정 수익을 기대할 수 있는 부동산 펀드에 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

우선 부동산 펀드의 정의를 내리자면 다수의 투자자로부터 자금을 모아 전문적인 투자기관(자산운용 또는 관리회사)이 부동산개발사업, 수익형부동산, 프로젝트 파이낸싱 등에 투자하여 그로부터 발생하는 운용수익을 분배하는 대표적인 부동산 간접투자상품이다. 간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드는 부동산의 관리 및 개량, 개발, 임대차, 그리고 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분 등의 운용을 일정 요건을 갖춘 자산운용회사에 위탁하고, 또한 은행 및 부동산신탁회사에의 수탁을 의무화한다.

주요 투자 대상은 프로젝트 파이낸싱(PF) 대여, 부동산개발사업, 수익성부동산 등이고 현재 판매 완료된 공모 부동산 펀드의 대부분은 PF 자금 대여 및 PF의 변형된 형태로 운용되고 있으며, 그 이유는 최근 수익자들의 성향이 확정된 수익을 원하기 때문이다.

향후 부동산 펀드가 정착되면 대출중심의 안정형 펀드, 임대운용 중심의 장기투자형 펀드, 그리고 고위험 고수익 추구형 투자 펀드 등 부동산투자를 위한 다양한 펀드의 스펙트럼 형성이 가능해짐에 따라 개발, 임대, 리모델링 등 여러 유형의 부동산 펀드가 등장할 것으로 예상된다.

최근 국내 부동산 관련 펀드 뿐만아니라 해외 부동산 펀드도 상당한 인기를 끌고 있다. 그래서 부동산 펀드가 어떤 종류가 있으며 투자방법에 대해서 알아보는 기회를 가져 보겠다.

부동산 펀드 어떤 종류가 있나?

부동산 펀드는 운용방식에 따라 크게 네가지 종류로 구분이 가능하다. 일정률의 이자를 받기로 하고 개발사업체에 자금을 대여해주는 대출형,상업용 건물을 매입하여 임대수수료를 받는 임대형,직접 토지를 매입한 뒤 건물을 지어 매각하는 개발형, 펀드에서 경매 및 공매부동산을 매입한후 재매각하여 수익을 창출하는 경·공매형 펀드 등이다.

대출형 부동산 펀드 

오피스텔, 상가, 아파트 등을 짓는데 필요한 자금을 펀드에서 대출형식으로 빌려주고 미리 정한 대출금리를 받아 다시 펀드 투자자들에게 배당하는 형태를 말한다.

임대형 부동산 펀드

사무용 빌딩을 직접 사들여서 임대해 수익을 얻거나 되팔아서 시세차익을 투자자 들에게 배당하는 수익성 부동산 펀드를 말한다.

개발형 부동산 펀드

직접 개발에 나서 분양이나 임대를 통해 개발 이익을 얻는데 위험도가 상대적으로 크다.

경·공매형 부동산 펀드

법원 경매나 공매에 참가한 부동산을 낙찰 받은 후 임대 및 매각차익 획득을 목적으로 하는 경매부동산 펀드가 있지만, 국내 부동산 펀드의 대부분은 개발 대출형 펀드가 차지하고 있는 형편이다.

부동산 펀드 투자방법

대출형 부동산 펀드의 경우 국내 부동산 펀드의 60%를 차지하고 있다. 대부분의 펀드에서 담보를 1순위나 2순위로 설정하고 있으며 투자기간은 해당부동산의 건설기간과 비슷하다. 수익률은 채권수익률(5~6%)보다는 2~3%P가 높다. 시행사의 지급보증이 있는 것이 일반적이지만 투자전에 준공률이나 분양률 등도 반드시 점검해야 한다. 펀드의 이자률이 은행 대출이자율보다 높게 형성되기 마련이여서 만기 이전에 조기상환 될 가능성도 있다. 이러한 경우 조기상환 수수료를 추가 배당하는 것이 일반적이다. 임대형 펀드는 펀드 청산 시점에서 보유 부동산을 반드시 매각을 해야 한다. 부동산 경기의 호전으로 건물이나 영업 프리미엄이 형성되어 높은 가격으로 매각될 경우 매각차익을 펀드가입자에게 배분하는 특별배당을 받을 수 있다. 반면 부동산 경기의 악화로 인해 처음 매입가격 이하로 매각할 경우의 손해는 가입자가 떠안아야 한다는 단점이 있다. 따라서 가입 전에 투자설명서 및 감정평가서 등의 자료를 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

개발형 부동산 펀드는 토지매입에서 개발 그리고 분양에서 매각까지 모든 과정을 펀드에서 진행하는 사업인데 수익은 높으나 투자기간이 길고 사업위험도도 커서 운용사들이 참여를 꺼리는 상황이 많은 편이다. 경·공매형 부동산 펀드의 경우 재테크 수단으로 경매가 인기가 높은데 자금의 부족과 지식의 부족으로 참여가 쉽지 않다. 경·공매 펀드는 이러한 점을 이용한 펀드로 보면 된다. 법원 경매와 자산관리공사에서 실시하는 공매를 통해 부동산을 시가보다 낮은 가격에 취득하는 형태의 펀드로서 임대수익와 매각차익을 주요한 수익원천으로 한다. 기대 수익률은 10% 내외가 일반적이다.

부동산 펀드 VS 리츠 펀드

부동산 펀드나 리츠 펀드 모두 일반투자자로부터 자금을 모아 운용한다는 점은 같지만 부동산 펀드는 간접투자자산운용업법에 근거를 둔 일종의 수익증권인데 반해, 리츠는 부동산회사법의 규제는 받는 상품이다. 이렇기 때문에 리츠는 거의 대부분 수익형부동산에만 투자할 수 있고, 개발산업도 제한되어 있는 반면 부동산 펀드는 자금규제는 없고 현물출자도 가능하며 앞서 언급한 것처럼 부동산 개발사업에도 투자가 가능하다는 차이점이 있다. 개발형 부동산 펀드는 토지매입에서 개발 그리고 분양에서 매각까지 모든 과정을 펀드에서 진행하는 사업인데 수익은 높으나 투자기간이 길고 사업위험도 커서 운용사들이 참여를 꺼리는 상황이 많은 편이다. 

해외 부동산 펀드 현황

요즘 은행 등 금융회사 창구에서 투자자 들에게 인기 있는 상품은 바로 해외 부동산리츠상품을 들 수 있는데, 대부분 재간접투자신탁 방식으로 되어 있다. 먼저 국내 운용사가 투자자로부터 자금을 유치하여 해외 펀드 운용사에 운용을 위탁하고 그 해외 운용사가 전세계 또는 특정국가 리츠 등 부동산회사의 주식 등에 투자한다. 그러면 그 리츠 부동산회사는 쇼핑센터나 오피스, 호텔,리조트 등에 투자하여 발생하는 임대수익이나 매각 차익을 배당의 형태로 투자자에게 배분한다.

이렇기 때문에 리츠 재간접투자신탁도 글로벌로 투자하는 형이 있고 특정국가에 투자하는 두 가지 종류가 시중에 출시되고 있다. 글로벌형은 주로 미국 등 북미에 주로 투자되고, 나머지는 유럽과 호주 그리고 아시아 신흥공업국의 리츠 및 부동산회사의 주식에 투자되고 있다. 최근에는 선진국에 주로 투자되는 것 보다는 아시아 신흥공업국인 중국, 싱가폴, 인도네시아 등지에 투자되는 아시안리츠형이 고수익 고위험 선호형 투자자 들 사이에서 인기가 높다.

해외 부동산 관련 펀드 투자시 유의점

국내에 소개된 해외부동산 리츠나 펀드 상품의 경우 운용기간이 짧은 것이 대부분이라서 부동산 관련 펀드 상품에 대해서는 명확한 전망이 쉽지 않다. 최근 일본이나 아시안 리츠 재간접투자신탁 등의 수익률이 주식형 펀드나 일반 해외투자 펀드보다 높은 수준이지만, 해외 부동산 정보는 국내보다 상당히 적다. 따라서 이런 부동산 펀드도 철저히 분산투자 차원에서 접근하는 것이 좋다.

아울러, 환매에 대한 어떤 규제 장치가 되어 있고, 수수료와 운용보수 체계는 어떻게 구성되어 있는지를 반드시 관련 전문가에게 사전에 조언을 구하는 것이 좋다.