경제특구 지역우선공급 30%로 하향조정

인천지역 실수요자 내 집 마련 대책 수정 불가피

[프라임경제]경제특구 분양 물량이 100% 지역우선공급에서 30%로 줄어들게 되었다. 새로운 정책발표, 분양연기 등 예기치 못한 변수가 생겨나면서 특정지역 내 분양상품을 기다리던 청약 대기자들은 청약전략을 재점검해야 할 전망이다.

특히 9월 이후부터 청약가점제 시행으로 인해 점수가 낮은 사람은 더욱 불리해질 수 있기 때문에 빠르게 변화하는 부동산정책 정보에 민감할 필요가 있다.

이와 관련해 이용섭 건설교통부장관은 지난 12일 국방대학교 강연에서 “인천 경제자유구역 지역우선공급을 30%로 제한할 것”이라며, “이르면 하반기 법을 개정해 곧 시행할 계획”이라고 밝혔다. 서울이나 경기지역 주민들도 송도·영종·청라지구의 당첨기회를 얻게 될 것으로 보이지만 인천지역 실수요자들은 100%지역 우선공급 때보다 당첨기회가 줄어들 전망이다.

인천 송도, 청라지구 등은 분양 침체에도 불구하고 국제도시 건설에 대한 기대감과 최근 유치 확정된 인천아시안게임 개최 등 여러 가지 호재로 인해 청약시장에서 인기를 얻고 있다.

하지만, 인천지역 청약통장 가입자 43만여 명은 청약우선권을 주는 지역우선공급제도 조정으로 낭패를 볼 가능성도 배제할 수 없다. 현재 인천경제자유구역청은 전용면적 135㎡(40.9평) 이하 아파트는 인천지역 6개월 이상 거주자, 전용 135㎡(40.9평) 초과는 거주기간과 상관없이 인천 지역 거주자에게 청약 1순위 우선권을 주고 있다. 때문에 당첨을 위한 위장전입도 많았는데, 이번에 30%로 낮아져 당첨 기회가 1/3로 줄어들게 된 것.

더욱이 주택공급 규칙 개정과 적용 시기가 정확히 알려지지 않아, 연내 송도와 청라지구에 청약을 계획하고 있는 청약자의 혼란이 불가피할 전망이다.

현재 송도 청라지구에서 분양을 앞둔 아파트는 GS건설의 송도동 하버뷰 아파트와 청라지구 내 물량 들이다. 이중 GS건설의 아파트만 7월 공급이 확정된 상태라, 청라지구 물량을 기다리던 인천지역거주 청약 대기자들은 9월 이전에 분양하는 해당 지역 내 다른 아파트물량들을 눈여겨봐야 한다.

최근 인천지역주민 우선공급제로 분양된 한화건설의 ‘에코메트로 2차’가 4226세대라는 초
대형규모임에도 대형평형까지 100% 청약 마감된 배경에는 정부 정책의 변화로 인해 청약통장을 쓸 수 있는 유망상품을 찾아보기 힘들 것이란 불안감이 작용했기 때문이라는 분석도 있다.

전문가들은 특정아파트의 분양을 기다리다가는 9월 청약가점제 시행 전 청약시기를 노칠 수도 있다고 우려한다.

미니판교로 불리며 화제를 불러온 용인 동천지구의 경우 용인시와의 분양가 조율에 시간이 걸리면서 분양시기도 계속 미뤄지고 있다. 9월 분양가 상한제 적용 이전에 대부분의 건설사들이 분양을 하려 하고 있다. 9월 이전에 사업승인을 신청하고 11월 말까지 분양승인을 받은 아파트는 ‘상한제 적용’에서 제외되기 때문에 청약대기자 입장에서는 무조건 특정상품만 손 놓고 기다려선 안 된다는 게 전문가들의 조언이다. 분양가 상한제 적용을 받은 상품들은 실제로는 내년 초나 되서야 시장에 나올 전망이다.

◆청약전략, 어떻게 짜야 하나?

인천지역 거주자나, 이외 지역 거주자나 청약 전략 변화가 불가피한 시점이다. 9월 청약가점제 시행에 따른 파급효과를 보려 한다면 모르지만, 우량 물건이 있다면 무조건 기다릴 필요는 없기 때문이다.

부동산써브(www.serve.co.kr) 함영진 실장은 인천지역 거주자들의 경우라면 청약을 서둘려야 당첨기회를 높일 수 있다고 조언한다. 함 실장은 "하반기 송도와 청라지구에 공급될 아파트(주상복합 포함)는 모두 8501세대로 송도신도시에 청약할 예정인 인천지역 거주자라면 당첨확률을 높이기 위해 청약을 서둘 필요가 있다"고 말했다.

특히, 인천지역 청약예금(부금) 250~1000만원가입자는 송도자이 하버뷰 1069세대가 지역우선순위를 십분 활용할 수 있는 물량이 될 것으로 예상된다. 다만, 송도 1공구 국제학교 주변에 지여질 포스코건설 사업부지와 송도동 15-10번지의 코오롱 2차 프라우 주상복합은 공급시기가 정해지지 않았기 때문에 지역우선공급물량 추이는 좀 더 기다려 봐야 한다.

수도권 거주자의 경우는 연내 청약 일정이 늦춰져야 당첨기회를 높일수 있다. 청라지구는 연말까지 5852세대가 공급될 예정인데, 대부분 11~12월로 분양일정이 잡혀있다. 현재, 11월말로 예정된 토지사용 시기를 앞당기는 문제나, 중대형평형의 분양가상한제 적용여부, 건설사의 분양일정 조율 등으로 분양일정을 앞당기지 못하고 있는 상태다.

함 실장은 "법적용이 11월 이전에 가능하다면, 인천을 제외한 수도권거주자들의 청라지구 당첨기회가 넓어질 것으로 기대되지만, 인천시민들의 반발도 만만치 않은 문제다. 결국 수도권 거주자들은 분양물량 일정과 법적용 시점을 살펴 청약전략을 짜야한다"고 말했다.

청약에 앞서 살펴야 할 것이 또 있다. 단지 규모와 학군, 교통망, 향후 환금성 등이다. 

한화건설 신완철 상무는 “‘에코메트로 2차’가 100% 청약 마감된 것은 청약가입자들이 정책변화로 인해 9월 이전 청약통장을 쓸 수 있는 유망상품을 찾아보기 힘들 것이란 판단으로 청약에 나섰기 때문”이라고 설명했다. 에코메트로 2차는 송도국제도시와 15분 거리에 위치해 있고, 미추홀외국어고등학교와 소래역과 논현택지역 등 2곳의 지하철역이 단지 내에 들어선다는 이점을 갖추고 있다.

즉, 특정 상품만을 기다리기보다 유망아파트 물량이 나오면 주변 여건과 향후 환금성 등을 꼼꼼히 살펴 청약에 나설 필요가 있다는 것이다. 이때 고려해야 할 사항은 초대형 단지와 잘 갖춰진 교통망이다. 좋은 학군과 역세권 인근에 조성되는 아파트단지도 향후 시세차익 형성에 도움이 될 수 있다.

한편, 정부는 경제자유구역 지역우선공급 축소와 관련해 18일 “중앙정부의 지원이 큰 경제자유구역의 경우 전량을 지역거주자에게 우선 배정하는 것은 문제가 있어 현행 대규모 공공택지와 같은 방식으로 개선하고, 구체적인 지역우선 공급물량은 인천시와 경제자유구역청 의견을 반영해 결정할 것”이라고 밝혔다.

이어 “경제자유구역 이외 지역에서 지역우선 공급제도를 개편할 경우, 지역 청약대기자들의 기대이익을 해칠 우려가 있고, 청약시장 혼란과 수도권 지역의 인구이동에도 영향을 미칠 수 있는 등 부작용이 예상됨에 따라, 경제자유구역을 제외한 타지역 개편문제는 경제자유구역 개편 이후의 성과를 보고 검토하기로 의견을 모았다”고 밝혔다.