상가매입...'모든 것 따져봐야'

본인의 성향,자금여력,선호지역 등을 잘 파악해야...

[프라임경제]상가를 구입하는 방법은 크게 신규분양을 받거나 기존의 상가를 매입하는 방법이 있다.

물론 각자 장,단점이 존재하기 마련이다. 두 방식에서 투자에 대한 접근 방식은 별 차이가 없다. 안정적이고 수익성을 희망하는 투자자의 경우 분양상가보다는 기존상가가 좋다. 신규분양도 물론 강남,명동등 검증이 된 상권의 경우에는 기존 상가보다 높은 분양가를 보이고 있다. 최근 잠실3단지 재건축 단지인 트리지움(3696세대) 단지내 상가의 경우 3.3㎡당 1억5천이 예상되 파문을 일으키고 있다. 이러한 사실로 보더라도 안정된 상권에 있다면 그다지 분양가는 문제가 안된다는 결론이다. 아무튼 신규상가든 기존상가든 본인의 성향을 잘 파악해서 위험선호도에 따라 또는 자금여력에 따라 신중하게 선택하시면 된다.

최근 정부가 주택과 토지 등에 대해 고강도 규제책을 내 놓고 있어 사람들의 관심이 '좀 더 높은 수익률을 올릴수 있는 분야로 쏠리고 있다. 이에따라 아파트보다 수익률이 높다고 알려진 상가쪽을 기웃거리는 사람들이 많다. 하지만 상가투자는 수익률이 높은 만큼 위험률도 높다. 무턱대고 투자했다가는 낭패보기 십상이니 잘 알고 투자해야 한다.

▷신규상가에 투자 할 거라면

상가라고 하면 복합상가,아파트 단지내 상가,중심상업지역내에 있는 근린상가,지하상가,로드샵 등으로 구분할 수 있다. 이중에서 주로 투자대상이 되는 것이 아파트 단지내 상가나 복합상가다.

아파트 단지내 상가의 경우 통상 상가를 분양받아 영업을 하거나 임대를 하는 형태로 고정적인 소비층을 확보하고 있고,생활밀착형 업종(세탁소,정육점,미장원,잡화점)들이 주종을 이룬다는 특징이 있다. 따라서 1천세대 이상의 대단지라면 투자하기에 안정적이다. 하지만 단지내 세대수가 1천세대라면 상가 연면적이 200평을 넘지 않는 것이 좋다.

최근 유동인구를 끌어모으기 위해 영화관과 할인점,식당가,상가 등이 들어선 복합상가가 많이 들어서고 있다. 복합상가는 상가건물이 고객유인을 얼마나 할 수 있느냐에 따라 투자수익이 결정된다. 먹고 입는 업종이 대부분인데 점포 수가 많거나 경기변동에 큰 영향을 받는 점 등이 약점이다. 실제로 복합상가내 입점 업종들중 상당수가 불황을 겪고 있다. 분양가가 높다는 단점도 있다.

신규상가 분양받을시 주의사항

신축되는 상가를 분양받을때는 분양가가 가장 중요한 기준이 된다. 투자목적으로 상가를 분양받는 사람이라면 일단 말리고 싶을 정도로 요즘 신축되는 상가의 분양가가 높다. 아파트 단지내 상가는 평당 1억원을 넘는 곳도 있다. 그러다 보니 상가수익율이 낮을 수 밖에 없다.

신규상가를 분양받을때는 주변에 공급이 얼마나 되는지도 살펴봐야 한다. 상가 공급량이 많으면 가격은 떨어진다는 간단한 경제원리를 알고 분양여부를 정해야 한다. 신축상가의 경우 시공사 및 시행사도 눈여겨 보아야 한다. 분양금이 납입되는 도중에 부도가 날 수도 있기 때문이다.

자금여력에 따라

준공이 임박한 경우(계약서 작성일로부터 6개월 이내)

준공이 임박한 상가의 경우는 임대가 확정이 된 경우 보증금이나 월세를 받아서 자금의 회수가 빠르나 자금의 일정이 촉박하여 차질이 생길경우에 연체금을 무는등 금전상의 손해를 볼수도 있다. 또 상가의 공실이 생기는 경우에 여력이 안되는 투자자의 경우 금융비용은 물론 관리비등의 부담으로 이중 손실의 부담이 생길 수 있다. 그래서 준공이 임박한 상가에 투자를 할 경우 본인의 자금이 충분한지 고려한후 투자에 임해야 한다.

준공까지 상당한 기간이 있는 경우

준공까지의 기간이 상당기간 소요되는 경우는 자금일정이 넉넉한 편이다. 그래서 다소 자금이 부족하더라도 투자가 가능하다. 그러나 준공기간까지 자금이 묶이게 된다. 여기서 꼭 짚고 넘어갈 부분은 준공까지 융자의 금융비용을 누가 부담하는 조건이지를 보아야 한다. 최근 금리가 지속적으로 상승하는 분위기라서 상당한 금액이 될 수 있다. 또 시행사나 시공사가 준공까지 안정적으로 공사가 진행이 될 수 있는지 능력을 꼭 파악해야 한다. 그리고 준공시점에서 상권의 변화의 추이를 파악해야 한다.

▷기존상가에 투자 할 거라면

분양상가보다는 안전성과 수익성이 확보된다는 장점도 있지만 어떤 면에서는 더욱 큰 위험성를 안고 갈 수도 있기 때문에 꼼꼼히 따져보고 계약하는 것이 좋다. 기존상가보다는 가격이 싸다는 이유 때문에 분양상가를 선택하는 경우가 있는데 이는 상권이 검증되지 않았기 때문에 위험성이 있다. 검증되지 않은 분양상가보다는 상권이 확실한 기존상가를 매입하는 것이 좋다.

기존상가 매입시 체크사항

첫째, 기존 점포의 경영 상태가 어떠했는지 파악하는 것이 좋다.

개점한 지 얼마 되지 않았고 주인이 자주 변경된 곳은 장사가 신통치 않았다는 증거가 된다. 인수할 판단이 결정되면 판매 상품의 재고 상태와 비품류 상태를 철저히 파악해야 한다. 또한 오래된 재고품은 인수 거부를 해야 한다.

둘째, 건물의 하자 여부를 파악해 본다.

조건이 좋은 상가는 대개 건축허가가 나지 않은 점포 일수도 있으니 계약 전에 충분한 조사가 필요하다. 보통 우량 상가는 생활정보지나 부동산 중개업소를 통하지 않고 바로 주변에서 계약하는 경우가 많다. 그래서 꾸준한 상권분석을 해야 좋은 상가를 얻을수 있다.

셋째, 건축물관리대장등은 관련 서류를 반드시 직접 확인 해야 한다.

등기부등본을 확인함으로써 부동산의 소유권자 이외의 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할수 있다. 도시계획확인원을 떼어 재개발이나 업종제한 구역 여부 등을 확인 후 결정을 해야 한다. 또한 토지대장을 발급받아 등기부등본상의 소유주와 같은지 확인을 하고 건축물관리대장을 떼서 건축물의 실제 면적과 가건물 여부를 확인,준공일,용도 그리고 정화조 용량 등을 점검해야 한다. 점포가 위치한 지역 또는 인근에 어떠한 도시 개발 제약이 있는지 확인하고 경쟁 업소, 대형 쇼핑센터 건립 계획 등이 있는지 검토를 해야 한다.

넷째, 등기부등본상 기재된 명의자와 계약을 체결 해야 한다.

본 계약을 맺을 때는 등기부 등본상 기재된 명의자와 계약서를 체결해야 한다. 계약서는 양식대로 작성해야 하고 해당 상가의 명도시기와 하자.보수부분.특약사항 등의 중요한 조항들을 일일이 기재해야 차후에 일어날수 있는 분쟁소지를 예방 할 수 있다.

다섯째, 업종제한 여부등을 미리 확인해야 한다.

단지내 상가나 대규모 상가의 경우는 점포에 대한 업종이 제한된 경우가 많으니 상가관리소나 상인협회에서 사전에 확인을 해야 한다. 사업가능여부를 확인하기 위해서는 관할관청에 가서 인.허가 절차등을 확인하고 무허가건물일 경우는 등기부가 없으므로 영업허가를 받기가 어려우므로 주의를 요한다. 또한 특수 업종인경우 도시계획이나 건물용도에 따라 불법용도변경으로 이용이 제한될수 있으므로 관할관청에 확인을 할 필요가 있다.

마지막으로 상가일 경우 신축 또는 개축할 가능성은 없는지 살펴야 한다. 이와 같은 사항은 인근 점포 주인 또는 주민들 그리고 부동산중개업소등을 통하여 조사하고 고객 이용 상황 등 현장 조사도 병행한다. 체인점일 경우 체인 본사의 경영 상태, 부도 가능성, 계약기간, 계약 조건의 변동 가능성 등을 알아본 후 건물주와 점포 계약을 해야 한다.

노후,공실상가를 매입해서 리모델링은 어떤지?

낡았거나 매장 구성 및 운영상의 문제로 상권을 확보하지 못해 ‘죽은 상가’를 통째로 사들여 되살리는 상가 재생 사업이 뜨고 있다. 상가 재생사업은 낡은 상가 내부나 외부 또는 전체를 새롭게 단장하는 기존의 리모델링 수준에서 벗어나 매장구성과 운영방식 및 관리 등 전반에 대해 전문가들의 컨설팅 등을 거쳐 체계적으로 바꿈으로써 상권을 되살리는 것이다.

이미 상권이 죽은 상황에서 상가 소유자들은 이를 팔려 해도 팔리지 않고 계속 소유하자니 관리비는 물론 대출금리 등 손실이 불어날 수밖에 없다. 상가재생 사업의 타깃이 바로 이런 상가들이다. 기존 상가 소유자들은 상가를 팔 수 있어 손실을 줄일 수 있고 재생사업자는 상권 활성화를 통해 높은 가격에 되팔거나 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 점이다. 상가재생 사업은 최근 주택 및 토지시장에 대한 규제 강화로 빠져 나온 자금들이 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가시장으로 몰리는 추세여서 앞으로 더욱 활성화될 전망이다.

상가 리모델링에도 역시 위험이 따른다. 자칫 잘못했다간 돈만 날릴 수가 있다. 리모델링을 했는데 손님이 들지 않는다면 여간 낭패가 아닐 수없다. 그래서 고객을 불러 모을 수있는 용도,용도에 맞는 적절한 인테리어가 필수다.

주택을 상가로 용도변경 한다면

기존 주택을 나눠 주택 구조는 살리면서 내부 일부와 외형을 상가로 바꾸는 방식도 이에 속한다. 주로 단독주택에서 많이 볼 수 있는 유형이다.

동작구 소재 32평형 아파트와 동작구의 단독 주택을 소유하고 있던 조동일(42. 자영업)는 2주택자에 대한 양도세 중과가 큰 부담이 였다. 조씨는 세무상담을 통해 단독주택을 상가로 용도변경하라는 조언을 얻었다. 상가로 용도변경하게 되면 9~36%의 양도세 일반 세율 적용으로 절세가 가능할 뿐 아니라, 고정적인 임대수익도 확보할 수 있어 보다 유리하다는 분석이었다. 이후 김씨는 용도 변경한 상가를 리모델링한 뒤 24시간 편의점을 유치해 월 300만원의 고정 임대수익을 올리고 있다. 이처럼 단독주택이나 상가주택을 보유한 2주택자들이 근린생활시설로 용도변경하는 사례가 속속 생겨나면서 틈새 절세법으로 눈길을 끌고 있다. 50% 양도세 중과를 피할 수 있고, 고정적인 임대 수익도 확보할 수 있어 메리트가 크다는 평가다.

 

 

 

 

다만 지자체 등의 허가가 선행돼야 한다. 건축물의 용도변경을 규정하고 있는 건축법 14조에 따라 지자체 건축과의 용도변경 허가가 있어야 하며, 기존 주택을 상가로 변경키 위해 리모델링을 진행할 경우에도 내력벽이나 슬라브 등에 변화가 생기는 ‘대수선’에 해당하면 지자체에 관련 서류를 제출해야 한다.

경매로 상가를 매입 한다면

정부의 잇따른 집값 안정 대책으로 주택시장이 얼어붙자 상대적으로 규제가 덜한 상가 쪽으로 눈을 돌리는 투자자가 많아졌다. 하지만 일반 거래시장에서는 값이 싸면서도 적정 수준 이상의 수익을 낼 만한 상가 매물을 찾기가 쉽지 않다.

이에 따라 발 빠른 투자자는 시세보다 가격이 저렴하면서도 괜찮은 물건을 잡을 수 있는 상가 경매시장으로 방향을 틀고 있다. 하지만 상가는 경기 상황과 입지 여건 등에 민감한 상품인 만큼 감정가보다 주변 상권 형성 여부와 업종 분석, 임대 조건 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 입찰에 나서야 낭패를 보지 않는다.

상가 경매에 관심을 갖는 사람들이 늘면서 상가 낙찰가율(낙찰가를 감정가로 나눈 값)도 오름세를 타고 있다. 경매시장에서 상가 몸값이 오르고 있지만 그래도 주변 시세보다 훨씬 싼값에 상가를 잡을 기회가 여전히 많다. 최근 서울.수도권 상가 낙찰가율은 평균 50~60% 선에 머물고 있다. 경매를 통할 경우 감정가의 절반 수준에서 상가를 매입할 수 있다는 얘기다.

요즘 경매시장에 나오는 상가의 경우 우량 물건이 적지 않다. 전문가들은 상가가 목 좋은 곳에 있지만 고가로 분양받거나 매입한 경우 적정 수익을 내기 위해서는 임대료를 높게 책정할 수밖에 없다며 주변 시세보다 비싼 월세 때문에 임차인을 못 구해 빈 상가로 방치되다가 경매에 부쳐지는 사례도 많다고 조언한다.

상가 경매를 잘 활용하면 적정 수준 이상의 임대 수익과 함께 시세 차익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 하지만 경매 상가는 수익성이 큰 만큼 위험도 뒤따른다. 경매로 나온 상가를 '싼 맛'에 낙찰해 임차인을 구하지 못하거나 영업이 되지 않아 재경매에 들어가는 경우도 많다.

상가 입찰에서 가장 중요한 것은 상권과 입지 분석이다. 유동 인구를 끌어들일 수 있고, 상권 확보가 어느 정도 보장된 상가를 고르는 게 좋다. 배후 주민의 구매력 성향, 인근 상가 영업력 등도 따져봐야 한다. 감정가와 시세의 차이도 확인해 봐야 한다. 인근 중개업소에 들러 경매 물건과 유사한 일반 매물의 급매물 가격을 확인해 입찰가를 정하는 게 바람직하다.

초보 투자자라면 낙찰가가 조금 비싸더라도 1~2층 상가를 고르는 것이 유리하다. 고층일수록 고객 접근성과 인지도가 떨어져 상가 영업환경이 불리하다. 되도록 수도권 신도시나 대규모 택지개발지구에 위치한 아파트 단지 내 상가나 소형 근린상가를 고르면 투자의 위험을 줄일 수 있다.

위와 같이 상가를 매입하는 방법은 여러가지가 있다. 그러나 정작 중요한것은 본인의 파악이 가장 중요하다. 본인의 성향,자금여력,선호지역 등을 잘 따져서 투자에 임해야 한다. 가령 본인이 직영으로 사업을 하는 경우 노후상가를 리모델링하거나 경매를 통한 매입도 권장 할만 하다. 길은 있는데 정보의 부족으로 모르는 경우가 있어 여러가지 방법을 제시하오니 많은 도움이 되셨으면 한다.