조망권(眺望權)을 누려라

대법원 판결에도 불구하고 가치는 高! 高!

[프라임경제]최근 한강 조망권을 인정한 국내 첫 판결이 대법원에서 뒤집어 짐으로 다시 조망권에 대한 관심이 높아지고 있다. 대법원은 조망권은 사회통념상 `수인한도'를 넘은 경우에만 그 침해를 인정해야 한다는 새로운 기준을 제시했다. 재판부는 판결문에서 "한강의 경관이 매우 아름다워 법적으로 보호받는 조망의 대상이 되기에 충분하지만 이 사건의 경우 그 장소로부터 한강을 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있다고 할 수 없다"고 밝혔다.

그러나 고등법원에서는 "한강 조망의 이익은 법적인 보호의 대상이 되는 것으로서 그에 대한 피고들의 침해행위의 정도가 수인한도를 초과해 위법하므로 피고들의 한강 조망침해 행위는 불법행위에 해당한다"며 한강 조망권을 처음 인정하는 판결을 내려 화제를 모았다.

지금까지 법원은 조망권에 대해서는 일조권보다 매우 엄격하게 해석해왔다. ‘햇볕을 쬘 수 있는 권리’인 일조권은 인간이 건강하고 쾌적한 생활을 하는 데 반드시 필요한 이익이지만, 조망권은 개인마다 중요성이나 평가가 달라질 수 있는 권리라 법적 보호 요건을 일조권보다 엄격히 봐야 한다는 것이다. 이에 따라 대법원의 이번 판결은 조망권 침해를 인정받기 위해서는 특정한 장소가 외부를 조망하는 데 ‘특별한 가치’를 가지고 있고, 조망 침해가 경관의 내용과 상황 등을 고려할 때 ‘참을 수 있는 정도’를 넘어선다는 점이 인정돼야 한다고 판단하고 있다.

그러나 아파트나 빌딩 등 고층건물이 늘어나면서 조망권을 들러싼 분쟁이 증가하고 있으나 그 동안 법원의 판결이 들쭉날쭉 했었다. 이러한 대법원의 판결로 조망권에 대해서 좀 더 엄격하게 적용함으로 유사 소송에도 영향을 줄 것으로 보인다.

이러한 논란이 조망권에 관해서 많은 분들이 관심을 가지는 계기가 되었는데 그럼 조망권 가치는 얼마나 될까?

서울에서는 단연 한강조망권 이다. 최근 남산의 산조망권도 부각이 되었다. 예를 들면 용산구 GS한강자이의 경우 한강 조망권에 따라 5억원 정도 가격 차이가 벌어진다. 신도시에서는 호수와 공원조망권을 으뜸으로 친다. 일산은 호수공원 주변, 분당은 중앙공원 주변 주택값이 최고가를 형성하고 있다. 한마디로 적게는 수천에서 수억원까지 형성되었다고 보는게 편 할 것이다.

조망권의 정의

건물과 같은 특정한 위치에서 자연등 밖의 경관을 볼 수 있는 권리로서 법적으로 정확한 정의가 확립되어 있지는 않다. 특정한 위치에서 밖을 바라볼 때 보이는 자연경관·역사유적등 특별한 경관을 볼 수 있는 권리를 말한다. 그러나 대부분 건물과 관련되어 있어 좁은 의미에서는 건물 창문이나 베란다 등에서 밖의 경관을 볼 수 있는 권리로 한정된다.

조망권의 범위는 건물의 창에서 밖을 내다보았을 때 보이는 경관 가운데 녹지·건물·대지·하늘이 차지하는 비율을 분석해 백분률로 표시한다. 수평·수직 시야의 범위 안에서 외부 공간을 얼마나 조망할 수 있는가에 따라 주거환경, 건물 가격 등이 달라질 수 있기 때문에 분쟁도 자주 일어난다.

밖의 경관은 자신의 소유물이 아니라는 점에서 조망권 침해는 소극적 침해이자, 외부의 공간을 이용해 얻는 생활상의 이익 침해로 받아들여지고 있다. 조망권 침해가 인정받는 경우는 침해로 인해 영업상의 손해를 볼 경우, 문화적 가치와 관련해 생활상의 이익이 침해받는 경우 등이다. 그 밖의 경우는 법적 규정이 명확하지 않아 판례에 따르는 경우가 많다.

사실 조망권은 강 조망권만 있는게 아니다. 부산이나 울산처럼 바다를 끼고 있는 도시들은 바다조망권이 일산등 신도시는 공원이나 호수조망권이 있다.

얼마전 부동산포털에서 조사한 설문내용에 보면 조망권 선호도는 강,호수>산>공원>도시경관 순으로 설문조사 결과, 강이나 호수가 보이는 조망권을 선택하겠다는 의견이 1,373명으로 전체의견의 47%에 달했으며, 산 조망권을 선택하겠다는 의견이 732명(25%)로 차순위를 차지했다. 공원이 보이는 것이 좋다는 의견도 560명이 응답해 19%에 이르렀지만, 도시경관을 선택한 경우는 8%에 해당하는 237명 뿐이었다.

이번 설문결과에서는 응답자의 47%가 "강 또는 호수"가 보이는 조망권을 선택하고, 다음으로 많은 수인 25%의 응답자가 "산"이 보이는 조망권을 선택하겠다고 대답했다. 이는 "공원"(19%), "도시경관"(8%)에 비해 높은 응답률이다. 친자연적인 환경에 대한 요구가 증가하면서 조망권도 인위적이기보다는 자연적인 경관이 보이는 환경에 대한 높은 선호도가 나타난 것이다. 친자연적인 환경 중에서도 강과 호수는 탁트인 조망을 제공하므로 선호도가 높다. 실제로 서울의 아파트 중에서 한강이 보이는 단지들은 그렇지 못한 단지들에 비해 높은 시세를 형성하는 등 조망권 프리미엄이 나타나고 있다.

조망권 어떤게 있나?

조망권은 종류도 다양하다. 크게 7가지로 나누면 강,하천,바다,산,공원,호수,골프장 이다. 조망권마다 특징이 다르기 때문에 아파트 선택시 자신의 취향에 맞게 고르는 게 중요하다. 강은 오래 보면 지루할 수 있지만, 산은 계절마다 달라지는 풍광이 매력적이다. 공기가 훨씬 좋고, 등산을 즐길 수 있는 것도 강점이다. 공원 조망권도 무시 못한다. 외국에서는 공원 조망권을 최고로 치는 경우가 많다. 하지만 조망이 있다고 무조건 좋은 것은 아니다. 조망권마다 단점도 있다. 한강변 아파트는 소음과 먼지가 적지 않다. 그만큼 저층부는 집값도 낮고 선호도가 떨어진다. 산이 가까운 경우는 여름에 모기가 들끓고, 등산로에 인접한 단지는 등산객 때문에 골머리를 앓기도 한다. 바다에 인접한 아파트는 태풍이나 비바람이 잦고, 짠 바닷바람에 고생하는 경우가 있다.

최근들어 뜨는 신(新) 조망권은 당연 골프장이다. 리베라 기흥 상록 한원CC 등 으로 둘러싸인 東동탄은 특혜논란만 없다면 골프장조망권의 대표 신도시로 유망하다.

정부도 골프장을 신도시에서 제외시킨 이유로 "녹지율을 높이고 공기를 정화하는 등 도시기능을 보완하는 기능 때문"이라고 밝혔다.

골프장조망권 가격은 지역에 따라 다소 차이가 있지만 5000만~1억원 정도다. 용인 죽전 한성CC 조망권인 동아 솔레시티의 경우 주변 아파트보다 최고 1억원 정도 비싸다. 작년 판교신도시 분양 때도 남서울CC에 붙어 있는 아파트의 청약경쟁률이 평균을 훨씬 웃돌았다.

최근 부동산에 양극화 현상이 심화되고 있다. 그 일면에 조망권의 가치가 일조를 한 것으로 보인다. 어찌되었건 선진국으로 가는 시점에서 우리는 조망권 가치를 인정하는 것이 좋을 듯 하다.