섬이 나를 부른다

시세차익 보다는 활용적인 면이 중요

[프라임경제]얼마전 한 유명 포털사이트가 실시한 설문조사에 따르면 네티즌들은 여름 최고 피서지로 ‘섬’을 꼽았다. 응답자의 29%가 ‘섬에서 쉬고 싶다’는 의견을 표명해 계곡(23%), 해수욕장(15%), 휴양림(15%)을 따돌리고 1위에 선정됐다. 섬에 묵으려는 관광수요가 엄청나게 급증한 건 주5일 근무제와 도시의 상막함을 벗어나고 싶은 인간의 욕망의 표현이다. 실제로 주5일 근무제 정착과 함께 섬 관광ㆍ투자 열기도 정확히 비례하는 모습이다. 여기에 빼어난 섬 풍경은 보너스(bonus)다. 

누구에게나 섬은 낭만의 대상이다. 나만의 세상, 동화 같은 삶이 무인도에선 가능해 보인다. 그래서일까. 요즘 법원 경매 등 부동산 거래시장 곳곳에서 섬에 대한 관심이 높아지고 있다.

뱃길은커녕 접안 시설이 없어 배를 대기 쉽지 않은 곳이 대부분이지만 어엿한 부동산 상품으로 거래되고 있다. 실제로 2004년 이후 법원 경매에 나온 섬 10여 건 가운데 무인도가 적지 않다. 인천 앞바다의 무인도 지내섬은 지난 2005년 1월 감정가의 13배에 달하는 3억 원에 낙찰됐다. 경매뿐만 아니라 일반 매매 시장에서도 마찬가지다. 줄잡아 100여 개의 무인도가 새 주인을 기다리고 있다. 무인도는 말 그대로 사람이 살지 않는 섬을 말한다. 국내에도 제법 많다. 전국 3153개 섬 가운데  유인도는 464곳, 나머지 2689개 섬이 무인도다. 사람이 사는 곳보다 살지 않는 섬이 훨씬 더 많은 것이다. 물론 무인도로 분류되는 곳 중에는 ‘섬’이라 부르기 민망한 작은 규모의 바위섬도 포함돼 있다.

무인도의 소유권은 크게 국가와 개인이 있다. 50% 이상이 개인 소유고, 나머지는 국가등의 소유라는 게 관련 업계의 추정이다. 무인도 주인들은 대부분 1970년대 이전에 소유권을 확보했거나 재정난에 시달린 지방자치단체들이 팔려고 내놓은 무인도를 매입한 경우다.

무인도는 단순한 부동산 상품이 아니다. 일반인에게 무인도는 경제적 가치보다 감성적인 이미지로 먼저 다가간다.

무인도가 분포한 곳은 남해에 집중돼 있다. 무인도의 가격은 천차만별이다. 한마디로 말하면 정가가 없다. 즉 매도자가 부르는게 가격이다. 무인도의 가치는 섬 면적, 기반 시설, 지목 등 여러 변수에 따라 달라진다. 무인도의 인기는 주5일 근무제와 레저 활동 확산 등으로 꾸준히 인기가 높아지는 추세다.

실제로 희소성은 무인도만이 가진 고유한 가치라 할 수 있다. 특히 개발이 가능한 민간 소유의 섬은 그 자체만으로도 가치가 높다. 물량이 제한되어 있고 추가 공급이 불가능하기 때문에 수요가 많아지면 자연스레 가치는 덩달아 뛸 수밖에 없다는 것이다.

이미 오래전부터 외국에서는 무인도 소유가 ‘부의 척도’로 통한다. 이른바 ‘프라이빗 아일랜드(Private Island)’ 관련 사업도 번성하고 있다. 세계적인 화제를 모은 두바이 인공섬을 비롯해 거부들의 투자처로 ‘섬’은 필수 상품이다.

섬은 소유가 가능한지?

저 푸른 바다 위, 고고하게 떠 있는 섬 하나를 내 소유로 가능할까? 이에 대한 답은 ‘얼마든지 가능하다’이다. 부동산을 사고팔 듯 섬도 얼마든지 통째 거래할 수 있다. 가격은 의외로 큰 문제가 되지 않는다. 규모, 위치 등에 따라 세분화돼 있기 때문이다.

어떤 섬을 골라야 하나?

문제는 어떤 섬을 사서 어떻게 활용할 것인가인데 우선 섬의 선택 문제다. 무인도는 평당 가격으로 가치를 가늠하는 다른 부동산 상품과는 성격이 다르다. 추가 생산이 불가능한 자연 그 자체이기 때문이다.

매입을 결정하기 전 섬에서 며칠 지내보는 게 좋다. 야영을 하면서 밀물과 썰물 때의 차이점을 체크하고 집 지을 자리, 접안 자리, 길을 낼 위치 등을 구상하는 시간이 필요하다.

개발,활용은 어떻게?

무인도는 사들이는 것보다 사후 활용이 더 중요하다. 전문가들은 무인도를 보유 또는 투기의 관점보다 개발과 활용의 관점에서 바라보라고 조언한다. 실제로 과거 1980년대 후반 부동산 가격 상승을 기대하며 섬에 돈을 묻었던 이들 가운데 상당수가 낭패를 봤다면서 이제는 실용적이고 현실적인 시각에서 섬 투자를 결정해야 한다.

대부분의 무인도는 용도지역이 농림지역, 자연환경보전지역이다. 그리고 지목은 임야가 대부분이다. 일반적인 접근법으로는 개발에 제한이 있는 셈이다. 몇몇 지역을 제외하고는 육지와 같은 절차를 거쳐 개발할 수 있는 게 원칙이다. 형질변경 등의 과정을 거쳐 주택을 짓고 길을 낼 수도 있다는 것이다.

하지만 많은 무인도들이 2~3중 규제를 받고 있어 사실상 집 한 채 짓기가 쉽지 않다. 섬 활용에 어떤 걸림돌이 있는지 사전에 토지이용계획확인원 등 관련 서류를 검토해야 한다.

섬 투자시 유의사항

‘개발비용’을 염두에 두고 모든 일을 진행해야 한다. 섬 개발은 육지보다 2배의 비용이 더 들어간다고 한다. 이유는 평지화에 따른 토목공사, 접안시설 공사, 건물 신축 등 모든 일에 육지보다 훨씬 높은 교통비 물류비 공사비 인건비가 들어가기 때문이다. 모든 비용을 따져보면 매입가를 능가하는 것은 물론 당초 계획을 수정해야 한다. 이 때문에 최대한 자연지형을 살리고 인접지의 자원을 활용하는 방법을 선택해야 함은 말할 것도 없다.

식수와 전기 공급 문제, 교통편도 반드시 해결해야 할 과제다. 식수가 해결되지 않는 경우 육지에서 물을 가져와야 하고, 전기는 자체 발전 시설을 구축해야 한다. 필수품등의 운반을 위해서 개인 소유의 배도 마련해야 한다.

신규 법안 동향도 주시해야 한다. 현재 섬 개발에 관한 법안은 줄잡아 50가지에 이른다고 한다. 자금만 있으면 구입 할 수 있지만 활용에 어려움을 겪는 게 이 때문이다. 최근 해양수산부에 따르면 2015년까지 전국의 무인도에 대한 실태조사를 실시해 조사 결과를 토대로 ‘무인도서 종합관리 계획’을 수립해 기본 정책 방향과 관리 유형을 정하기로 했다. 이에 따라 무인도는 △절대보전 △준보전 △이용 가능 △개발 가능 등 4가지 유형으로 구분해 각 유형별로 알맞는 관리 방안과 개발이 이뤄지게 된다.

따라서 앞으로 무인도 투자를 계획한다면 ‘이용 가능’ 또는 ‘개발 가능’ 무인도에 집중해야 한다. 향후 두 가지 판정을 받을 수 있는 곳에 관심을 두면 개발 이익까지도 기대해볼만하다. 반면 자칫 잘못 골라 ‘보전’으로 분류된다면 기약 없이 자금이 묶일 가능성이 높기 때문이다. 

섬 투자에 관심이 있는 분이라면, 우선 세금을 신경쓰지 않고 최소 5~6년은 보유하겠다는 생각을 가져야한다. 특히 부재지주의 경우 양도세가 중과(단일세율:60%)되므로 단기수익을 바란다면 섬 투자는 맞지 않다. 재테크라기보다는 노후의 전원생활을 즐기는 수단으로 접근하는 것이 바람직하다. 특히 입지 분석시 인근의 관광레저 수요와의 연계성을 철저히 따져봐야한다. 단순히 개발 호재 인근에 있다고 해서, 그 효과가 해당 섬까지 미친다는 보장은 없기 때문이다.

섬 투자는 선점투자가 적격이다. 하지만 그만큼 ‘고위험ㆍ고수익’이다. 몇몇 인기지역은 거품여부도 꼭 체크해야 한다. 수요가 있어 땅값이 뛴다면야 자연스럽겠지만 단기자금의 대량유입은 언제나 그렇듯 거품을 일으킨다는 점을 명심해야 한다. 마땅한 투자메리트도 별로 없는데 현지 토박이ㆍ외지 큰손이 결탁해 매물을 거둬들일 가능성도 있으므로 주의를 요한다.