아케이드(Arcade) 상가 붐 부나?

장점은 살리되 약점은 보완해야

[프라임경제]과거 전국에 재래시장은 대형 할인점,백화점등의 공세에 위기감이 팽배했다. 이를 극복하기 위해서 최근 전국의 227개 재래시장은 변신중이다. 정부와 지방자치단체의 지원아래 시설현대화 사업을 추진함으로써 고객이 이용하기에 편리한 쇼핑장소로 탈바꿈하고 있다.

그러한 사업중에 아케이드 상가가 부각이 되고 있다. 또한 대규모 복합단지나 복합상가의 경우도 아케이드 상가에 대한 의존도가 점점 심화되고 있다.

이처럼 아케이드 상가의 장점은 건물에 상주하는 수천명의 고정고객을 확보할 수 있고 수요변동이 적어 상권형성이 안정적이라는 것이다. 특히 지하철 역세권에 위치한 건물은 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있어서 더욱 유리하다는 점이 강점이다.

극서ㆍ극한기에도 소비력을 갖춘 고정고객들의 발길이 꾸준해서 상가 영업력이 안정된다는 것이 또 하나의 큰 장점이라 하겠다.

아케이드 상가란?

아케이드 상가는 상층부에는 건물의 주용도 시설이 지하에는 근린생활시설이 죽 늘어선 판매 점포를 칭한다. 상점가등의 보도 위에 날씨에 구애됨이 없이 쇼핑을 할 수 있도록 비막이등을 위해 아치 모양으로 설치되는 노상시설을 말한다.

본래 지붕이 덮인 상가 밀집지구를 지칭하는 말로, 북아메리카 지역에서 아케이드에 주로 오락장(Game Center)이 자리잡고 있던 데에서 유래한 말이다. 아케이드가 형성이 될려면 주 건축물의 규모가 10층 안팎이어야 하기 때문에 건물의 규모가 큰 편이다.

건물의 상층부에는 업무용 시설이나 대형 오피스텔이 들어서 아케이드를 편익시설로 이용하게 된다.

이러한 상가에 관심이 있다면 분양가가 적정하고 입지가 좋은 신축건물 내 상가를 노려야 한다. 최근 서울 강남,종로등을 중심으로 새로 신축한 대형 업무용ㆍ상업용 건축물들이 속속 입주를 시작하면서 직영은 물론 임대사업을 하기에 적당한 상가들이 많아졌다.

건물 규모에 따라 분양가는 다소의 차이가 나기는 하지만 분양면적 10~20평형 규모의 지하 판매시설의 매매가는 평당 1000~1200만원에 매물이 나오기도 한다. 

아케이드 상가의 또 다른 주의사항은 업종제한이 있는지 확인을 하는 것이다. 그 이유는 상가면적이 넓지 않아서 업종제한을 하는 경우가 많기 때문이다. 

대형 매장보다는 상층부 고정고객이 편리하게 이용할수 있는 생활 필수 업종이 임대도 잘 나가고 수익도 좋다.

상가의 수익률은 평균적으로 연 12~13%에 이른다. 대형 건물은 그보다 훨씬 수익률이 높지만 임차인의 입장에서는 보증금비율을 높이려고 하기 때문에 월세 전환을 어떻게 잘하느냐에 따라 상가수익률은 달라지게 된다. 

이런 부류의 상가는 경기상황에 따라 가치가 오르락 내리락 하는데,이는 소비력과 상당한 관련이 있다. 소비가 늘면 매상이 늘고 다시 상가 임대료는 상승하고 권리금이 형성이 된다.

투자시 유의점

아케이드 상가에 투자를 할때는 본 시설이 활성화 할 수 있는지 여부를 충분히 검토 한 후 투자에 임해야 한다. 대형시설인 쇼핑몰이나 전문상가의 경우 그 본원시설의 영업이 잘되야 부속상가가 살아나기 때문이다.

재래시장의 현대화의 중심에는 아케이드 상가가 있다. 지저분한 이미지를 벗어나 내부가 깔끔한 이미지로 고객이 늘면서 매상이 오르기도 했지만 통풍시설,주차장,화장실등의 부대시설의 보완이 없다면 단기적인 효과로 끝나기 쉽상이다.

수요의 양과 특성도 파악해야 한다. 아케이드에서 사업을 하려는 상인들은 해당 건물에 어떤 업체들이 입주하고 실제 근무자수가 얼마나 되는 지를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 예를 들어 보험영업소가 들어서는 경우 외부근무가 많은 보험업의 특성상 이들을 아케이드 손님으로 계산하기 어렵기 때문이다. 주변 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지의 여부가 투자의 성패를 좌우한다.

불과 얼마전 강남,여의도등은 지독한 경기침체 및 상가 공급과잉으로 초기에는 임차인등 대기 수요가 풍부하였으나 동선의 복잡함과 건물의 입주민만을 대상으로 하다보니 공실이 대량으로 발생을 하였다. 건물내 공실이 날이갈수록 늘어나면서 ‘기본 손님’수가 현저히 줄어들고 있는데다,주변에 새로운 상가들이 속속 들어서 그나마 있던 단골손님마저 외부에 빼앗기고 말았다.

다음과 같는 사례는 아케이드 상가의 장점을 살리면서 공실의 위험에서 벗어날 수 있다는 점에서 시사하는 바가 크다. 2006년 6월. 지하 1, 2층 4500평의 상가 중 20% 이상은 비어 있었던 강남파이낸스센터(옛 스타타워)는 과감한 점포의 재배치와 원탑서비스 구축, 미로와 같았던 고객 동선을 단순화하고 식음료 존과 의류 등의 마트 존으로 업종을 구분해 입점시켰다. 그 결과 공실의 공포에서 완전히 벗어날수 있었다.

이처럼 상가는 화려함이 아니다. 오히려 그것이 상권활성화에 저해요소로 작용 할 수 있다. 과거 아케이드 상가의 임차인들이 비싼 권리금과 인테리어비용 등 초기 투자비용을 투자해서 화려함을 추구했지만 결국 상권활성화에는 실패를 했다.

과거의 실패를 교훈삼아 타산지석으로 삼는다면 좋은 결과를 만들수 있다고 보여진다. 더불어 상가고객의 욕구를 충족시킬수 있는 분석 또한 요구된다고 하겠다.