[문답풀이]동탄2지구, 부동산 불안 없나?

[프라임경제]정부가 1일 분당급 신도시로 동탄 동쪽 660만평을 택했다. 지난해 검단 신도시 깜짝 발표로 곤혹을 치렀던 정부의 이번 신도시 발표가 또 다시 집값 불안을 야기하지 않을 지 시장의 우려가 높은 상황이다. 집값 불안부터 교통문제 등을 문답으로 풀어보았다.

◆신도시 발표가 집값 불안으로 이어지는 것 아닌가?

-부동산시장의 제도적 기반과 수급상황이 과거와 다르므로 신도시 발표가 시장흐름에 악영향을 주는 일은 없을 것이다.

올해부터 종부세·양도세·담보대출규제·실거래가 등 투기억제 장치가 본격 가동되었다. 분양가상한제·청약가점제 등 양질의 저렴한 주택이 실수요자에게 공급될 것이라는 기대가 시장에 형성되어 있다.

특히 오는 6~7월경 수도권에 근래 유례없는 분양물량이 예정되어 있고, 금년부터 동탄 1지구 입주와 인근에 대규모 분양이 이뤄지는 등 공급물량이 풍부하다.

다만, 개발계획 발표단계에서는 기대심리 등으로 대상지 및 인근지역 집값이 일시적으로 상승할 가능성도 있다. 하지만 과거 경험상 비교적 빠른 시일내에 여타 지역수준으로 안정되었다.

그동안 동탄 동쪽이 후보지로 거론되면서 어느 정도 집값에 반영되어 있는 상황이므로 추가 상승의 여력이 크지 않을 것이다.

국민은행 조사에따르면, 신도시 논란이 시작된 5월18일 이후에도 수도권 집값은 전반적인 하향 안정세를 지속하고 있다. 전국·수도권·서울의 주간 아파트값 상승률이 4월23일 이후 6주 연속 동반 하락하고 있다.

강남(3구) 아파트(재건축 포함)는 1월22일 이후 19주 연속 하락(누계 -2.6%, 재건축 -6.9%)하고 있다.

◆경부축에 신도시가 집중되어 교통체증을 가중시키는 것이 아닌지?

-신도시 정책은 주택시장 안정과 서울 일극 중심의 수도권 공간구조를 다핵분산형으로 개편해 균형 발전을 도모하기 위한 목적으로 추진된 것이다.

이번 발표된 신도시를 포함, 모두 10곳의 신도시(총 58만가구)를 공간계획, 교통여건 등을 감안해 남부·북부·서부 등 권역별로 분산해 추진 중이다. 북부권에는 파주·양주 옥정·양주 회천 신도시, 서부권에는 김포·검단 신도시 등이 추진되고 있다.

앞으로 ‘先 교통대책, 後 입주’ 원칙에 따라 입주 전에 직통 고속도로·전철 등 광역교통망을 분당 등 기존 신도시 수준 이상으로 모든 교통망을 완벽하게 구축할 것이다.

또, 체계적인 동서 및 남북간 ‘사통팔달형’ 교통망을 구축해 신도시와 인접 도시간 연계성도 제고할 계획이다.

◆수도권 신도시 추가건설이 참여정부의 국가균형발전 시책에 역행한다는 비판이 있다.

-신도시 건설은 주택부족문제가 아직 남아 있는 수도권에서 서민·중산층 주거문제 해결을 위해 불가피한 선택이다.

현실적으로, 수요에 부응해 주택을 공급할 필요성이 있다면, 난개발을 막고 도시기능을 제고한다는 차원에서 기반시설과 자족기능을 겸비한 계획적이고 체계적인 신도시 형태의 개발이 바람직하다.

신도시 등 택지개발사업 자체는 수도권 인구집중을 심화시키는 요인이 아니다. 과거 분당·일산 등 신도시 인구조사 결과를 봐도, 지방 유입 인구는 미미하다.

수도권에 인구가 유입되는 주된 이유는 공장·대학·업무시설이 집중되어 취업과 교육기회가 넓기 때문이다.

결국, 신도시 개발은 수도권정책이나 국토정책 방향에도 부합된다. 서울 일극 중심의 공간구조를 자족적 생활권을 중심으로 하는 다핵분산형 구조로 개편해 주택수요를 분산시키고, 행복도시·혁신도시 등 균형발전시책과 병행하면 수도권은 삶의 질과 경쟁력을 증진하는 방향으로 재정비될 것이다.

이같이 수도권 주택공급 확충과 함께, 혁신도시 등 지역균형 발전시책 성과가 가시화되면 수도권 집값 문제는 근본적으로 해소될 것이다.

◆동탄2지구 신도시가 강남수요 흡수에 미흡한 것 아닌가?

-이번에 새로 지정된 신도시는 수도권 공간구조·가용토지 분포·교통망·발전 가능성 등을 고려해 결정한 것이다.

일부에서 단순히 서울부터의 거리(강남 양재기준 직선거리 30㎞)만으로 이번 신도시를 평가하는 것은 성급한 판단이다.

대체수요라는 것은 ‘거리’에 의한 대체성이 아닌 ‘기능’에 의한 대체성을 의미한다. 즉, 강남지역과 가까운 거리에 단순히 출퇴근만을 위한 이른바 ‘베드타운型’ 보다는 교육·문화·교통 등 질 높은 주거여건과 기업하기 좋은 환경이 어우러져, 누구나 옮겨 살고 싶은 ‘명품 자족型’ 신도시를 만드는 것이 진정한 대체수요 개념에 부합된다.

과거 분당도 발표당시 강남수요 흡수에 대해서 회의적인 시각이 많았지만, 지금 시점에서 양질의 주택수요를 분담하는 데 중요한 역할을 하고 있다.

이는 거리의 인접성으로 이루어진 것이 아니라, 분당의 편리한 생활여건, 체계적인 연결교통망, 친환경적인 쾌적성 등으로 높은 삶의 질이 확보된 데 기인한 것이다.

동탄2지구는 주거·교육·문화·교통여건을 완비한 자족도시로 조성할 예정이므로 양질의 주택에 대한 수요를 흡수하는 데 큰 효과가 있을 것이다.

또 비즈니스 용지 100만평을 조성해 자족성이 높은 중핵도시로 육성하고, 수변공간과 구릉지를 활용한 경관이 우수한 주택을 공급할 것이다. 이를 통해 최첨단 IT기술이 접목된 U-City 시범도시를 조성하는 등 주거단지의 새로운 모델을 제시할 예정이다.

이번에 발표된 신도시는 판교 못지않은 질 높은 주거여건을 지닌 주택을 주변 시세보다 30% 이상 저렴한 평당 800만원대에 공급할 예정이다.

◆풍부한 시중 유동성 등 불안요인이 상존하는 상황에서 신도시 발표가 투기수요가 재연되는 것이 아닌지?

-지속적인 담보대출 관리강화 등 투기억제 대책의 효과가 본격화되어 유동성이 과다하게 유입되지 않을 것이다.

이미 화성 동탄지역은 투기지역으로 지정되어 있어 다주택 보유자에게는 담보가 있어도 대출이 불가능하다.

지난 3월부터 담보대출 기준이 시행되어 개인별 상환능력에 따라 30~60%의 DTI를 적용하고 있다.

또, 해당지구나 주변지역 투기수요 유입을 차단하기 위해 투기대책을 마련해 추진한다. 지구내 토지매매는 토공이 선매해 투기목적 거래를 막고 주변지역도 실수요자만 토지거래를 허용한다.

토지거래허가구역을 엄격히 운용하고, 위장매매·위장전입·미등기전매 등 불법·탈법행위를 철저히 조사할 것이다.

오는 9월부터 청약가점제와 분양가상한제가 시행되어 주변시세 보다 15~25% 저렴한 주택을 실수요자에게 공급하는 시스템이 완비된다.

또한, 가점제 공급시 유주택자 1순위 배제(2주택 이상자는 감점), 추첨제 공급시 2주택이상자는 1순위 자격 배제 등으로 다주택자들이 추가로 청약하기는 어려운 상황이다.

◆주택거래신고지역은 언제 지정되며 지정효과는 무엇인가?

-오늘 주택정책심의위원회에서 주택거래신고지역 지정을 심의·의결 예정이다. 확정되면 관보에 게재되는 즉시 지정효력이 발생한다.

신고지역으로 지정되면, 일반적인 실거래가 신고와 달리 신고기간이 30일 이내에서 15일 이내로 단축된다.

관할 세무서장에게 신고사항이 통보되어 과세자료로 활용되고, 지자체장은 필요시 신고내역에 대해 조사도 가능하다.

신고위반자에 대한 과태료도 최대 취득세 3배에서 최대 5배로 중과된다. 거래가액이 6억 초과인 경우에는 자금조달 및 입주여부 계획 등을 신고사항으로 제출토록 하고 있다.

이를 통해 신도시 후보지역 및 주변지역내 주택거래동향을 신속히 파악할 수 있고, 기존 주택으로 투기수요가 유입되는 것을 억제할 수 있다. 또, 지정일 전에 거래계약을 체결했으나, 지정일 현재 검인을 받지 않은 경우에도 지정일로부터 15일이내 신고해야 한다.