부동산 6가지 가격이란?

부동산 가격을 아는것은 투자의 기본

[프라임경제]건설교통부는 전국 2913만여필지에 대한 올해 개별 공시지가를 시·군·구청장이 5월 31일자로 공시한다고 밝혔다.

이처럼 부동산 가격은 각종 국세.지방세등 세금,부담금,가격평가,보상가등의 근거로 활용이 된다. 또한 기히한 현상도 종종 생기곤 한다. 같은 서울 지역이라도 한쪽은 세금을 의식해 하향조정을 다른 한쪽은 보상을 의식해 상향조정의 민원이 제기 되기도 한다.

우리나라에서 부동산을 취득·보유·양도하는 경우 세금계산에 적용되는 가격은 무려 6가지의 다양한 가격이 있다. 이는 부동산을 바라보는 과세관청과 평가주체, 대상지역에 따라 동일한 부동산이 여섯 가지의 부동산 가격을 형성하게 되는 것이다.

부동산 6가지 가격을 살펴보자. 

공시지가=공시지가는 크게 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나뉜다.

표준지 공시지가는 전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지 공시지가를 산정하는데, 이는 토지보상금과 개별 공시지가의 산정자료로 이용된다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시한다.

개별공시지가는 시장·군수·구청장이 “표준지 공시지가”를 기준으로 인근토지의 토지가격을 산정하여 결정한 필지별 단위 면적당 토지가격으로써 양도소득세,보유세(재산세+종합부동산세),상속세,취득세,등록세등 국세와 지방세는 물론 개발부담금,농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다.

종합부동산세 부과하기 위해 정부는 토지를 용도별로 나누웠는데 분리과세대상토지는 종합부동산세 과세 대상이 아니다. 별도합산대상토지는 인별로 합산해 공시가격 금액이 40억원을 초과하면 종합부동산세를 부담하게 된다. 종합합산대상토지는 가구별로 합산한 금액이 3억원을 초과한때 종합부동산세 과세 대상이 된다.

개별공시지가 산정에 이의가 있으면 6월 1일부터 한 달 동안 시,군,구에 서면으로 신청하면 된다.

국세청 기준시가= 국세청 기준시가는 상속세,증여세,양도소득세 등 국가의 주요재원이 되는 국세를 부과하기 위해 국세청에서 평가하고 책정하는 가격이다.

토지에 대해선 개별공시지가를 적용하고 건물에 대해선 국세청 기준시가를 적용한다. 특별히 공동주택에 대해서는 토지와 건물을 구별하지 않고 공동주택 기준시가를 별도로 책정하여 매년 공동주택 가격변동 여부에 따라 통상 년 1 ∼ 2회 정도 발표하고 있다.

국세청 기준시가는 실지거래가액의 평균 70 ∼ 90% 정도의 가격이다. 건물기준시가 =건물신축가격x구조지수x용도지수x잔가율x면적x조정율 (2004년 460,000/㎡) 지방세 과세 시가표준액 지방세 과세 시가표준액은 취득세,등록세,재산세,종합토지세 등 시,군,구에 해당하는 지방자치단체에서 지방자치단체 살림재원을 조달하기 위해 지방세를 평가하고 책정하기 위해 평가하는 가격이다.

역시 토지에 대해서는 개별공시지가를 적용하지만 건물에 대해서는 지방세 건물 시가표준액을 적용한다. 여기서 국세청 기준시가와 지방세 과세 시가표준액이 상당한 차이를 보인다. 즉 국가에서 평가하는 건물평가액이 지방자치단체에서 평가하는 가격보다 3배가량 높은 가격으로 평가하여 높은 국세를 부가시키는 것이다.

 지방세 과세 시가표준액은 실지거래가액의 평균 30 ∼ 40% 정도의 가격이다. 건물과세시가표준액 = 건물신축가격기준액x구조지수x용도지수x위치지수x잔가율x면적x가감산율 (2004년 180,000/㎡) 이 가격은 2004년까지만 적용이 되었다.

주택공시가격= 2005년 4월부터 토지와 마찬가지로 아파트,단독주택,연립·다세대주택 등 모든 주택에 대해 정부가 건물과 부속토지를 일체로 평가해 그 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 시행이되었다.

 이에 따라 국세청 기준시가가 단계적으로 폐지되는 등 종합부동산세,상속·증여·양도세 등 주택에 대한 모든 과세 및 보상기준이 주택 공시가격으로 통합·일원화돤다. 감정가액 감정가액은 금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 실행시키기 위한 평가,또는 국가에서 개발사업 등 이유로 수용하기 위해 부동산을 평가하는 가격이다.

상속·증여세에서 부동산을 평가 할 때 실지거래가액을 알 수 없는 경우 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 평가한다.

실지거래가액= 실지거래가액은 부동산 매수자와 매도자가 수요와 공급의 원리에 의해 형성되는 우리가 일반적으로 “이 부동산이 얼마 짜리다.”라고 얘기하는 가장 일반적으로 회자되는 가격이다.

하지만 실지거래가액은 투기세력,정책,금리 등에 의해 움직이는 변동이 늘 심하고 부정확한 부동산의 가격이라고도 할 수 있다. 양도,상속,증여,취득,등록세등은 실거래가 또는 기사를 기준으로 과세하기 때문에 공시지가의 상승에 따르는 영향은 작다고 볼 수가 있다.

모르면 당하는 게 부동산이고, 모르면 두 배 내는 세금이 부동산 세금이라 했다. 어느 시기에 어떤 가격으로 내가 투자한 부동산이 평가되어 어떤 세금이 얼마가 나오고 어떤 방법으로 절세할 수 있는지를 대처하고 알기 위해 우리나라 부동산 가격을 이해하는 것은 부동산 투자에 있어 가장 기본이 되는 상식이라 하겠다.