실거래가 시대, 다운ㆍ업 계약서 쓰면?

실거래가 속이기등 여전히 성행

[프라임경제]실거래가 신고가 정착이 되면서 신고된 부동산 거래로 거래세를 적게 내기 위해 가격을 낮춰 적는 이른바 '다운계약서'와 양도소득세를 적게 내기 위해 가격을 높이는 '업계약' 등의 관행이 사라질까? 또 적발시 어떤 조치가 있는가? 그 궁금증을 한 번 풀어보기로 하겠다.

다운(DAUN)계약서와 불법전매의 경우=다운계약서란 실제 거래된 금액보다 적은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 보통 매도자는 양도세, 매수자는 취ㆍ등록세를 조금이라도 회피할 목적으로 상호 묵시적인 합의 하에 다운계약이 이루어지고 있다. 하지만 다운계약서는 불법 행위이다. 매매의 거래가격이 허위로 밝혀지면 거래당사자에게는 취득세의 최대 3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다. 또한 중개업자는 6개월 이내의 영업정지 또는 중개업등록 취소 등의 처벌을 받는다. 현재 건설교통부는 공시가격과 거래가격, 시세정보 등을 활용한 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 실거래가 신고 위반거래에 대해 관리ㆍ감독하고 있다. 이러한 법적ㆍ제도적 장치로 그 동안 관행적이었던 허위ㆍ불법거래는 더 이상 단속을 피하기가 쉽지 않게 됐다.

하지만 그 관행은 여전히 성행 한다는게 업계의 설명이다. 용인 동백지구에서 38평형 아파트를 분양받은 서미숙(42.주부)씨는 등기를 하기 전인 2006년 5월 정우재(35.자영업)씨와 3억원에 거래했다. 하지만 계약서는 등기를 하고 난 뒤인 2006년 9월에 작성ㆍ신고하면서 거래액을 줄였다. 이들을 건교부 집중 단속에 적발돼 취득세만큼에 해당하는 600만원(거래액의 2%)를 각각 과태료를 내게 됐다.

또 수도권에서 금지된 분양권 불법전매를 한 혐의로 고발돼 형사처벌도 받게 될 것으로 보인다. 고양 풍동지구에서도 32평형 아파트를 분양받은 수십명이 분양권을 불법거래해 적발됐다.

이들도 2억8000만원에 분양권을 매매했지만 계약서에는 금액을 줄여서 기재해 신고했다.과태료 560만원을 부과받고 분양권 불법전매로 고발조치됐다. 주택법 41조에 따르면 분양권 불법전매자에게는 3년 이하 징역이나 3000만원 이하 벌금을 물릴 수 있다. 이 밖에 파주 교하지구 등에서도 다운계약이 성행하고 있다. 하지만 담당 관청은 단속이 쉽지 않다고 토로했다.

업(UP)계약서의 경우=업계약서는 다운계약서의 반대 개념으로 보면 된다. 부동산관련 세금과세 기준이 실거래가로 바뀌면서 향후 세금부담을 줄일 목적으로 거래가격을 올려 신고하는 업(UP)계약서가 기승을 부리고 있다.

부동산계약시 거래가격을 내려 신고하는 다운(Down)계약서를 별도로 작성해 신고하는 이중계약서 관행이 실거래가 도입으로 사실상 불가능해진 가운데 오히려 거래가격을 올리는 `업(Up)계약서' 형태로 진화하고 있다.

업계약서 관행은 그동안 금융기관에서 대출을 많이 받기위해 싯가를 올리는 방법으로 주로 이용돼 왔으나 최근에는 추후 해당부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이기 위한 방편으로 활용되고 있다.

최근 고양 풍동지구에서 27평형 아파트를 2억4000만원에 거래한 고길동(38.운수업)씨는 매수자인 최동일(43.공무원)씨의 요구로 매매액수를 2억9000만원으로 높여 신고했다. 이들은 과태료로 취득세의 3배에 해당하는 1440만원을 각각 물게 됐다. 또 입주한 지 1년도 안돼 집값이 급등한 아파트 단지에서는 다운계약이 기승이다.

소유권 이전등기 후 1년 안에 집을 팔면 양도차익의 50%를 세금으로 내야 하기 때문에 매도가격을 낮추려는 것이다. 양도세를 줄이기 위해 매도인이 비과세 요건(2년 거주, 3년 보유)을 만족할 때는 '업계약서', 과세 요건에 해당될 때는 '다운계약서'를 쓰고 있다는 것이다.

현행 제도상 업계약은 매수자가 추후 양도세를 줄일 목적으로 맺는 사례가 많아 다운계약보다도 훨씬 지능적이고 악의적이라고 보고 가중처벌을 하게 되어 있다. 다운계약은 계약액을 줄인 범위에 따라 취득세의 1~3배를 과태료로 부과하지만 업계약은 무조건 취득세의 3배를 과태료로 물린다.

양도소득세 추칭은 물론 강력한 세무조사=양도세를 줄일 목적으로 실거래가를 낮춰 신고했다가 적발되면 적게 냈던 양도세만큼을 추가로 내야 하는 것은 물론 국세청에서 세무조사를 받아야 한다. 실거래가 신고.검증 절차는 다음과 같다. 실거래가 신고의무자는 매도자,매수자 또는 중개인이고 부동산 소재지 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하여야 하며 거래신고지역인 경우 15일 이내 그외 지역은 30일 이내에 신고 하여야 한다.

그 다음에 토지ㆍ주택거래 전산망에 등록이 되는데 이상 거래시 증빙을 요구 받게 된다. 허위신고 적발시에는 다운 계약의 경우 취득세에 1~3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다. 또한 중개업자는 6개월 이내의 영업정지 또는 중개업등록 취소 등의 처벌을 받는다. 업계약시에는 취득세 3배 과태료가 분양권 불법전매의 경우 3년 이하의 징역,3000만원 이하의 벌금을 부과받게 된다.