임대소득 과세에 오피스텔 매매값 '뚝'

해당 이슈 맞물린 공급물량 과다 탓 매매가격 0.05% 하락

[프라임경제] 정부의 임대소득 과세 방안에 대한 찬반여론이 연일 지속되는 가운데 오피스텔 매매값이 뚝 떨어져 다시금 논란이 일 전망이다. 오피스텔 매매시장은 지속적 공급물량 증가와 임대소득 과세에 대한 영향으로 -0.05% 하락했으며, 임대수익률 또한 5.78%로 전분기 대비 0.02%포인트 떨어졌다. 오피스텔 시장이 걸어온 지난 1분기  발자취와 2분기 전망에 대해 알아봤다.  

2014년 1분기 오피스텔 분양물량은 지난해 동기 대비 약 50% 증가한 8728실. 바로 직전 분기보다는 다소 감소했지만 오피스텔 신규공급은 꾸준히 계속되는 추세다.

이 중 수도권 물량은 전분기 보다 5631실 감소한 2965실로 집계됐다. 도시별로는 △서울 2100실 △경기 799실 △인천 66실이 공급됐으며, 서울은 마포·구로·강서마곡지구에서 주로 500실 미만 오피스텔 단지들이 나와 물량이 감소한 모습이다.  

지방에서는 부산(1857실)과 대구(1017실) 분양물량이 많았다. 물량이 가장 많이 증가한 부산은 해운대구에서 '타워마브러스해운대(616실)'와 '해운대투모로우(540실)' 등 중형단지 외 총 1857실이 분양됐다.

전국 오피스텔 분양물량 추이 (단위: 실). ⓒ 부동산114

전국 오피스텔 입주물량 추이 (단위: 실). ⓒ 부동산114

전국 입주물량은 지난해 동기 대비 약 35% 증가한 8779실로 나타났다. 전분기와 마찬가지로 물량은 대부분 서울과 경기·부산에 집중됐으며, 서울에서는 주로 강남권역과 구로·서대문을 중심으로 몰렸다.

공급량 증가와 임대수익률 하락으로 오피스텔 거래가 부진한 가운데 매매값 또한 -0.05% 떨어졌다. 이는 정부의 임대소득 과세 방안이 발표되면서 신규 투자자 수요가 줄어든 탓이 커 보인다.
 
수도권은 △서울 -0.07% △인천 -0.26% 순으로 내려갔고, 경기는 보합을 유지했다. 서울과 인천 매매값이 떨어진 이유는 지난해 동기보다 오피스텔 입주물량이 늘어난 데다 대체 경쟁상품인 도시형생활주택 공급이 겹친데 따른 것으로 진단된다.

기타 지역은 경남·경북·울산이 보합이었으며, △부산 -0.07% △대구 -0.04% 지역이 하락세였다.

다만 3월 새학기가 시작되면서 1분기 전국 월세가격은 0.02% 상승했다. 서울은 마포·서대문 등 대학가와 서초·영등포 등 직장인 수요가 많은 지역에서 월세가격이 올랐다. 반면 전분기 입주물량이 증가했던 부산과 대구 지역은 월세가격 -0.62%, -0.11% 각각 떨어졌다.

한편, 전세가격은 오피스텔 전세 물량 희소성과 주택시장 전세가격 상승 추세가 맞물려 전세가격 변동률이 전분기 대비 0.02%포인트 상승한 0.55%로 파악됐다.

2012~2014년 전국 오피스텔 가격변동률 추이 (단위: %). ⓒ 부동산114

반면 임대수익률은 2007년 2분기 이후 현재까지 계속 하락하고 있는 추세다.

전국 오피스텔 임대수익률은 전분기 대비 0.02%p 하락한 5.78%였다. 오피스텔 및 도시형생활주택 신규공급이 증가한데다 정부의 2·26 임대차선진화방안이 발표되면서 관망세를 유지하는 수요자들이 부쩍 늘어난 데 따른 것이다.

지역별로는 서울이 5.35%로 보합을 보였고 △경기 5.79% △부산 6.08% △대구 6.54% △인천 6.5%은 전분기보다 하락한 모습이다. 오피스텔 재고 및 신규공급이 많은 지역을 중심으로 임대수익률이 하락하는 모습을 보였고, 대부분 지방 도시들은 보합세였다.
 

오피스텔 임대수익률 추이 (단위:%). ⓒ 부동산114

따라서 돌아오는 2분기에는 계절적 비수기 영향과 함께 정부의 임대소득 과세 방안에 따른 불확실성 때문에 당분간 오피스텔 시장 약세가 불가피할 것으로 보인다.
 
2014년 2분기 입주예정 물량은 총 4869실로 전분기 대비 줄었으며, 이 가운데 서울·부산 지역에 76% 이상 입주물량이 몰렸다. 여기에 분양계획 물량의 80%가 서울에 입지할 예정으로 서울지역 임대수익률 하락은 여전할 것으로 풀이된다.

분양계획물량은 △서울 5508실 △경기 145실 △대구 1135실에만 집중됐으며 총 6788실이 분양될 전망이다. 서울에서는 △마곡센트럴푸르지오시티 510실 △마곡디엠시티 1031실 △동익미라벨마곡 911실 △일성트루엘플래닛 596실 등 분양물량의 65%가 강서마곡지구에 쏠렸다.

경기는 100실 미만 소규모 단지가 분양될 예정이며, 대구지역에서는 △수성구 1000실 △북구135실 오피스텔 분양이 예정돼 있다.