<'1.31대책' 일문일답> 30평, 보증금 2500만원에 임대료 월 52만원

[프라임경제]31일 정부가 지난해 11.15대책과 1.11대책의 후속조치로 민간주택 공급 위축에 대비해 공공부문의 역할을 강화하는 내용을 담은 ‘1.31대책’을 내놨다.

2017년까지 260만호의 장기임대주택을 추가로 공급하고, 올해부터 매년 7조씩 2019년까지 91조원의 ‘임대주택펀드’를 조성해 비축용 장기임대주택을 건설한다는 방침이다. 또 국민주택기금의 지원을 받는 기존의 국민임대주택도 2013년부터 2017년까지 50만호를 추가로 건설하기로 했다.

다음은 일문일답. 

◆이번 대책에 따른 정부의 재정지원 소요는 어느 정도인가?

-이번대책은 기존의 국민임대주택 건설을 연장하는 것과 신규로 펀드를 조성해 연간 5만호씩 비축용 임대주택을 건설하는 것을 중심으로 하는 두개의 큰 골격으로 이뤄져 있다.

국민임대주택 건설과 관련해서는 현재 재정에서 감당(주공이 건설하고 정부는 재정에서 보조)하는 것을 연장하는 것이므로 이번 대책에 따른 추가부담이라고 보기는 어렵다.

펀드를 조성해 새로 건설하는 임대주택은 초기에 재정소요가 있지만, 비축주택 매각을 통해 재정투입 자금회수가 가능하다. 전체적으로 재정소요가 최소화되는 구조로 설계했기 때문에  재정에서 추가 부담하는 부분은 거의 없다.

◆향후 13년 동안 90조원 수준의 자금동원이 가능한가?

-비축용 임대주택 건설을 위해 매년 7조원 수준의 민간재원 자금 조성이 필요하다. 우선 주공·토공의 경우 올해 사업비 예산 규모가 약 30조원에 달해 향후 매년 7조원 정도의 사업비가 증가하더라도 큰 무리가 없을 것이다.

연기금·투신·생보사 등 장기 투자기관도 ‘국고채유통수익률+α’의 수익률을 보장할 경우 임대주택 펀드 투자가 가능할 것이다.

우선 총량으로 볼 때, 시중단기유동성 530조원, 간접투자상품의 시장규모 약 200조원, 연기금(200조)·보험(300조) 등 장기투자자금규모 약 500조원 등 충분한 시중여유자금이 존재한다.

보건복지부의 경우 국민연금은 기여금 형태로 매년 GDP의 2%(14~15조원) 수준을 적립하고 있고, 확실한 원리금 보장이 이루어진다면 관련절차를 거쳐 시장원리에 따른 투자가 가능하다는 입장이다.

투신·보험사 등의 경우 현재 자금운용상 단기상품비중(51%)이 99년(40%)과 비교해 크게 증가함에 따라 유동성 프리미엄(α)이 보장되는 장기투자를 선호하는 경향이 있다.

◆국민연금을 임대주택 건설에 사용해도 문제가 없나?

-임대주택 건설을 위해 국민연금에서 차입하는 경우 시장원리에 따라 자금을 조달하게 될 것이다.

현재 국민연금은 기여금 형태로 매년 GDP의 2%(평균 14~15조)수준을 적립하고 있고, 앞으로도 상당기간 적립금이 꾸준히 증가할 전망이다.

국민연금 측에서도 매년 축적되는 재원의 포트폴리오 투자 차원에서 수익성만 충분히 보장된다면 투자가 가능할 것으로 기대하고 있다.

보건복지부와의 협의 및 국민연금 기금운용위원회의 내부의사결정 과정을 거쳐 투자규모 등을 결정하게 될 것이다.

현재 장기국채(10년물 잔액 70조) 물량 부족 등 안정적인 장기투자상품이 부족한 상황에서 임대주택 펀드에 투자시 최대 13년 정도의 장기투자 기회가 제공된다는 점에서 국민연금 등에 유리한 투자기회를 제공할 수 있을 것으로 판단된다.

한편 임대주택 펀드에 투자시 유동화 등을 통하여 만기 이전에도 회수가 가능할 것이다.

◆참여정부 임기말인데 이같은 계획이 실현가능하다고 보는지?

-국민의 정부 임기말에도 지금의 국민임대주택 100만호 건설계획을 마련한 바 있다. 참여정부는 이를 이어받아 국민임대주택 건설을 차질없이 추진중에 있다.(2006년까지 35만5000호 건설, 12년까지 110만호 건설 계획)

국민 주거복지 증진 차원에서 매우 중요한 정책적 사안인 만큼  정권이 바뀐다 하더라도 지속적으로 추진이 가능할 것이다.

◆비축용 임대주택을 10년 임대후 2억5000원에 매각이 가능한가?

-건설비용 측면에서 건설원가로 가정한 1억8000만원은 토공이 택지를 조성원가로 공급할 예정이기 때문에 보수적으로 추산한 것이다.

토공과 주공이 출자를 하고, 사업성과에 따라 배당을 받는 구조를 가지고 있기 때문에 사업성과 수익성이 좋은 택지에 양질의 임대주택을 건설할 것으로 기대하고 있다.

매년 물가상승률(예: 2.5%) 수준으로만 주택가격이 상승한다고 하더라도 건설원가가 1억8000만원인 임대주택의 10년후 시가는 2억5000만원 원 수준에 이를 전망이다.

만일 주택시장이 충분히 안정되어 매각이 어렵게 된다면 주공이 펀드로 매입해 활용하도록 할 계획이다. 이 경우 전세임대로 전환해 전세 보증금으로 절반 가량을 회수할 수 있고, 국민임대 등 추가적 임대주택 건설의 연기·조정이 가능하기 때문에 주공 재정으로 감당 가능할 것으로 전망된다.

◆주택보급률이 105.9%인 상황에서, 임대주택 확충이 필요한지?

-2020년 이후 인구는 감소할 전망이지만, 선진국 사례를 볼 때 1인가구 증가, 고령화, 가구당 가구원수 감소 등 인구구조의 변화에 따라서 주택수요는 증가할 것이다. 또한 국민 소득 및 생활수준이 향상되면서 주거수요도 다양해지고 1인당 적정 주거면적도 선진국 수준으로 확대될 것이다.

◆임대주택 공급으로 분양주택 공급이 위축되는 것이 아닌지?

-이번 대책에 따라 임대주택 공급이 확대되어도 분양 주택물량이 위축되는 것은 아니다. 기존의 2007~2012년간 매년 50만호 건설(2003~2012년 주택종합계획) 외에 비축용 임대주택 5만호를 추가로 건설하는 것이다.

비축용 임대주택 건설로 분양주택 공급물량이 축소되지 않도록 택지 확보에 있어 다양한 방안을 강구했다.

2007~2010년 중에는 수도권 주택수요 충당을 위해 필요한 연간 900만평 이외에 추가로 이미 확보된 공공택지를 활용해 비축용 임대주택을 건설하게 된다. 또 2008년부터는 매년 1500→1650만평(수도권 900→975만평)으로 공공택지 지정을 확대할 계획이다.

올해 상반기내로 ‘민간택지 민관공동사업’을 제도화해 비축용 임대주택 건설을 위한 민간택지도 확보해 나가고, 공공택지의 원활한 확보를 위해 국무조정실 산하에 ‘태스크포스’를 설치해 건교·국방·농림·환경부 등 관계기관간 긴밀한 공조도 도모할 계획이다.

◆비축용 장기임대주택과 기존 국민임대주택의 차이점은?

-종전의 국민임대는 국민주택기금 융자를 받았지만, 비축용은 사업에 드는 자금 자체를 민간 재원을 펀드로 만들어 출자 형태로 사업을 한다. 종전 방식은 융자받아 하는 것이고 비축용은 출자를 해서 사업을 하는 것이어서 성격이 다르다. 때문에 기존 사업 주체가 부채 문제 등을 걱정하지 않아도 된다.

◆주택바우처제도는 어떻게 운영되나?

-무주택 서민이 소득이 낮아 임대주택을 공급받을 수 없을 경우 정부가 이들의 소득수준을 고려해 최저주거비를 기준 삼아 모자르는 금액을 지원해주는 제도다. 제도의 효율성을 높이기 위해 지원금은 임차인에게 주지 않고 임대인에게 직접 지급하게 된다.

◆30평의 경우 보증금과 월 임대료는?

-1억8000만원에 한 채를 건설하고 임대료를 3%로 책정해 시뮬레이션을 한 결과 임대보증금은 2500만원에 월 임대료는 52만원 수준인 것으로 나타났다. 토공과 주공의 의견을 반영했으며, 이정도 수준은 현재 시장에서 흡수 가능한 것으로 판단했다.