광주 아파트 가격 ‘급상승’ 당분간 ‘지속’

중소형 주택 수급 불일치, 실수요자 중심 중소형 아파트 공급 확대 필요

[프라임경제] 최근 광주지역 주택 매매가격과 전세가격이 급상승하고 있다.

이 같은 현상은 당분간 지속될 것으로 전망되는 가운데 광주지역 주택가격이 급등하는 그 배경과 시사점에 대해 분석해 본다.

◇ 최근 주택가격 상승 중소형아파트 주도

한국은행 광주전남본부가 발표한 ‘최근 광주지역 주택가격 급등 배경 및 시사점’에 따르면 광주지역 주택 매매가격은 지난 2007년 이후 안정된 모습을 보이다 올해 들어 급상승세로 전환했다.

2007~2010년 중 광주 주택매매가격은 연평균 0.6% 상승하여 전국 상승률(2.4%)을 하회하는 수준이었다. 그러나 올해 들어 전년말월대비 16.2% 상승(전국 5.8%)하여 광역시도중 경남(16.6%)에 이어 두 번째로 높은 상승률을 기록하고 있다.

최근 주택가격 상승을 주도하는 것은 중소형아파트다. 단독주택 및 연립주택 가격은 1.9%, 2.9% 각각 상승에 그친 반면 아파트 가격은 21.4% 상승했다.

아파트 규모별로는 대형아파트 가격이 6.3% 상승에 그쳤으나 중형 및 소형아파트 가격은 16.9%, 23.8% 각각 상승해 중소형아파트가 주택가격 상승을 주도한 것으로 조사됐다.

전세가격 경우에도 올해 들어 높은 줄 모르고 급상승하고 있다. 주택 전세가격은 2007~2010년 중 3.9%(전국 15.5%) 상승에 그쳤으나 올해에는 16.1%(전국 10.6%) 올라 광역시도중 가장 높은 상승률을 기록하고 있다.

◇주택가격 급등은 중소형 주택의 수급 불일치
광주지역 주택가격이 올해 들어 급등세를 보인 것은 중소형 주택의 수급 불일치가 점차 확대되는 가운데 지역개발 호재, 일시적 수요 증가 등의 요인이 복합적으로 작용했기 때문으로 한국은행은 보고 있다.

중소형 주택을 찾는 실수요자가 많아지는 반면 2008년 이후 신규주택 공급은 크게 감소했다.

미분양아파트가 크게 줄어드는데다 대규모 재건축 이주수요 발생, 신규 아파트 분양 증가, 전세가격 상승에 따른 매매수요 전환, 광주지역 아파트 가격에 대한 저평가 인식 확산 등이 가격 급등의 촉발 요인으로 작용했다는 분석이다.

여기다 지역 건설업체들의 자금사정 악화, 구조조정, 수익성이 높은 중대형 아파트 집중 건설 등으로 소형아파트 공급이 부진한 것도 한몫하고 있다.

2009~2010년 중 지역 건설업체 100여개(광주 70, 전남 30)가 부도났고, 이 지역 시공능력평가 1~4위 업체(금호산업, 남양건설, 금광기업, 대주건설)를 포함한 상당수 건설업체들이 퇴출, 기업회생절차 또는 워크아웃에 들어갔다.

◇ 대규모 재건축 이주수요 발생 및 신규 아파트 분양 증가
2015년 하계U대회 선수촌 예정부지 소재 아파트의 재건축에 따른 대규모 이주수요 발생으로 전세가격 및 매매가격 상승을 유발했다.

또 올해 말까지 2,900세대(화정지구), 2013년 상반기까지 1,118세대(염주지구)가 이주할 예정이어 당분간 가격상승은 지속될 전망이다.

더구나 광주 외곽과 고속도로를 연결하는 제2순환도로 건설 등으로 신도심의 주거여건이 향상된 가운데 수완지구 등 대규모 택지로의 주거이전수요가 증가한 점도 주택가격 상승요인으로 작용하고 있다.

현재 신규 아파트에 대한 분양률은 올 1/4분기 85%(전국평균 75%)로 종전 분양률(50%~60%대)을 크게 상회했으며, 청약률도 1~2순위에서 마감되는 등 신규 분양아파트 수요가 크게 증가하고 있다.

◇전세․매매 전환수요 증가
광주지역 아파트의 전세가격․매매가격 비율이 전국 최고치를 나타내고 있다.

최근 전세가격 상승으로 전세가와 매매가간 차이가 더욱 좁혀짐에 따라 매매전환수요가 증가한 것도 매매가격 상승요인으로 작용했다.

또 광주지역 아파트 가격이 저평가됐다는 인식이 확산되는 것도 급등을 부추겼다.

2009년 대출 규제 강화* 이후 서울 및 수도권 주택가격은 하락세로 돌아선 반면 상대적으로 낮은 가격, 지역개발 호재 등이 부각된 부산, 대전, 경남 등이 가파른 상승세를 보였으며, 올해 들어서는 광주, 강원 등이 급등했다.

6대 광역시의 아파트 평당 매매가격은 서울의 30% 내외에 불과하며, 특히 광주지역은 2010년 말 366만원으로 서울의 20%, 광역시 평균의 65% 수준에 불과하다.

◇ 주택가격 상승세 당분간 지속
광주지역 중소형아파트의 초과수요가 단기간에 해소되기 어려운 데다 가을철 결혼시즌 도래, 주택가격 추가 상승기대에 따른 투자수요 확대 등으로 당분간 주택가격 상승세는 지속될 것으로 예상했다.

다만, 아파트 신규분양 물량이 올 하반기에 대폭 증가*할 것으로 보이는 한편 정부의 가계부채 연착륙 종합대책 발표, 금융기관의 대출제도 강화 등으로 가격 상승폭은 둔화될 전망이다.

◇ 실수요자 중심의 중소형 아파트 공급 확대 필요
주택가격의 안정을 위해 공공․민간 임대아파트 공급 확대 및 지역건설업체 지원을 통한 민간 중소형아파트 건설 확대 방안을 모색할 필요가 있다는 지적이다.

LH·지방공사의 임대주택 공급 확대 및 민간건설사의 임대주택사업 참여 제고를 위해 임대주택 표준건축비 고시 가격을 적정수준으로 상향조정하는 방안 또한 검토해야한다고 주문했다.

과거 주택경기 과열-불황*을 초래한 주요인이 주택 수요·공급의 미스매칭에 있었던 만큼 향후 이러한 현상이 재발하지 않도록 지자체 및 관련 연구기관, 업체 등의 주택수급 예측능력을 높일 수 있는 대책이 필요하다.