여수.순천.광양 아파트값 최고 100% 올랐다

순천 2배↑ 상승세 두드러져...이달 분양아파트 4500세대 물량공세

[프라임경제] 2012 여수세계박람회와 2013순천만정원박람회, 광양만권 경제구역개발 등의 개발 수요가 풍부한 전남 동부권 아파트의 고공 행진이 연일 이어지고 있다.

이 지역은 2008년 미국발 세계금융위기 이후 집값 폭락 사태 이후에도 완만한 상승세를 보이는 저력을 과시하고 있다. 국토 최남단 '광양만권'으로 불리는 여수.순천.광양 3개시는 늘어나는 유입인구에 비해 그동안 아파트 공급부족이 아파트값을 끌어올린 한 원인으로 분석된다.

◇여수.순천.광양 10년전엔 비싸봐야 5000만원

19일 순천광양교차로와 여수까치정보신문에 따르면 여수.순천.광양시 가운데 집값이 가장 높게 형성된 지역은 순천시. 인구 27만여명인 순천시는 '순천만'과 '강(江)급' 하천으로 불리는 '동천'의 맑은물, 사통팔달의 교통여건과 교육환경, 상업이 발달해 지속적으로 인구가 유입되고 있다.

순천 최초의 신도심지역인 연향지구.

1991년 순천시 인구는 16만명에 불과했으나, 1995년 승주군과의 통합 등으로 인구를 불려 지난해 이미 27만명을 돌파했다. 91만평의 신대택지개발지구에 내년 하반기부터 아파트 입주가 시작되면 30만명 돌파가 예상된다. 순천지역은 불과 10년 전만해도 집값이 무척 쌌다. 상당수 실거주 아파트가 5000만원 안팎이었다.

실제로 10년 전인 2001년 4월에 입주된 왕지 송촌프라임아파트의 경우 선호도가 높은 30평(95㎡) 기준 당시분양가는 8290만원이었다. 33평(109㎡) 최초 분양가는 9530만원이었다. 이마저 33평은 분양이 안돼 1258만원을 깎아서 8270만원에 분양하기도 했다.

8000만원대에 입주한 이 아파트의 경우 10년이 지난 9월 현재 호가 1억4000~1억5000만원, 시세 1억3000만원이 형성돼 있다. 33평도 1억7000만원(시세 1억5000만원)을 호가하고 있어 얼추 2배로 뛰었다. 

비슷한 시기에 분양된 생목동 벽산 첼시빌도 102㎡(31평) 분양가는 8818만원, 138㎡(42평)은 1억2770만원이었다. 이 또한 수요가 없어 미분양이 속출, 31평이 7231만원에 팔려나갔고, 42평은 1억여원이면 입주가 가능했다. 10년이 지난 시세는 31평 호가는 1억3000만원대, 국민은행 시세는 1억500만원(평균)에 매겨져있고, 42평은 호가 1억7000~1억8000만원, 시세 1억3500만원이다.

순천 조례동 현대5차 92㎡(28평)도 7800만원에 분양됐고, 102㎡(31평)는 8830만원에 분양됐다. 2011년 현재 호가는 28평과 31평 모두 1억3000~4000만원에 가격대가 매매되고 있다.

1990년대 초 개발된 순천 최초의 택지개발지구인 연향동의 경우 2001년 금호아파트 31평 6000만원대, 대우아파트 32평 7500만원대, 연향우미 21평 2500만원대, 가곡동 신영 3000만원, 연향현대 24평 5000만원, 31평 7000만원대, 금당지구 중흥 25평 4000만원대, 조례동아 32평 5000만원대, 금당대림 33평 7000만원대에 매매됐다. 이들 아파트는 2011년 현재 1억1000~1억5000만원대로 2배 정도 올랐다.

행정구역상 광양시이지만 순천과 맞붙은 광양읍 덕례지구 대림산업도 '이편한세상' 브랜드 이전이기는 하지만 10년전 신문광고를 통해 미분양을 털어내기 위해 72㎡(22평)를 기준층 기준 3690만원으로 '착한가격'에 분양했다. 평당 분양가 160만원이었다. 

요즘 분양시세인 평당분양가 600만원대에 비하면 한마디로 거저나 다름없었다. 시세변동이 없던 이 아파트도 5~6년 전부터 완만한 상승세를 유지하더니 현재는 호가 7900만원(국민은행시세 6600만원)에 형성돼 가만히 앉아있어도 2배이상 오른 셈이다.

제철소 이후 시로 승격된 광양지역은 예전부터 순천에 비해 집값이 60% 수준에 머물렀으나, 최근 들어서는 여수,순천과 대등한 수준으로까지 집값이 올랐다.

광양 중마동 최대단지인 성호아파트의 경우 10년전 23평 2200만원, 26평 2500만원에 임대된 뒤 분양으로 전환된 근래 시세는 23평 6000만원, 26평 7500~8000만원의 호가가 높게 형성돼 있다.

광양읍 이편한세상도 2008년 분양가가 110㎡ 기준층이 1억6480(평당 495만원)이었으나, 3년이 지난 현재 1억9000만원에 매매되고 있다.

2002년 5월 개막될 여수세계박람회장 건설이 한창이다.

여수지역 또한 10년 전 국동 중앙아파트 21평 2800만원, 여서동 현대산업아파트 31평 6000만원대, 신월동 금호 31평 5500만원, 국동 라인아파트 24평 2400만원, 미평 선경 31평 5000만원대, 문수동 흥화 31평 4000만원대였다.

하지만 2011년 현재 미평선경 9000만원대, 여서동 현대산업 25평 8000~9000만원, 31평 1억여원에 매매되고 있고, 신월동 금호 1억여원, 국동 라인아파트 24평 시세는 6500만원으로 2.5배 가량 상승하는 등 엑스포 개발바람을 타고 상승세이다.

비교적 최근에 분양된 학동 파밀리에 92㎡도 분양가 대비 3000만원 가량 오른 1억3000만원대에, 109㎡는 1억6000만원대에 시세가 형성돼 있다. 

◇서울은 하락세인데, 여수.순천.광양 '미친집값' 왜?

올 초 광주에서 순천으로 이사온 주부 조모씨(34)는 전세집을 구하기 위해 백방으로 수소문했지만 결국 포기해야 했다. 여수산단에 다니는 남편을 따로 순천이나 여수로 집을 알아봤지만, 지은지 20년된 아파트 임에도 1억원 미만은 거의 찾아볼 수 없었던 것.

임대아파트 전문인 순천 부영아파트를 문의했으나, 전세입주 대기자가 무려 120여명에 달해 순번을 받으려면 6개월 이상 기다려야 한다는 답을 들어야했다. 순천은 부영아파트가 12차까지 있는 '부영공화국'이다.

할수 없이 조씨는 남편과 상의해 금당지구 30평형대에 모 아파트를 1억8000만원을 주고 매입했다. 조씨는 "전세는 아예 없고 매매가도 뛸대로 뛰어 더는 기다릴 수 없어 할수 없이 집을 샀다"면서 "광주보다 집값이 바싸더라"며 혀를 내둘렀다.

순천 신대지구에 들어설 중흥 S-클래스 3차 조감도.

실제로 조씨가 살다온 5년된 광주 운암동 롯데캐슬의 경우 79㎡에 1억5000만원, 101㎡ 1억8000만원, 상무지구 금호대우 79㎡ 1억3000만원대, 진월동 대주 30평 1억4000만원대로 전남 동부권에 비해 쌌다. 다만, 학군이 좋다고 알려진 봉선동이나 수완지구, 금호지구 등만이 순천,여수보다 집값이 비쌌던 셈.

이처럼 순천과 광양, 여수 집값이 비싼데는 개발수요는 많고 인구유입은 많아진대 비해 아파트 공급은 상대적으로 부족했다는 점을 들 수 있다. 순천은 1990년대 연향, 금당지구를 소형평형 위주로 집중개발했다.

근래 왕지지구를 개발해 롯데캐슬과 두산위브를 지었지만 실수요가 두텁지 않은 대형평형 위주로 공급해 여전히 일부 미분양이 남아있는 상태다. 

또 2004,2005년 쯤에 부도 임대아파트가 속출하면서 주거불안을 느낀 전세 수요자들이 대거 아파트를 매입해 입주하기 시작했고, 매곡동 주공아파트가 헐렸지만 삼환기업 '나우빌'이 수년간 착공을 미루면서 입주민들이 대거 대체아파트를 사거나 전세로 들어가면서 집값앙등을 부채질했다.

공인중개사 임양진씨는 "그동안 순천지역만 봐도 공급물량이 너무 적어 아파트값이 뛰게 된것 같다"며 "순천 신대지구 개발이 되고 오천택지지구가 들어서면 수요가 없어 아파트값은 서서히 떨어질 것이다"고 전망했다.

반면 2012여수엑스포와 2013순천만정원박람회, 광양항 배구개발 여파로 집값이 떨어지지는 않을 것으로 보는 시각도 있다.

여수에서 부동산개발사업자 이모씨는 "여수엑스포가 끝나면 집값이 하락할 것으로 보는 사람도 있지만, 해양레저도시로 부각되면서 집값은 계속 상승될 것"이라며 "2008년 미국발 금융위기로 서울 집값이 곤두박질치고, 광주 명품신도시 수완지구에 미분양이 수두룩했지만 전남 동부권은 집값이 상대적으로 떨어지지 않았다"고 말했다.

◇전남 동부권 분양아파트 4500세대 물량 투입

순천시와 중흥건설이 광양만권에 조성중인 신대지구(면적 91만평) 부지에 '중흥 S-클래스' 3차 1296가구를 오는 23일 견본주택을 내세워 분양에 나선다. '중흥 S-클래스' 3차는 지하 2층~지상 최고 20층, 20개동으로 △72㎡(28평형) 135가구 △84㎡A(33평형) 581가구 △84㎡B(33평형) 580가구 등 중.소형으로 구성됐다.

중흥 측은 앞서 1,2차도 성공리 분양해 이번 3차 분양도 성공을 자신하고 있다. 중흥건설 측 관계자는 "신대지구 개발 초기만해도 세계경제위기가 닥쳐 대기업 아파트를 유치했지만 분양성공을 장담못한 건설사들이 꺼려 직접 아파트를 지었는데 대박을 터뜨렸다"며 "3차도 단지내 수영장 등의 첨단시설과 외국인학교 유치 등으로 분양성공이 예상된다"고 점쳤다.

라송산업은 순천 서면에 '라송 센트럴카운티'를 짓고 있다. △74~77㎡(30평형) △84~85㎡(34평형) 634세대, 47평형 30세대로 구성됐으며 내년 2월 입주할 예정이다. 순천 검찰.법원이 있는 롯데캐슬은 대형평형대에, 두산위브 또한 대형평형과 서향 위주로 미분양이 많다.

순천 서면에 들어설 라송 센트럴카운티 조감도

삼환기업은 순천 구도심 매곡동 재건축단지에 '삼환 나우빌' 일반분양 183세대를 10월쯤에 분양할 예정이다. 삼환 측은 수년전 대형평형대를 중심으로 이미 분양을 마쳤으나, 부동산 경기 불황과 조합측과의 갈등으로 사업이 중단됐다 평형을 중소형(25~34)으로 줄여 재분양된다.

여수는 여수엑스포 배후지인 덕충동에 현대건설이 '엑스포 힐스테이트' 1,2차 1442세대를 분양하고 있다. 이 아파트는 내년 5월 여수세계박람회 종사자 숙소로 쓰인뒤 3개월 뒤 내부 인테리어를 다시해 입주된다. 국립공원 오동도가 한눈에 들어오는 조망권이 매력적이다.

신영도 여수 해안가인 웅천택지지구에 '웅천지웰 2차' 잔여세대 87세대를 분양하고 있다. 웅천지구는 신영이 1차분양을 성공리에 마쳤으며, 2차는 지상 25층 7개동 총 614세대로 전용면적 84㎡ 564세대, 112㎡ 50세대로 구성돼 있다. 고층을 중심으로 1000만원대의 P(프리미엄)가 형성됐다.

광양지역에도 이수건설 '브라운스톤가야'와 우림건설 '필유' 잔여세대를, OCI '써니벨리' 등도 분양되는 등 집값 상승세를 타고 대형평형 미분양 털어내기도 한창이다.

전남 동부권 아파트 시장이 형성되면서 실수요 보다는 분양후 전매차익을 목적으로 하는 투자자군도 형성돼 있다. 신대지구 중흥 1차의 경우 24평형대의 경우 500~700만원의 프리미엄이, 30평형대는 1000만원대의 분양권 프리미엄이 붙어 있다.