침수피해 비용 부담, 세입자-집주인 중 누가?

세입자 재난지원금 받으면 보수비로 우선 충당해야

[프라임경제] 서울시가 운영하는 주택임대차상담실에는 요즘 폭우로 침수되거나 누수되는 주택에 거주하는 세입자와 집주인간에 시설 보수에 따른 비용 부담문제에 대한 상담이 급증하고 있다.

앞서 서울시는 요즘같은 폭우기에 주택이 침수되거나 누수로 피해를 입고 고통을 받으면서 집주인과 상호 분쟁까지 겪고 있는 세입자가 상당수 있다는 점을 감안, 관련 상담사례를 제공하고 비슷한 문제에 처해있는 세입자와 집주인이 참고하도록 했다.

서울시에 따르면 침수 또는 누수피해를 입는 사례를 살펴보면 주택을 관리하고 사용하는데 있어 ▲집주인과 세입자가 각각 의무를 다했음에도 천재지변으로 인해 피해를 당하는 경우 ▲집주인과 세입자가 각각 이행해야 할 의무를 제대로 하지 않아 피해를 당하는 경우 두 가지로 나뉜다.

먼저 집주인과 세입자의 의무불이행 없이 천재지변 재난으로 침수 피해를 입은 상담사례로는 ‘재난 및 안전관리기본법’에 의한 재난지원금을 받은 경우와 그렇지 않은 경우가 있다.

'재난구호 및 재난복구비용 부담기준 등에 관한 규정'에 의하면 주택침수의 경우 세대별로 조사해 재난등급(99등급)에 해당되면 재난지원금 100만원이 지원된다.

세입자가 재난지원금을 받은 경우에는 임대차상담실에서는 민법 제623조에 따라 임대목적물의 수선유지의무는 임대인에게 있으나, '재난 및 안전관리기본법'에 따라 도배·장판 등 시설 수리비용에 우선 충당해야 함을 안내하고 있다.

또 세입자가 재난지원금을 받은 경우 집주인과 지원금 사용을 두고 이견이 발생하는 경우에는 집주인이 주택시설 피해 복구비용 이외의 권리를 주장하는 것은 타당하지 않은 것으로 안내하고 있다.

이어 재난지원금 지원대상이 되지 못한 경우에는 세입자가 입은 피해를 집주인에게 배상 청구할 수 있느냐의 상담은 집주인이 의무를 이행했는지, 불이행했는지 여부에 따라 달라진다.

다음으로 집주인과 세입자가 부담해야할 의무를 제대로 이행하지 않아 피해가 발생하는 경우에는 일반적으로 의무를 불이행한 쪽에 불이행한 만큼의 책임을 지게 하는데 집주인의 의무불이행 사례가 5대 2로 세입자의 의무불이행 사례보다 훨씬 많았다.

또 임차목적물의 하자로 인해 피해가 발생한 경우에는 임대인에게 배상할 책임이 있지만 하자 부분은 임차인이 즉시 임대인에게 고지해야 함을 안내해 고지의무 미이행에 따른 피해를 사전 예방하고 있다.

이와 관련 서울시 김윤규 주택정책과장은 “요즘 같은 폭우기에 뜻하지 않은 피해로 고통 받으면서 분쟁까지 생겨 설상가상의 어려움을 겪고 있는 세입자가 있음을 감안해 상담사례를 제공하고 있으며, 이를 참고로 협의한다면 상호 원만한 해결이 가능할 것”이라고 말했다.

한편 서울시 주택임대차상담실의 2011년 상반기 상담건수는 전년대비 38% 급증하는 등 3년 연속 증가한 것으로 나타났다. 연도별로는 2009년 2만5182건, 2010년 3만1623건, 2011년 상반기 2만1768건으로 계속 증가하고 있는 추세다.

◆서울시 주택임대차 상담실의 주요 상담 사례

<누수로 임대차계약 해지시 손해배상>
Q: 월세로 이사 온 지 4개월이 지났고, 이사 올 때 도배장판이 깨끗하게 되어있었는데, 이사 와서 보름이 되지 않아서부터 벽에서 물이 흐르고 곰팡이가 피기 시작했다. 지난번에  비가 많이 오자 벽에서 물이 흐르고 천정에서 물이 뚝뚝 흐르다가 양동이를 바치고 있어야할 지경이었다. 주인에게 이 사실을 알렸더니 그냥 살던지 아니면 보증금 내줄테니까 이사나 가라 하는데, 우리가 주인에게 이사비용이나, 부동산 중개수수료를 받을 수 있나?

A: 임차목적물의 수선유지의 의무에 대하여는 우리 민법에서는 임대인에게 그 책임을 있음을 규정하고 있다.(민법제623조) 따라서, 임차목적물인 주택이 물이 흐르고 양동이로 받을 정도로 물이 흘러내리고 있음에도 불구하고 임대인이 이를 방치하여 임차인이 임대차의 목적을 달성할 수 없게 되어 임대차계약을 종료하게 되면 임대인에 대해 이사비용이나 부동산 중개수수료 상당의 손해배상을 청구할 수 있다 .

<수선요구의 정당성>
Q: 지난해에 강동구에서 반지하에서 세살다가 수해를 입어서 노원구로 이사를 하면서 돈이 없어서 이번에도 부득이하게 반지하를 얻게 됐다. 주인이나, 부동산 중개업자에게 누수여부를 물었더니 절대 그런 일이 없다고 하여 형편대로 이사를 들어왔는데, 이사 오고 보름이 되지 않아 비가 오자 장판 밑으로 물이 고이고 곰팡이가 피어올라 옷가지까지 피해를 입었는데, 주인에게 이에 대하여 항의하자 반지하는 다 그런 것 아니냐며 수수방관을 하고 있을 뿐 아니라 제대로 환기를 시키지 않아서 그런다며 오히려 우리에게 문제가 있다고 책임을 떠넘기고 있다. 주인에게 수리를 해달라고 하는 우리의 요구가 부당한 것인가?

A: 임대인은 임대차 기간 존속 중 임차목적물의 수선유지의 의무를 부담하는(민법제623조)반면에, 임차인은 임차목적물을 임대인에게 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의의무를 부담하므로, 임차인이 통상의 주의의무에 해당하는 관리를 했음에도 불구하고 임차목적물에 하자가 발생한 경우에는 임대인이 여전히 수선유지의 의무를 부담한다 할 수 있으므로, 임차인의 쾌적한 주거권을 위하여 수리를 해주어야할 법적인 책임이 있다.

<천재지변으로 인한 피해보상>
Q: 전세로 들어와 산지 5개월이 지났다. 이사 올 때부터 집안이 곰팡이 냄새가 난다고 생각해 꾸준히 환기를 시키는 등 노력을 통해 어느 정도는 냄새가 빠졌다 생각했는데, 이번 여름에 비가 많이 내리자 침수피해를 입었다. 물이 바닥에서 차오르면 지대가 낮아서 그러려니 하고 이해를 할 텐데 비가 많이 오자 벽에서 물이 콸콸 쏟아지고 창문으로 누수가 되어 이건 도저히 사람이 살 수가 없는 지경이라 주인에게 이사나간다고 보증금 반환 요구하던 중 어제 비에 물이 방안으로 무릎까지 차올라 옷장이며 침대까지 다 피해를 입었다. 주인에게 이에 대하여 보상을 요구할 수 있나?

A: 임차목적물의 하자로 인하여 임차인에게 피해가 발생한 경우에는 임대인은 임차인의 손해에 대하여 배상을 할 책임이 있다. 다만, 임차인의 피해가 천재지변으로 인해 발생한 것까지는  임대인에게 전적으로 책임지라할 수는 없다하겠지만 본 사안의 경우에는 임차목적물에 구조적인 하자가 있었다는 사실을 입증할 경우에는 임대인에게 피해에 대해 배상을 청구할 수 있다.