PF부실 여파…중견사들 “신규사업 검토도 못해”

주택공급량 감소세 지속 “PF사업 구조 다시 짜야”

[프라임경제] “은행에서 해주는 PF(프로젝트파이낸싱)대출은 끝났다고 봐야죠. 앞으로 신규사업은 꿈도 못 꿉니다.”(A중견 건설사 관계자)

PF대출 부실이 현실화되면서 건설사들의 아파트 공급 물량에도 제동이 걸렸다. 부동산 호황기 때 너도나도 PF대출을 받고 신규 물량 공급에 열을 올렸지만 시장 침체가 짙어지자 금융권에서 PF대출을 꺼리고 있기 때문이다.

금융권 PF부실화에 직격탄을 맞은 중견건설사들은 앞으로 PF대출을 기대하기 힘든 만큼 신규사업은 검토조차 하지 못하고 있다.

더욱이 금융권은 건설사에 빌려준 PF 대출 만기가 돌아오거나 원리금이 연체되는 사업장에는 주저 없이 자금을 회수한다는 입장이다. 시장 침체로 인해 ‘자금경색’에 빠진 건설업계에 연쇄 부도 위기는 물론 살아남더라도 신규 사업 진행은 쉽지 않다는 게 업계 분위기다.

한 중견건설업계 관계자는 “작년에 부동산 시장 침체 때부터 금융권에서 PF대출을 거부하기 시작했다”며 “거래 시장 침체로 분양시장 역시 위축된 게 맞지만, PF대출이 막혀서 사업을 못한 것도 맞다”고 말했다.

◆주택 공급 ‘감소’ 우려  

실제로 국내 주택공급물량은 지속적으로 감소하고 있다. 분양시장 침체와 보수적인 모습을 보이는 금융권 움직임으로 대형·중견건설사 모두 공급 물량은 많지 않다.

한국주택협회가 소속 회원사(81개사)의 1/4분기 신규 분양실적을 집계한 결과 7276가구로 전년 동기(1만8365가구)와 최근 3년 동기 평균(1만8913가구)대비 각각 39.6%, 38.5%에 불과한 수준으로 나타났다.

특히 신규분양시장 침체가 지속되면서 1분기 계획대비(1만7852가구) 분양실적(7276가구)비율이 40.8%에 불과한 수준이다.

이처럼 신규분양시장이 침체의 늪을 벗어나지 못하는 것은 주택소비심리를 위축시키는 기준금리 인상 및 DTI규제부활 등을 꼽을 수 있지만, 더 큰 문제는 신규 PF대출이 막혔다는 점이다.

금융 업계에 따르면 지난해 말 기준 금융권 PF대출잔액은 38조7000억원에 이른다. 이 가운데 PF부실채권 비율은 16.44%. 저축은행 PF 대출잔액도 12조2000억원으로 대출금의 60%가 1년 안에 만기가 돌아온다. 금융권 부실이 현실화되고 있는 것이다.

이미 진흥기업, LIG건설, 삼부토건 등 중견 건설사가 잇따라 무너진 배경에도 저축은행을 비롯한 제2금융권의 PF 대출 회수의 압박이 작용했다는 분석이다.

◆“분양가 낮추는 PF사업 필요”

상황이 이렇다 보니 중견건설업계(워크아웃 사 포함)는 신규사업에 기대 조차 하지 못하고 있다. 학교, 상가 와 공공택지 물량을 받아 단순시공 등의 사업만 진행할 뿐이다.

B건설사 관계자는 “신규 사업한다고 은행에 손 벌리면 벌려 놓은 사업 마무리하라고 말할 게 뻔하다”며 “그러니까 공공택지에서 나온 물량의 단순시공이나 벌려놓은 미분양 터는 일이 급선무”라고 말했다.

PF사업은 그야말로 땅을 사서 사업을 진행하는 만큼 이자 부담도 크다. 최근 시장 침체에 PF부실화가 짙어지고 있는 상황에서 건설사는 물론 금융권 역시 PF사업을 쉽게 진행할 수 없다.

C중견건설사 관계자도 “부동산 경기도 않좋고, PF도 안되고, 신규분양 사업은 검토조차 하지 않는다”며 “학교나 상가, 땅을 사지 않고 단순시공만 할 수 있는 호텔 등의 사업만 진행하고 있다”고 말했다.

중견사들의 민간 주택공급이 사실상 끊기게 됨에 따라 주택 공급 기반이 붕괴되고 있다. 더욱이 PF부실화가 현실화되는 상황에서 또 다른 활로를 통해 PF사업을 독려할 수 도 없는 노릇이다.

그러나 현재 주택시장에서 주택 공급량을 늘리는 것이 문제가 아니라는 지적이다. 주택 공급 이전에 낮은 분양가를 전제로 한 PF사업이 필요하다는 얘기다.

세종대학교 부동산학과 변창흠 전임교수는 “그 동안 수익성, 수요 등 고려 없이 분양이 무조건 될 것이라고 생각하고 PF사업을 진행 한 것이 지금 문제가 되는 것”이라며 “부동산 개발사업을 할 때 토지 가격을 내려 분양가를 더 낮출 수 있는 구조가 생겨야 한다”고 말했다.

변 교수는 “높은 분양가를 전제로 다시 PF사업을 벌이면 미분양 양산은 물론 PF부실화를 다시 불러 올 수 있다”고 내다봤다.