보유냐? 양도냐? 그것이 문제로다.

이익과 비용을 잘 따져서 의사결정해야 후회없어

(부동산 칼럼) 2006년부터 종합부동산세와 재산세등 보유세가 강화됐지만 2007년 이후 세금 증가액이 갈수록 확대돼 국민들의 체감효과는 커질 전망이다.

여기에 공시가격이 계속 오르는 점까지 감안하면 주택 보유자들이 실제 내는 보유세 규모는 더욱 커지게 된다.

이에 전문가들은 특히 다주택 보유자는 2007년부터 양도소득세까지 중과세되므로 올해 내에 한 채를 파는 것이 세금을 줄이는데 가장 긴요하다고 지적을 하고 있다.

그렇다고 전문가의 말이니 무시할수는 없고 걱정거리가 이만 저만이 아니실 것이다.

결론은 무작정 처분하는 것은 바람직하지 않다는 것이다. 제 3자에게 양도를 할것인가? 아닌가?의 결정기준은 보유시 비용(세금과 이자 등)과 이익(임대이익과 시세상식 등)을 상호 비교한 후에 의사결정이 이루어져야 한다. 즉, '보유시 비용>보유시 이익'인 경우에 처분을 고려해야 하겠다.

그러면 사례를 통해서 위에서 언급한 의사결정의 필요성에 설명을 드리고자 한다.

[사례] 서울에 사는 김을동씨는 청산리 아파트와 마파도 아파트를 소유하고 있다. 초 보유세는 627만원이고 마파도 아파트로 인한 보유세 증가액은 262만원이라고 가정을 하겠다.

보유세 절감을 위해서 가족에게 분산(증여 또는 매도)가 용이하지 않을 경우 김을동씨는 소유주택을 모두 처분을 해야 하는가?

김을동씨는 2주택 모두 처분을 해야 하는가 문제는 김을동씨가 보유하고 있는 각각의 주택의 수익성 여부이다. 만약,청산리 아파트를 거주목적이라고 하고 마파도 아파트는 실제투자금액 3억원(보즘금과 대출금 합계액 3억원)으로 임대료는 월 150만원이고 대출이자는 연 1천만원일경우 어떻게 결정을 해야 할지 해답을 통해서 알아 보겠다

[해답] 청산리 아파트의 처분여부

거주할 주택은 가급적 안파는게 낫다. 청산리아파트는 거주할 주택이므로 가급적이면 처분을 고려하면 안된다. 그 이유는 거주할 주택을 매도하면서 또다른 주택을 취득해야 하는데 양도소득세,취.등록세,수수료 등의 경제적인 손실과 아울러 자녀들의 교육여건과 주거환경 등의 경제 외적인 비용들이 발생하기 때문이다. 거주할 주택을 세금 때문에 처분하는 것은 바람직하지 않다.

마파도 아파트의 처분여부

투자목적 주택은 철저한 손익분석을 해야 한다. 마파도 아파트는 투자목적이므로 철저한 손익분석을 해 보아야 하겠다. 마파도 아파트에서 발생하는 비용과 수익을 살펴보면, 보유세는 약 262만원이 발생하고,대출이자로 약 1천만원이 발생한다. 수입 측면에서는 약 1,800만원이 발생한다. 결국 마파도 아파트에서 연 538만원의 수익이 발생한다.

이 538만원은 실투자금액(3억원)의 약 1.8%로 은행 이자율에 못미처 수익성이 현저히 떨어진다. 이런 결과가 발생하는 이유는 대출이 많고 부동산시장의 침체와 맞물려 있기 때문이다.

현 상황에서 김을동씨는 수익성이 낮은 마파도 아파트를 처분해야 한다는 결론은 성급하다. 만약 김을동씨의 소득이 충분하지 않고 청산리 아파트에도 대출이자 등의 비용이 발생하며,3년 이내에 마파도 아파트의 가격이 올라갈 가능성이 크지 않다고 여긴다면 당연히 마파도 아파트를 처분하는 것이 낫다. 그러나 김을동씨가 소득이 충분하고 향후 3년 이내에 최소한 이자비용과 보유세,처분시 양도소득세 등의 비용 총액 이상으로 상승할수 있는가를 살펴보아야 한다.

업무상 주택관련 상담을 하다보면 자신의 상태를 고려하지 않고 의사결정을 해서 후회하는 경우를 종종 보곤 한다. 가지고 갈 것인가? 팔 것인가? 정말로 그것이 문제이다.