최신 판결로 보는 상가투자(2)

당초 분양업체 약속한 조건들 충족되지 않은데서 발생

[프라임경제]상가분양과 관련된 의미있는 판결들이 지속적으로 나오고 있다. 당분간 여러 유형의 판결들이 나올것으로 예상된다. 이유는 간단하다. 장기간의 경기침체로 자영업자의 수는 감소하고 있으며 수요보다 공급이 많아 대량 공실상태가 벌어지고 있어 당초에 분양업체에서 약속한 조건들이 충족되지 않은데서 발생하였다고 보고 있다.

현재 서울만 하더라도 동대문상권, 영등포상권, 홍대상권, 신림역상권, 성신여대 상권 등 대한민국에 대표적인 상권에서도 빈 대형 상가들이 있으며 심지어 공사가 멈춰 흉물로 서있는 경우가 있다.

이처럼 상가분쟁과 관련된 판결의 결과는 누군가의 희생물인 셈이다. 판결이 나왔다고 모든 문제가 해결되는 것은 절대 아니다. 이미 많은 희생을 치룬 결과는 참담하기 때문이다. 이젠 공급자는 수요자의 니즈(NEEDS)에서 분양에 임해야 한다. 결국 그것이 손해가 아닌 서로가 공생공존하는 길이다.

최근에 나온 판결중에 상가투자와 관련된 내용이 적지않다. 이를 반면교사(反面敎師)으로 삼아 상가투자에 임할 때 도움이 되셨으면 한다.

# "설명 부실하면 상가분양 취소 가능" #

상가를 분양할 때 입지와 환경에 대한 설명이 제대로 되지 않았다면 분양계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다.

이는 지난 2006년 경기도 시흥시에 들어설 철강전문유통상가를 분양받은 김모씨는 상가 앞으로 8차선 도로가에 들어설 예정이고 도로 쪽이 유리로 돼 있어 밖에서 안이 잘 들여다보인다는 분양업체의 설명 때문이었다. 하지만, 실제 상가는 큰길 쪽이 콘크리트벽으로 막혀 있어 안이 전혀 들여다보이지 않았고 출입문도 따로 돼 있었다. 결국, 김모씨는 분양업체를 상대로 계약을 취소하고 그동안 낸 3억 8천만원을 돌려달라는 소송을 제기했다.

재판부는 도로 쪽에 문이나 유리창이 있는지는 상가 영업과 직결된 문제로 모델하우스의 카탈로그와 모형도만 보고는 점포의 정확한 위치를 알 수 없다고 밝혔다. 결국, 계약의 중요 부분이 정확하지 않은 정보에 의한 착오에 의한 것이므로 취소할 수 있다고 판결했다.

이처럼 분양을 받을 경우 내 상가와 관련하여 미심쩍은 부분에 대해서는 시행사의 확인을 받아 계약서에 명기하는 안전장치를 마련하는 것이 좋다는 것이다. 대부분의 상가는 건물 준공전에 분양을 하기 때문에 상가 내부는 물론 외부에 대한 정확한 사항을 따지기 위해선 도면을 면밀히 확인해야 한다. 점포 전면의 너비와 점포 내 기둥이 있는지, 내부 이동동선은 어떤지, 외부조경과 편의시설 등은 실제 도면을 봐야 알 수 있다.

상가를 분양받기로 하고 계약서를 작성하는 경우 최대한 신중히 해야 한다. 영업사원, 시행사와 구두로 합의했던 것은 반드시 계약서에 명시해야 한다. 공사 지연 등의 상황이 발생했을 때 불리한 조항은 없는지 확인하고, 인감증명서를 꼭 확인해 계약 주체를 확인해야 한다.

# 서울고법 "상가 배정절차 불참 했다고 가치 적은 곳 임의배정 무효" #

아파트 상가 배정절차에 불참했다는 이유로 가치가 떨어지는 상가를 임의로 배정한 아파트재건축조합의 처분은 무효라는 법원 판결이 나왔다.

서울고법은 서울 가좌동의 한 재건축 아파트 신축상가 배정권을 갖고 있던 이모씨가 아파트재건축조합을 상대로 배정절차에 불참했다는 이유로 접근성과 상업성이 떨어지는 상가를 임의 배정 받았다며 낸 상가배정 무효확인 소송에서 원고승소 판결했다.

재판부는 기존 상가 위치와 가장 근접 상응한 위치의 신축상가를 배정한다는 이 사건 상가배정 원칙에 비춰볼 때 이모씨는 자신이 희망했던 상가 중 한 곳을 배정 받았어야 했다며 이씨가 조합원 제명을 당하는 등의 사정이 없는 한 배정원칙에 따른 상가를 분양 받을 이모씨의 권리를 박탈하는 것은 정당화할 수 없다고 판결이유를 밝혔다.

이모씨는 재건축 아파트 신축 상가 배정과 관련해 추첨절차에 불참했다는 이유로 가치가 떨어지는 상가를 임의로 배정 받자 배정원칙상으로 볼 때 배정 받은 상가보다 유동인구도 많고 수익성이 높은 다른 상가에 배정됐어야 한다며 임의로 한 배정 처분을 취소하라고 소송을 냈으며 1심에서 패하자 항소했었다.

상가의 가치는 입지와 임차인의 능력 등 여러 가지 요소에 의해 결정된다. 그중에서 입지가 상가의 투자가치를 결정하는 가장 중요한 요소이다. 그러나 제아무리 좋은 입지의 상가라도 주변 시세에 비해 분양가가 너무 높으면 공실로 오랫동안 남을 수 있다. 실례로 잠실 재건축(트리지움, 파크리오) 상가의 경우 3.3㎡당 1억원을 넘나드는 고분양가로 임차인을 모집하지 못해 빈 점포가 많은 상황이다. 임차업종과 임차인도 살펴봐야 한다. 특히 택지지구나재개발, 재건축 아파트 인근의 신축상가는 초기에는 부동산 중개업소로 점포의 상당부분이 채워지지만, 일정시간이 지나면 썰물처럼 빠져나가는 상황이 벌어질 수 있어 주의를 요한다.

# 서울중앙지법 "분양 과장광고 피해 배상하라" #

부동산 분양업체의 과장광고에 대해 법원이 잇따라 철퇴를 내리고 있다. 이는 상가나 아파트의 분양광고는 단순한 청약 유인물에 불과하다며 소극적으로 판단한 데서, 과장광고에 따른 계약자들의 유․무형 피해가 이외로 심각하다고 판단에 따른 것으로 풀이된다.

서울중앙지법은 서울 르메이에르 종로타운의 오피스텔과 상가를 분양받은 강모씨 외 31명이 스포츠센터 특별회원권 제공약속을 이행하라며 르메이르 건설을 상대로 낸 소송에서 원고승소 판결을 내렸다. 강모씨 등은 2004~2006년 르메이에르 건설로부터 매매나 위임이 가능한 시가 3,000만원대의 스포츠센터 평생회원권 제공을 약속 받았으나, 이후 스포츠센터의 약관이 수정돼 매매 등의 재산권 행사를 하지 못하고 단순히 이용만 가능하도록 권리가 제한되자 소송을 냈다.

재판부는 계약서에는 회원권에 대한 내용이 없지만 분양 이후 작성된 스포츠센터 약관에는 종로타운을 분양받은 사람은 특별회원권을 취득하는 것으로 기재돼 있어, 회원권 제공에 명시적 혹은 묵시적 합의가 있었다고 판단했다.

이번 판결은 분양 계약시 청약을 유인하기 위해 한 광고나 설명이라도 사회통념에 비춰 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 묵시적 합의가 있었던 것으로 인정한 것이다.

# 서울중앙지법 “과장광고 신촌 밀리오레, 분양대금 반환" #

허위·과장 광고로 점포를 분양한 신촌 밀리오레 업체가 점포 소유주들에게 188억원의 분양대금을 돌려줘야 한다는 법원의 판결이 나왔다.

서울중앙지법은 신촌밀리오레의 입주 점포 소유주 124명이 신촌밀리오레를 조성한 ㈜성창에피엔디를 상대로 낸 분양대금 등 반환 청구 소송에서 소유주에게 각각 9100만원에서 4억1900만원을 지급하라는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

재판부는 해당 분양계약은 성창에피엔디와 분양대행업체들이 점포 소유주들을 속여 체결된 계약으로 임대보증금과 20년 간의 선납임대료 및 상가 운영비 등을 돌려줘야 한다고 밝혔다.

이어 신촌기차역에는 통근열차가 1시간에 1번 다닐 뿐임에도 광고 당시 경의선 복선화 사업으로 전동차가 하루에 5~10분 간격으로 운행돼 많은 사람을 모울 수 있다고 광고했다며 이는 점포 소유주들이 계약을 체결하는데 중요한 요소로 작용한다고 설명했다.

그러나 쇼핑몰이 신촌역과 이화여대역 인근에 있어 많은 유동인구가 유입될 것이라는 광고는 소유주 역시 이를 확인하고 계약을 체결했을 것으로 보이므로 과장 광고를 넘어 허위 광고라 볼 수 없다고 덧붙였다.

성창에프엔디는 2004년 7월 서울 서대문구 신촌의 민자역사에 신촌 밀리오레를 조성, 쇼핑물 점포를 임대 분양하면서 '이대 신촌역의 접근성과 경의선 복선화에 따른 유동 인구 증가'를 강조했다. 신촌 밀리오레는 2006년 9월 영업을 시작했으나 현재 쇼핑몰의 90%가 공실로 제대로 영업되지 않고 있다.

현재 상가 광고 등은 ‘표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률’의 적용을 받지만 이 법은 사후규제만 가능하다. 공정거래위원회에서 따르면 현 규정상 사전에 허위광고 등을 막을 방법이 없다는 것이다. 실질적인 사후규제의 경우에도 최고 5억원, 매출액의 2%까지 부과할 수 있는 과징금이 유일하며 이마저도 지난 2002년부터 2007년까지 2,574건의 시정조치에서 과징금이 부과된 경우가 27건에 불과해 시급히 개선이 필요하다는 지적의 목소리가 높다.

# 광주고법 "분양자 제대로 안 알린 상가 전매는 사기" #

시행사로부터 아파트 상가를 최초 분양받은 사람이 원래 분양자나 시행사를 밝히지 않고 상가 내 점포를 전매했다면 사기에 해당한다는 판결이 나왔다.

광주고법은 배모씨가 분양업체를 상대로 낸 계약금반환 소송 항소심에서 분양업체는 배씨에게 계약금 5천400여만원을 반환하라며 원고 승소판결했다. 재판부는 판결문에서 분양업체는 최초 분양가의 2.2배가 넘는 액수에 배모씨와 점포에 대한 분양계약을 체결해 전매차익만 최초 분양가를 넘는 점, 아파트 시행사와 공모해 주택법 규정을 어기고 사전분양계약을 체결한 점 등을 고려했다고 밝혔다.

재판부는 또 분양업체는 상가의 소유자이자 분양자인 것처럼 가장해 배모씨와 분양계약을 했는데, 최초 분양받은 사람으로 전매차익을 예상한 배모씨는 분양업체가 소유자로서 분양자인지, 최초 수(受)분양자로서 소유권을 얻지 않은 채 전매를 하는 것인지가 중요한 고려사항이 됐을 것이라며 분양업체가 배모씨에게 이 내용을 알리지 않은 것은 소극적 의미의 기망(欺罔)에 해당한다고 판시했다.

분양업체는 2007년 3월 경기 화성시에 신축 중이던 상가를 시행사로부터 14억4천만원에 분양받고 계약금만 지급한 상태에서 다음달 배모씨에게 점포 한 칸을 2억7천여만원에 분양했다. 배모씨는 계약금 5천400여만원을 줬지만 분양업체가 유령회사이고, 이 분양이 사기분양이라는 소문을 듣고 나서 이 회사가 상가의 시행사가 아닌 사실을 확인하고 중도금을 내지 않았다.

이에 따라 계약이 해제되고 계약금도 돌려받지 못해 배모씨는 계약금 반환 소송을 제기했으나 1심에서는 기각됐었다.

# 서울고등법원 ‘허위 임대보증제 광고’에 조정으로 손배결정 #

시행사가 상가를 분양하면서 임대까지 해준다는 광고를 하고도 이행하지 않은 경우 이에 대한 책임을 져야 한다는 법원조정 사례가 나왔다. 이는 그동안 부동산 분양 과장광고에 대해 다소 과장됐더라도 고의가 아니면 사기가 아닌 것으로 판단해온 기존 판례와 대치되는 것이어서 주목된다.

서울고등법원에 따르면, 임대분양제 광고를 이용해 상가를 계약하면서 임대보증서까지 작성하고도 이를 이행하지 않은 A시행사 대표에 대해 분양잔금 2억1000여만원을 배상하라고 조정 판결했다.

서울시 송파구에 사는 이모(47)씨는 지난 2005년 8월 송파구 가락동에 소재한 상가를 13억7000여만원에 분양받기로 계약을 맺으면서 임대를 3년간 보장해 준다는 내용이 기재된 임대보증서를 작성해 받았다. 당시 이 상가는 신문 등에 ‘임대보증제로 엄청난 수익이 보장된다’는 취지의 광고를 냈으며, 이씨도 이 광고를 보고 상가를 계약하게 됐다. 이후 이씨는 4개월간 상가에 대한 임대가 전혀 이뤄지지 않자 본인이 직접 임대했으면 얻었을 월 700만원에 해당하는 임대료를 지불하라며 시행사를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다.

1심 재판부는 피고가 임대보증제란 광고를 내고 임대보증서 문서를 작성했다고 하더라도 채무의 내용이 전혀 구체화되지 않았다며 따라서 임대보장의 의미가 신의칙상의 설명 내지 고지의무의 대상이 된다고 볼 수 없다고 판단했다.

그러나 항소심 재판부는 이 사건을 임대보증약정의 불이행으로 보고 손해배상금을 지불해야 한다고 판단했다. 따라서 이 사건을 조정으로 해결하는 방식으로 택했으며 배상금으로 분양잔금 2억1450만원을 지급하라고 결정한 것이다.

상가분양 현장에는 경기가 침체되면서 임차인 확보에 어려움이 많다. 얼마전 공정거래위원회 발표에 따르면 상가분양 과정에서 허위·과장광고 사례가 적지 않았다. 먼저 임차인이 확정이 되어 있는 선임대 후분양하는 상가는 임차수요를 확정이 되었다는 점에서 손해를 볼 위험은 작은 편이지만 단순히 `임대가 완료됐다` 또는 ‘임대를 보장하겠다’라는 말만 믿고 투자해서는 안 된다. 이럴 경우 현장답사를 기본으로 하고, 실제 임차수요가 많은 지역인지 상권 분석도 겸하는 것이 좋다.

일정기간 일정한 수익을 보장한다는 약속도 그러한 과장광고의 유형 중 하나라고 할 수 있어 신중하게 판단할 필요가 있다. 분양회사가 약속한 수익보장이 설령 지켜진다고 하더라도 그 이후에도 수익이 계속될 수 있는지는 미지수이므로 일정 기간의 수익보장에 연연하지 말고 근본적으로 분양가에 대비한 분양점포의 적정가치에 대해서 깊이 고민해야 한다.

그 다음으로는 과연 이 같은 약속이 법적으로 실현될 수 있는지, 약속에 어떤 허점이 없는지를 따져보아야 한다.이 문제는 분양회사측이 이 약속을 지킬 의지나 능력이 있는지의 문제다.실제로 수익보장 약속은 잘 지켜지지 못하는 사례가 이외로 많다.회사측에서 수익보장을 해줄 의지나 능력도 없이 분양계약 체결 수단으로 이러한 약속을 악용할 수 있다.

더구나 수익보장의 문제는 분양계약이 체결되고 분양대금을 전부 납입, 건물이 완공된 이후에야 약속이행 여부를 확인할 수 있다는 점에서 분양회사의 신뢰도를 따져봐야 한다. 어떤 분양회사는 높은 신뢰를 보여주려고 법률사무소의 인증서나 금융기관의 수익금 예치증서를 제공하기도 한다.

그러나 이러한 방법으로도 반드시 수익보장이 법적으로 보장된다고는 할 수 없다. 법률사무소의 인증서라고 하더라도 이는 어차피 ‘수익보장에 관한 약속을 틀림없이 했다’는 의미에 불과하므로 향후 이 약속을 지킬 의지나 능력이 분양주체측에 있는냐와는 별개의 문제이기 때문이다.

공신력 있는 금융기관에서 수익금을 보장한다고 주의 사항이 없는 것은 아니다. 예치증서도분양회사가 부도 등으로 경제적인 여력이 없을 때 일정수익을 보장받은 피분양자 입장에서 금융기관에 예치된 돈을 다른 채권자보다 먼저 받아올 수 있는지에 관해서 확인할 필요가 있다. 잘못된 판단으로 일단 분양계약을 체결하게 되면 그 후로는 다소 문제가 있어도 기존의 납입대금 때문에 계속 분양대금을 불입할 수밖에 없어 예상보다 큰 손해로 이어질 수 있다.

더구나 상가분양이 거의 완성된 시점에서는 대부분의 분양회사가 재산을 처분하고 사실상 껍데기뿐인 상태가 되기 때문에 분양 종료 이후 분양회사를 상대로 재판에서 이기더라도 실제배상이 어려워지는 경우가 많다. 상가분양, 특히 전체 분양규모가 크면서 개별 점포 분양에는 비교적 소액으로 투자가 가능한 테마상가의 경우는 은퇴자나 서민들이 많이 투자를 하는데, 높은 수익보장에 집착해서 섣불리 투자를 결정하는 사례가 의외로 많다는 점을 유의하시기 바란다.

# 대법원 "학교앞 PC방 영업금지 정당" #

PC방은 청소년들에게 유해하므로 학교 앞에서 영업할 수 없게 해야 하는 것이 정당하다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원는 PC방 업주 김모씨가 영업을 허가해달라며 마산교육청을 상대로 낸 소송에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 부산고법으로 돌려보냈다고 밝혔다.

재판부는 PC방은 변별역이 약한 고등학생들의 학습과 학교보건위생에 유해하다고 볼 수밖에 없으며 청소년들에 대한 유해환경을 차단하고 건전한 사회인으로 성장할 수 있는 환경을 조성하는 것보다 PC방 영업을 하지 못해 원고가 입는 재산상 불이익이 더 크다고 볼 수 없다고 말했다.

학교보건법상 학교환경위생 상대정화구역 안에 있는 마산의 한 상가건물에 PC방을 차린 김모씨는 영업을 할 수 있도록 허가해달라고 마산교육청에 신청했으나 거절당하자 소송을 냈다.

1ㆍ2심 재판부는 김모씨의 PC방이 학생들이 많이 다니는 통학로에 있는 것이 아니고 아파트 등으로 가려 있어 이용이 쉽지 않다는 등의 이유로 교육청의 처분이 재량권을 일탈한 것이라며 원고 승소 판결했다.

PC방, 오락실, 숙박업소, 유흥업소의 영업을 준비하고 있는 창업자라면 ‘학교 보건법’을 숙지해야 한다. 학교나 학교 설립 예정지로부터 200m까지는 ‘학교환경위생 정화구역’으로 설정돼있다. 이중에서도 50m까지는 절대정화구역으로, 200m까지는 상대정화구역으로 분류한다.

절대 정화구역에는 청소년에게 유해하다고 판단되는 모든 업종의 영업이 전면 금지된다. 상대정화구역은 절대 정화구역을 제외한 지역으로 학교환경위생 정화위원회의 심의를 거쳐 영업을 허가 받을 수도 있다.

# 인천지법 "허가없는 매매계약 무효" #

최근 인천 송도국제도시의 최고급 주상복합건물 '송도더샵퍼스트월드' 상가가 불법분양 논란이 일었는데 이는 인천지법이 상가 분양에 하자가 있어 매매계약은 무효라고 판결한 데 이어 비슷한 내용의 소송 여러 건이 2009년 12월부터 2010년 1월 사이에 줄줄이 1심 재판을 앞두고 있기 때문이다.

민사합의16부는 상가 최초 매수인 홍모(37)씨 등 4명이 시행사인 송도국제도시개발유한회사(NSIC)를 상대로 낸 부당이득금반환 등 청구소송에 대한 판결문에서 상가 건물이 들어서 있는 대지는 토지거래 허가구역인 만큼 상가 계약면적에 포함된 대지 공유지분의 매매계약은 관할 관청의 허가를 받아야 한다면서 이에 따라 상가 최초 매수인은 거래 허가를 받은 후 공유지분 취득시부터 4년간 허가받은 목적대로 공유지분을 이용해야 하는 의무를 지게 된다고 밝혔다.

재판부는 이어 그러나 NSIC는 자신들이 사전승인을 받으면 토지거래 허가없이 매수인의 지위를 이전할 수 있다는 계약서를 사용했다면서 최초 매수인 뿐 아니라 일반인이라도 공유지분 매매계약이 허가대상이라는 사실을 알았다면 계약을 맺지 않았을 것이 분명한 만큼 매매계약의 중요 부분에 착오가 있었다라고 지적했다. 재판부는 상가 매매계약의 일부인 공유지분 매매계약이 무효인 이상 전체 매매계약도 무효라며 NSIC는 홍씨 등 2명에게 계약금과 중도금을 반환하라라고 원고 일부승소 판결했다.

한편 NSIC는 이번 재판 결과에 불복, 항소하겠다는 입장이다. NSIC는 지난 2005년 3월 토지거래 허가구역인 인천시 송도동에 지하2층, 지상64층 규모의 주상복합 ‘더샵퍼스트월드’를 신축, 분양했으며 이 가운데 상가는 294개 점포이다.

상가 불법분양 논란은 토지거래 허가 예외조항이 공유지분 매매계약시 주택과 상가를 구분하지 않는 등 법제도상의 미비로 인한 전국적이고 일반적인 현상이라면서 게다가 이번 판결에서 최초 매수자만이 반환을 받게 됐기 때문에 반환 대상에서 제외된 전매자가 최초 매수자를 상대로 소송을 내는 경우도 잇따를 것으로 예상된다.

사실 위에 규제에 대한 개선이 필요하다는 지적이 업계에서는 끊임없이 제기되어 왔었다. 국토해양부는 개정을 통해 토지거래 허가구역에서 상가와 오피스텔을 분양받으면 완공 후 4년 동안 임대와 매매를 금지했던 규제가 풀어주었다. 이는 임대수익을 목적으로 하는 수익형 부동산에 주택보다 과도한 규제를 가하는 것은 불합리하다는 것. 지금까지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 118조에 따라 신규 분양 상가와 오피스텔은 최초 등기를 할 때 거래 허가를 얻어야 하고 이용 계획에 따라 소유자가 4년간 의무적으로 직접 사용해야 했다. 당초 국토해양부는 임대만 허용하기로 결정했지만 거듭된 문제 제기에 매매까지 가능토록 했다. 국토계획법 시행령의 개정으로 이후에는 송도국제도시, 청라지구, 한강신도시 등에서 이미 분양한 상가 또는 오피스텔이 모두 혜택을 보게 된다.

올해 상가시장은 판교신도시 상가가 주도를 하였으며, 9호선 개통 등 개발호재가 많은 강남지역을 중심으로 상가분양의 붐이 조성되고 있다. 내년에는 경기회복의 기대감이 커지고 있어 대규모 상가들이 선을 보일 예정이다. 따라서 상가투자에서 선택이 길이 넓어 지는 만큼 꼼꼼히 투자여부를 따져볼 필요가 있겠다. 위에 판결을 거울삼아 투자를 선택할 때 상가를 바라보는 안목과 가치판단에 도움이 되셨으면 하는 바램이다.