'대출규제' 약발 안듣는 주택시장

LTV 10%P 하향 조정 불구 대출규모 ‘오히려 증가’

[프라임경제]지난달부터 수도권 비투기지역 담보인정비율이 60%에서 50%로 조정됐지만 주택담보대출 규모는 오히려 증가해 대출에 기댄 부동산 구입에 대한 우려가 높아지고 있다.

이에 금융감독원은 주택시장으로 자금이 쏠리는 현상을 차단하기 위한 추가 조치들을 검토하고 있다. 실제로 이달 중순부터 은행권에 대한 주택담보대출 현황을 점검하고 수도권 지역의 담보인정비율을 추가로 내리는 방안이 검토될 예정이다. 총부채 상환 비율 적용지역도 현재 강남 3개구에서 확대하는 방안이 고려중인 것으로 알려졌다.

◆불안한 금리, “대출비율 줄여야”

지난 3일 금감원에 따르면 18개 국내은행의 7월 주택담보대출 증가분은 3조원에 달했다. 더욱이 1월에만 2조2000억원이 늘어난 은행권 주택담보대출은 2~4월에 각각 3조3000억원이 증가했고 5월에도 2조9000억원이 늘었다.

주택시장이 비수기에 접어들기 시작한 6월에도 3조8000억원이 급증했고 담보인정비율이 조정된 7월에도 늘어난 모습을 보였다.

이 같은 상황에 최근 고정금리를 중심으로 시중은행들의 대출금리는 상승세를 보이고 있다. 실제로 지난 4월말 4.49%로 최저점을 찍었던 은행채 3년(AAA) 금리가 지난달 말에는 5.03%까지 올라 3개월 만에 0.54%가 치솟는 높은 상승세를 기록했다.

금리에 대한 불확실성이 커지고 있는 가운데, 경기회복을 염두에 둔 공격적인 부동산 투자 전략의 위험성 또한 커지고 있다.

대출을 통해 수익성을 높이는 레버리지 효과에 기댄 공격적인 부동산 투자는 금리가 상승하게 될 경우 이자액의 증가로 인해 자칫하면 자금계획에 차질을 빚게 되고 수익성 또한 크게 악화될 수 있기 때문이다.

이에 시장 전문가들은 “부동산 투자시 대출 비율을 낮추고, 과도한 대출을 활용한 투자가 있었다면 원금 상환을 통해 대출비율을 줄여야한다”고 조언했다.

◆금리인상…‘이자 폭풍’ 우려 

상가정보제공업체 상가뉴스레이다가 수도권 1178개 상가, 연면적 1858만8985㎡의 대출 가능 비율을 조사한 결과, 대출비율이 40%대인 상가가 전체의 54.67%로 가장 많은 것으로 나타났다.

또한 50% 이상의 높은 대출비율을 보인 상가도 13.75%로 나타나 대출비율이 40% 이상으로 높은 상가 역시 전체 조사 대상의 68.42%를 차지하고 있는 것으로 조사됐다.

즉 제2금융권 및 개인적 경로를 통한 추가적인 대출까지 고려할 경우, 대출금리 상승시 상가시장에 미칠 파장이 클 것이라는 이야기다.

경매시장 역시 대출규제가 안 통하는 상황이다.

서울과 경기지역 아파트 매각가율은 상승세가 꺾이지 않은 채 올 최고 기록을 갈아치웠다. 실제로 지난 6월 86.4%이던 서울 아파트 매각가율은 7월 상반기에만 86.3%를 기록했고 LTV가 강화된 이후 매각가율은 오히려 상승해 7월 하반기에는 87.7%를 기록했다.

매각가율 상승 현상은 서울과 인천의 다세대에서도 나타나고 있다. 지난 6월 89.6%이던 서울지역 다세대 매각가율은 7월 95%로 뛰어 올랐다. 올 들어 가장 높은 매각가율이다.

지난 6월 95.4%를 기록한 인천지역 다세대 매각가율도 7월에는 96%로 상승해 올 들어 가장 높은 매각가율을 보였다.

이와 관련 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “정부의 부동산 과열을 경계하는 움직임이 가시화되고 있는 상황에서 금리인상과 같은 출구전략의 시행 가능성도 제기되고 있다”며 “자금포트폴리오 재구성을 사전에 준비하는 것이 필요하다”고 언급했다.