코람코 밸류애드 전략 "공실 우려를 기회로…" 핵심 자산 재탄생

광화문 도반빌딩, KB국민카드·김앤장 유치 '임대율 100%'

도반빌딩 전경. Ⓒ 코람코자산신탁

[프라임경제] 서울 도심 노후 오피스가 새로운 투자 기회를 만들고 있어 업계 이목을 사로잡고 있다. 공실 위험으로 시장에서 저평가된 건물을 매입한 뒤 업무환경을 개선하고, 우량 임차인을 확보하는 이른바 '밸류애드(Value-add)' 전략이 주목받고 있다. 신규 개발에 나서기보다 기존 자산 잠재력을 발굴해 가치를 높이는 방식이다.

코람코자산신탁이 광화문 도반빌딩을 통해 이런 투자 전략 성과를 구체화했다. 병원 이전으로 대규모 공실 발생이 우려된 건물을 경쟁력 있는 가격에 매입한 후 리모델링과 임차인 유치를 통해 임대율 100% 오피스 자산으로 전환한 것이다.

코람코자산신탁에 따르면 서울 종로구 도반빌딩 리모델링 공사가 최근 마무리됐다. 이후 KB국민카드와 김앤장법률사무소가 주요 임차인으로 입주하면서 임대 가능 공간 전체에 대한 임대차 계약이 확보됐다.

도반빌딩은 지하 6층~지상 15층 연면적 1만3007.82㎡ 규모 중형 업무시설이다. 지하철 경복궁역과 광화문역을 도보로 이용할 수 있으며 정부서울청사와 금융회사, 대사관 등이 밀집한 서울 도심업무권역(CBD)에 자리 잡고 있다.

해당 건물은 김앤장법률사무소가 장기간 사용한 곳이다. 최근까진 도반한방병원이 임대 가능 공간 약 80%를 사용했다. 다만 병원 이전 결정에 따라 대규모 공실 가능성이 불거졌으며, 자산 매각 과정에서 부담 요인으로 작용했다.

코람코는 오히려 이런 상황을 투자 기회로 판단했다. 광화문이라는 입지적 장점과 건물 구조적 특성을 고려하면 업무시설 재정비시 충분한 임차 수요를 확보할 수 있다는 분석에서다.

실제 코람코는 도반빌딩을 1080억원에 매입했다. 매입가격은 연면적 기준 3.3㎡당 약 2745만원으로, 리모델링 공사비를 포함해도 약 2870만원 수준이다. 코람코에 따르면, 인근 오피스 시세와 비교해 경쟁력 있는 가격으로 평가했다.

이번 투자 핵심은 단순히 저렴한 가격에 건물을 확보한 데 그치지 않았다. 기존 건물 물리적 장점과 잠재 임차인 수요를 분석하고, 이를 실제 임대 성과로 연결한 것이다. 

도반빌딩은 경복궁과 북악산 조망이 가능할 뿐만 아니라 자주식 주차장과 기준층 약 260평 규모 업무공간을 갖추고 있다. 코람코는 이런 특성이 금융회사와 법률사무소 등 전문서비스 기업 업무공간 수요에 부합할 것으로 바라봤다. 

리모델링 과정에서도 이런 전략이 반영됐다. 퍼시스 오피스 인테리어 전문 브랜드 '퍼플식스 스튜디오'가 시공을 맡아 기존 병원 중심 공간을 현대적 업무시설로 재구성했다. 건물 저층부 외관과 출입구를 정비하고 1층 로비를 확장했다. 스피드게이트와 출입 통제 시스템도 도입해 보안성을 강화했다. 엘리베이터홀과 공용부, 주차장, 옥상 휴게공간도 개선했다.

이런 리모델링을 거친 도반빌딩에는 KB국민카드가 2층부터 13층까지 주요 업무공간을 확보했으며, 김앤장법률사무소가 14층과 15층을 임차했다. 이들 모두 광화문 일대에 기존 업무거점을 두고 있다는 점에서 입지와 임차 수요를 연결한 전략이 성과를 거둔 것으로 풀이된다.

이번 사례는 오피스 투자에서 건물 규모나 신축 여부 못지않게 입지와 공간 활용성이 중요하다는 점을 대변하고 있다, 

서울 주요 업무권역에서는 대형 프라임 오피스 외에도 본사 인근에 별도 업무공간을 마련하는 기업 수요도 존재한다. 금융회사와 로펌 등은 접근성과 보안성, 업무 효율성을 고려해 중형 오피스를 선택할 수 있다. 도반빌딩 역시 대규모 신축 개발 없이 기존 건물 활용도를 높여 이런 수요에 대응했다는 게 업계 시선이다. 

코람코X퍼시스 CI. Ⓒ 코람코자산신탁

이번 프로젝트에서 눈여겨볼 부분은 부동산 운용사와 사무환경 전문기업 간 협업 구조다.

코람코와 퍼시스는 지난해 최대 800억원 규모 별도 위탁 운용 계정(SMA)을 체결하고, 서울 주요 업무권역 밸류애드 오피스 투자를 공동 추진하기로 했다. 도반빌딩은 협력 모델이 실제 자산에 적용된 첫 사례다.

코람코가 투자 대상 발굴·자산운용을 담당하고, 퍼시스가 공간기획·인테리어 역량을 제공하는 방식이다. 자산 상품성을 높이는 과정에 전략적 투자자가 직접 참여한다는 점에서 기존 투자 방식과 차별화된다.

코람코는 앞서 케이스퀘어시티와 케이스퀘어 홍대, 에티버스타워 등에서도 구축 오피스·도심 자산 재생 경험을 쌓았다. 이번 도반빌딩은 여기에 외부 기업 공간 전문성을 결합했다는 점에서 기존 밸류애드 전략을 확장한 사례로 평가된다. 

정승회 코람코자산신탁 대표이사는 "도반빌딩은 병원 이전에 따른 공실 우려로 시장에서 보수적으로 평가됐다"라며 "하지만 광화문 핵심 입지와 자산 구조, 임차 수요를 감안하면 내재가치가 충분한 자산"이라고 설명했다. 

그는 이어 "퍼시스 사무환경 개선 역량을 결합해 저평가 자산을 안정적 오피스 자산으로 전환할 수 있었다"라며 "이번 사례는 단순히 싸게 사서 고치는 방식 리모델링이 아닌, 매입 단계부터 임차인 수요와 공간 경쟁력, 회수 가능성을 함께 설계한 밸류애드 투자"라고 첨언했다.