코람코리츠, 수도권 물류 공급절벽에도 "안양 핵심자산 품는다"

임대율 99.3%·잔여임차 6.71년 '코어 자산' 포트폴리오 수익력 강화

안양물류센터 전경. Ⓒ 코람코라이프인프라리츠

[프라임경제] 수도권 물류센터 시장이 과잉 공급에 따른 조정기를 지나 신규 공급 감소 국면에 접어든 분위기다. 이런 상황에서 코람코라이프인프라리츠가 서울 강남권과 인접한 '안양물류센터' 확보에 나서면서 업계 이목을 사로잡았다. 공급 제약이 심화되는 추세에 높은 임대율과 장기 임대차 구조를 갖춘 도심형 우량 물류자산을 선점해 포트폴리오 경쟁력을 끌어올린다는 전략이다.

코람코라이프인프라리츠에 따르면, 삼성증권과의 컨소시엄을 통해 경기 안양시 도심에 위치한 코어 물류센터 '안양물류센터' 매입을 추진한다. 최근 우선협상대상자로 선정돼 자산실사와 투자구조 검토에 착수한 상태. 외부 자산실사와 국토교통부 리츠 인가, 자금조달 등을 거쳐 올해 4분기 중 거래를 마무리한다는 구상이다. 

이번 투자가 주목받는 배경에는 수도권 물류센터 공급 환경 변화가 자리하고 있다. 최근 시장은 과잉 공급에 따른 조정기를 지나 신규 물량이 빠르게 줄어들고 있다. 

글로벌 부동산 컨설팅기업 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면, 2025년 수도권 물류센터 신규 공급은 전년대비 73% 급감했다. PF시장 위축에 따른 미착공 사업장 증가와 입지 규제 등 영향으로 신규 공급은 당분간 구조적으로 제한될 것으로 전망된다. 착공 면적 역시 감소하면서 이후 공급 부족이 이어질 가능성이 제기되고 있다.

물론 물류센터 시장 회복이 모든 자산에 동일하게 나타나진 않는다. 입지와 시설 규모, 안정적 임차구조를 확보한 '코어 자산' 중심으로 차별화가 진행되고 있다는 게 시장 평가다. 실제 수도권 물류센터 평균 공실률은 이커머스와 3PL 수요 등에 힘입어 2025년 하반기 20.5%로 낮아졌다. 투자시장에서도 해외자본과 대형 코어자산 중심으로 거래가 늘어나고 있다.

이런 상황에서 안양물류센터는 수도권에서도 희소성이 높은 도심형 물류자산으로 꼽힌다. 지난 2023년 준공된 연면적 약 9만5475㎡(약 2만8881평) 규모 상온 물류센터로, 서울 강남권과 가까운 동시에 전층 차량 접안시설과 자동화 설비 등을 갖췄다.

더군다나 안양물류센터가 자리한 중부권은 2023년 이후 신규 공급도 없을 뿐만 아니라 신규 인허가도 없어 추가 공급도 제한적인 상황이다.

임차 안정성도 강점이다. 현재 임대율은 99.3%에 달하며, 잔여 임대차기간(WALE)은 6.71년이다. 사실상 공실이 거의 없는 자산으로 쿠팡을 비롯해 농심, 지오영, 용마로지스 등이 임차하고 있어 물류센터 투자 '주요 위험요인' 공실과 임차인 신용 부담도 상대적으로 낮다는 평가다.

코람코라이프인프라리츠는 안양물류센터를 연면적 기준 3.3㎡당 900만원 중반대에 매입한다는 방침이다. 서울 강남권 인접 입지와 함께 △신축급 시설 △99% 이상 임대율·장기 임대차 구조 등을 감안, 수도권 우량 물류자산과 비교해 경쟁력 있는 가격대라는 판단이다.

이번 투자는 코람코라이프인프라리츠가 추진하는 '액티브 자산 재편' 전략으로도 분석된다. 상장 초기 90% 이상을 차지한 주유소 비중을 낮추는 대신 물류와 호텔, 오피스, 모빌리티 등으로 투자 영역을 넓히고 있다.

지난 5월에는 현대차유동화 리츠 투자를 통해 현대차 영업거점 부동산 11곳을 편입했으며, 서울 재동에서는 관광객을 위한 중소형 호텔 개발을 진행하고 있다. 이런 자산 재편 과정에서 포트폴리오 자산가격 대비 순영업이익률(NOI Yield)는 4.9%(기존 4.0%)로 상승했다. 물류섹터(5.4%)의 경우 전체 평균을 웃돌고 있다.

특히 이번 안양물류센터 투자는 별도 유상증자 없이 기존 재무여력과 자금조달 구조를 활용한다. 신규 자산 편입 과정에서 기존 주주 지분 희석 부담을 최소화하면서 포트폴리오 수익력을 높이겠다는 구상이다.

코람코라이프인프라리츠 관계자는 "수도권 물류센터 시장에서는 신규 공급이 급감하면서 입지와 임차구조가 우수한 상온 자산 희소성이 날로 높아지고 있다"라며 "안양물류센터는 서울 강남권 소비시장까지 커버가 가능한 입지에 더해 제한적 신규 공급, 높은 임대율과 장기 임대차까지 갖춘 자산이라는 점에 주목했다"라고 설명했다. 

그는 이어 "이번 투자도 별도 유상증자 없이 추진해 주주 지분 희석 부담을 최소화하는 구조"라며 "앞으로도 특정 섹터에 한정하지 않고, 시장 변화에 따라 안정적 현금흐름과 수익성을 확보할 수 있는 자산을 선별해 적극적으로 포트폴리오를 재편할 계획"이라고 덧붙였다.