실수요 살리고 투기 막는다…정부, 부동산 금융 종합대책

PF 정상화 속도 높인다…금융지원 47조8000억원+α 확대

이억원 금융위원장(가운데)이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표하고 있다. ⓒ 금융위원회

[프라임경제] 정부가 가계대출 관리에 투트랙 전략을 꺼냈다. 갭투자의 통로로 지목된 '비거주 1주택자'의 전세대출은 틀어막는 반면, 실수요자 대출 여력을 확보하기 위해 가계부채 총량 목표치는 기존 대비 두 배 높인다.

금융위원회는 13일 이같은 내용이 담긴 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다. 

이번 대책은 가계대출 관리는 한층 강화하면서도 주택공급을 위한 금융지원은 대폭 확대해 부동산 시장 안정과 공급 확대를 동시에 추진하는 데 초점을 맞췄다.

◆비거주 1주택자 전세대출 차단

우선 전세대출을 지렛대 삼아 주택을 매입하는 갭투자를 막기 위해 전세대출 보증 제한 대상을 '투기적 목적의 비거주 1주택자'로 대폭 확대했다.

수도권이나 규제지역에 아파트를 보유한 1주택자가 본인과 배우자 모두 해당 주택에 실거주한 적이 없는 상태에서 가족이 아닌 타인에게 임대 중이라면 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 금지된다.

전세대출 보증비율도 축소된다. 1주택자 전세대출 보증비율은 수도권·규제지역 기준 80%에서 70%로 줄어든다. 이외 지역 역시 90%에서 80%로 낮아진다.

대출 심사의 소득 산정 기준도 한층 깐깐해진다. 현재는 일시적인 성과급 지급 등으로 소득이 늘어나더라도 연소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 최근 1년의 소득을 활용한다.

하지만 이제부터는 성과급 등으로 소득 상승률이 20%를 초과하면 최근 2년의 평균 소득을 활용하게 된다. 30%를 초과하면 3년의 평균 소득을 산정에 활용해 결과적으로 대출 한도가 줄어들게 된다.

은행권 리스크 관리 책임은 한층 더 무거워진다. 고액·고DSR 주담대 등 고위험 주택담보대출의 '위험가중치(RW)'를 대폭 상향한다. 위험가중치가 높아지면 은행은 만약의 사태에 대비해 쌓아둬야 할 자본 부담이 커지게 된다.

나아가 가계부채가 과도하게 늘어날 경우 은행에 선제적으로 추가 자본을 쌓도록 하는 '가계부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)' 제도가 내년부터 시범 운영된다.

◆주택공급 촉진, 48조원 규모 금융지원

투기 수요는 차단하지만 정상적인 주택공급 사업장에는 자금 지원을 대폭 늘린다. 금융위는 주택공급 촉진을 위한 금융지원 규모를 현행 26조3000억원에서 47조8000억원+α 수준으로 대대적으로 확대한다.

향후 3년간 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 규모를 직전 3년 대비 약 2.2배 확대한 평균 28조7000억원으로 늘려 충분한 자금을 공급한다. 특히 착공 물량이 적을 것으로 예상되는 오는 2027년에 33조원의 보증을 집중적으로 공급할 예정이다.

부실 사업장의 신속한 정상화를 위해 3조원+α 규모의 '캠코 PF정상화 지원펀드'를 신규 조성한다. 이번 펀드는 주거사업장에 60% 이상을 투자하는 방식으로 운용된다.

은행·보험업권이 조성한 신디케이트론은 기존 1조원에서 5조원으로 덩치를 키운다. 금융당국은 부실 PF 사업장에 자금이 원활하게 돌 수 있도록 파격적인 '당근책'도 함께 꺼내 들었다.

통상 민간 금융사들은 대출금 회수 순위가 밀려 떼일 위험이 큰 '후순위' 투자를 기피해왔다. 부실 사업장에 후순위 대출을 내줄 경우 실제 빌려준 금액의 4배(위험가중치 400%)를 위험자산으로 인식해 은행의 핵심 건전성 지표인 BIS 비율에 악영향을 미치기 때문이다.

이에 금융위는 '캠코(한국자산관리공사) 펀드'와 민간 금융사가 부실 사업장 후순위 투자에 공동 참여할 경우 해당 대출의 위험가중치를 현행 400%에서 100%로 대폭 낮추기로 했다. 또 주거사업장에 대한 PF 자기자본비율 규제 시행 시기를 당초 2027년에서 2029년으로 2년간 한시 유예해 건설업계 부담도 덜어주기로 했다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 주택 단지 모습. ⓒ 연합뉴스

금융당국은 PF 보증 규모와 신디케이트론 확대로 최소 3만8000호 이상이 공급될 것으로 추정했다.

◆가계부채 총량 2배 상향

무주택자와 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 '핀셋 지원'은 촘촘해진다. 올해 가계부채 총량 증가율 목표치를 당초 1.5%에서 3% 수준으로 상향 조정했다. 은행들이 1년 동안 내줄 수 있는 가계대출의 전체 '한도(파이)' 자체를 공식적으로 늘려준 셈이다.

맞벌이 신혼부부의 '결혼 페널티'도 해소된다. 보금자리론 이용 시 기존 부부합산 소득 8500만원 이하 요건뿐만 아니라 '부부 중 1인의 연소득'이 7000만원 이하인 경우에도 대출이 가능하도록 심사 기준을 개선했다.

아울러 내년 1월에는 4억원 이하 비아파트를 대상으로 생애최초 LTV 우대 혜택을 부여하는 '청년미래보금자리론'이 신규 출시된다.

이억원 금융위원장은 "투기적 자금은 더 엄격히 관리하고 주택공급과 실수요에는 금융이 보다 적극적인 역할을 하겠다"며 "금융이 주택공급을 앞당기고 국민의 주거안정을 뒷받침하는 데 총력을 다하겠다"고 설명했다.

이어 "정부는 대책 발표에 그치지 않고, PF 보증과 정상화 자금이 실제 착공으로 이어지는지, 실수요 지원이 현장에서 제대로 작동하는지 끝까지 점검해 필요한 보완을 이어가겠다"고 덧붙였다.