[부동산가이드] 점포 입점시 분석해야 할 요소

점포를 구하는데 가장 중요한 것은 역시 자금이다. 어느 정도의 자금을 확보할 수 있느냐에 따라 입지와 규모 등이 결정된다. 그러나 점포를 낼 때에 어느 정도의 자금을 확보하느냐도 중요하지만 그 중에 자기자본이 얼마인가가 더 중요하다.

일반적으로 점포를 창업할 때 자기자본의 비율이 전체 투입자금의 2/3는 되어야 한다. 차입 자금이 많으면 그만큼 이자부담이 증가하기 때문이다. 특히 처음 부동산을 시작하려는 사람은 점포를 구하는데 드는 비용만은 자기자본으로 충당하는 것이 좋다. 창업자금만 갖고는 안되기 때문이다. 적어도 3개월~6개월까지의 운영자금을 갖고 있어야 개업이후 자금압박을 덜 받는다. 또 부동산 비수기가 시작되면 적자가 누적되고 이자부담이 커져 운신의 폭이 줄어들기 때문이다.

점포비용은 크게 점포 임대료와 권리금으로 나뉜다. 점포 임대료는 계약시 내는 점포 보증금과 매월 일정액을 지불하는 월세로 나뉜다. 점포 임대료는 임차인이 건물주인에게 지급하는 돈이고 권리금은 점포 임차인에게 점포 양보의 대가로 지급하는 돈이다.

권리금은 점포의 기득권이나 시설투자비, 무형의 홍보비 등을 금액으로 환산한 것을 말한다. 권리금은 상권에 대한 기초권리금, 속칭 바닥권리와 가게를 팔게 됨으로써 포기해야 하는 시설비와 영업수익에 대한 영업권이 있다. 바닥권리금은 입지조건을 평가하여 형성되며 장사가 잘되는 점포는 1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 가게 크기 및 시설비 등을 감안하여 시세가 형성된다.

1년이란 점포를 신설할 경우 영업수익이 발생하기까지 소요기간을 산정한 것이다. 즉 가게를 신설한다면 영업수익이 궤도에 오를 때까지 일정기간이 소요되고 시설비와 기타 광고비 등도 들어간다. 영업수익이 있는 기존 가게를 인수한다면 이를 평가하여 권리금을 결정하여야 한다. 현행법상 권리금은 보장받지 못한다. 권리금은 법률규정에 의해 정해진 것이 아니라 관행에 의한 것이기 때문이다. 따라서 임대인이 권리금에 대해 반환이나 기타 책임을 질 의무는 없다. 오히려 계약만료시 점포를 원상태로 복구할 의무가 있다.

단, 민법 규정에 따라 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 또 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.

권리금은 임차인이 임대차 계약기간 종료 전 또는 종료시 점포를 내 놓고자 할 때 임차인이 스스로 새로 들어올 사람을 구하여 그 새로운 임차인으로부터 자신의 임차보증금과 권리금을 회수하여 나가는 것이 보통이다. 그런데 임대차 기간 종료 시까지 새로운 임차인을 구하지 못하고 있는데 이때 임대인이 점포를 비울 것을 요구하면 점포를 비울 수밖에 없다. 보증금은 임대인으로부터 돌려받겠지만 권리금은 임대인에게 달라고 할 수 없다. 권리금을 다음 임차인으로부터 받아야 되는데 그렇지 못하고 건물주에게 점포를 비워준다면 임차인은 그만큼 손실을 보게 된다.

그러므로 점포를 임차할 때에는 건물주인이 어떤 사람인지도 잘 파악을 해야 된다. 계속 임대할 점포인지 아닌지도 알아보아야 한다. 계약종료 후 임대차기간이 지나 임대인이 점포계약을 갱신하여 주지 않는 경우 임차인은 권리금을 돌려받지 못하기 때문이다. 건물주가 직접 들어올 가능성이 있는 점포나 권리금을 특별히 인정하지 않겠다고 강조하는 건물주가 있는 경우는 입점을 고려해 보아야 한다. 이런 점포는 결국 만기가 되면 비우라고 한다거나 자기의 친척에게 줄 수 있는 가능성이 높기 때문이다.

점포를 얻을 때에는 임대료나 임대시세를 분석해 보아야 한다. 점포의 입지여건과 형태 등을 확인하고 점포 주변의 전반적인 환경과 노후상태, 점포 앞 통행인구, 배후세력 등 상권을 자세히 조사하고 임대차 계약조건과 영업을 통해 얻을 수 있는 수익 등이 적합한가의 여부를 판단해야 하겠다.