조합아파트…‘이것만은 따져라’

[프라임경제] 자격요건이 까다롭지만 청약통장이나 전매가 비교적 자유로운 조합원아파트가 얼어있는 분양시장에서 관심을 끌고 있다.

조합아파트는 무주택자들로 구성된 지역 주민이 조합을 결성하고, 공동으로 용지를 매입해 아파트를 분양받는 사업으로 일반분양보다 저렴한 가격에 내집마련이 가능한 것이 특징이다. 또한 조합아파트 잔여분이 20가구 미만일 경우, 사업승인이 필요없이 일반분양으로 전환도 가능하다.

그러나 최근 일부 사업장에서 공사기간이 지연되고, 추가부담금 분쟁 등이 발생하는 등 사업에 차질을 빚기도 한다. 이에 부동산정보업체 부동산뱅크가 조합아파트에 관심있는 수요자들을 위해 투자시 유의해야 할 사항들을 알아봤다.

◆토지매입 및 조합원 모집 현황 확인
조합원 모집이 늦춰지면 사업이 지연되고, 이로 인해 입주시기도 예정보다 늦어질 수 있으므로 토지를 얼마나 확보했는지가 사업 진척의 중대한 변수로 작용한다. 현재 주택법에 따르면, 개별 조합원이 모여 100% 토지매입을 완료해야 사업승인이 가능하지만 최근 국회에서 조합이 사업부지의 80% 이상만 매입하면 사업승인이 가능하도록 개정안을 검토하고 있다.

◆추가부담금 발생 여부 확인
일부 토지 소유자들의 ‘알박기’ 나 사업 지연에 따른 공사비 추가부담으로 당초 분양가보다 더 비싸질 수 있기 때문이다. 흔히 ‘알박기’는 재개발 예정지역 내 중요한 지점의 땅을 미리 사놓고 개발업자로부터 많은 돈을 받고 파는 행위를 일컫는다. 또한 조합운영을 위해 필요한 업무추진비가 분양 대금에 포함돼 있는지 아니면 별도로 납부해야 하는지도 확인해야 한다.

◆건축물 노후도 확인
조합아파트를 설립할 수 있는 요건은 △해당지역 내 20년 이상 경과한 건축물이 2/3 이상 됐거나, △20년 이상 지난 건축물이 1/2이면서 15년 이상 경과한 다세대·다가구주택이 30% 이상 돼야 한다. 몇년 전 서울 신길동에서는 조합설립인가도 되지 않은 조합아파트에 대출을 해줬다가 노후도가 충족되지 않아 사업추진이 불가능해진 경우도 발생했다. 

◆대형건설사가 안전
조합아파트는 일반아파트와 달리 각 조합원에게 부과되는 제세공과금(취득세·등록세·재산세·종합토지세 등)을 제외한 모든 공사비용을 시공사에서 책임지기 때문에 자금력이 부족한 건설사일 경우 공사 진척이 어려울 수 있다. 조합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 입주 때까지 시공보증을 받긴 하지만 사전에 시공사의 재무상황과 견실성을 알아보는 것이 중요하다.

◆현장확인…‘필수’
최근 경기침체로 대부분 의 아파트 가격이 하락해 있는 상황이기 때문에 주변시세를 살펴볼 필요가 있다. 또한 인근에 교통·편의시설 등 주거생활에 필요한 인프라가 제대로 갖춰졌는지, 혹은 산업단지나 교통여건 등의 개발호재가 있는지 등 직접 발품을 팔아 알아보는 노력이 필요하다.