입주폭탄 강남…‘시장은 냉담’

[2008년 부동산시장 결산]③강남의 몰락

[프라임경제] 새 정부 출범과 함께 숨 가쁘게 달려온 2008년 부동산시장도 한 해 마감을 앞두고 있다. 올 한해 부동산시장은 참여정부 시절 만들어진 각종 규제들을 손질하고 거래 활성화를 위한 완화가 진행됐다. 6.11 미분양대책을 포함해 11.3 경제난국 극복 종합대책까지 굵직한 정책 발표가 7번이나 이어졌다. 특히 주택시장의 가격하락과 건설경기 위기가 대두된 하반기에만 주요 대책이 6번이나 나왔고 참여정부 때 만들어진 주요 규제는 대부분 풀렸다.
 

부동산시장의 경우 올 초까지는 안정적인 모습을 보였다. 새정부에 대한 기대감으로 노·도·강을 중심으로 한 강북권과 강남권 재거축 시장은 활황을 띄기고 했다. 실제로 수도권 아파트값은 6월까지만해도 상승세를 유지했다. 그러나 7월부터 떨어진 하락세는 급기야 2000년 들어 최초로 마이너스 변동률을 기록하는 상황까지 연출했다.

◆강남 입주폭탄…‘역전세난’ 심화
올해 강남권 입주아파트는 9년만에 최고치를 기록했다. 강남구, 강동구, 서초구, 송파구를 통들어 올해 강남권에 입주한 아파트 수는 2만3,669가구. 2000년이후 가장 많은 물량이다.

2000년 입주물량은 5,339가구에 불과했지만 2004년 1만2,484가구로 처음으로 1만가구를 넘어선 이후 2006년 1만3,676가구, 2007년 1만802가구가 입주하기에 이르렀다. 특히 잠실시영(파크리오), 잠실주공2단지(리센츠), 잠실주공1단지(엘스), 강동시영1단지(롯데캐슬퍼스트), AID영동차관(힐스테이트1,2단지) 등 강남권 주요 재건축 단지가 입주에 나서면서 입주물량 면에서 최고치를 기록했다.

그러나 이 같은 상황은 역전세난으로 이어졌다. 집값하락과 입주물량 증가가 지속되고 있기 때문이다. 이로인해 신규 세입자를 구하지 못한 집주인이 전세보증금을 내주지 못하는 상황도 늘어났다.

◆강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 몰락
부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 올해에만 30% 이상 낙폭을 확대한 아파트가 서울 강동·송파, 경기 용인 등 수도권에 몰려 있는 것으로 나타났다. 특히 중대형·재건축 그리고 고가 아파트가 상대적으로 하락폭이 컸다. 서울 강남4구의 경우는 20% 이상 하락한 단지가 5만2,000여가구 등장했다.

상반기에는 세금과 대출에 대한 규제 부담이 커지면서 재건축과 중대형 고가 아파트로 대표되는 버블세븐지역의 약세가 지속됐지만 비교적 저렴한 강북권과 수도권 북부지역의 소형 아파트는 강세를 보였다. 그러나 하반기에는 각종 부동산 규제에 대한 완화 정책이 지연되면서 실망매물이 쌓였고, 매수 심리가 위축된 결과 강남권의 낙폭을 확대한 것이다.

더욱이 강남권은 급매물들이 나오고 있는 상황이지만 매수자가 없어 거래가 이뤄지지 않고 있다. 대형건설사가 분양한 아파트들은 줄줄이 미분양을 기록했고 분양권 시세마저 급격히 떨어졌다. 강남3구를 포함한 강남권의 거래수는 130여건을 기록, 거래가 가장 활발했던 2년전과 비교해 10%도 안되는 수치다.

◆강남권-매도자·매수자, ‘눈치싸움’
강남구 G공인 관계자에 따르면 요즘 수요자들은 어디가 바닥인지 짐작이 안돼 매수시기를 늦추려는 사람과 급매물이 나올 때 빨리 채가려는 사람이 반의 반을 차지하는 상황이다. 시장 전문가들은 내년 초를 매수타이밍으로 보는 시각도 있지만 대부분 수요자들은 일단 지갑을 닫아놓고 신중한 태도로 관망하고 있다.

급급매물을 찾는 매수자들이 대기하고 있어 1~2개의 급급매물은 금방 소진되고 있다. 그러나 대부분의 매수자들은 아직까지 시장이 얼어붙어 대부분 사람들이 가격이 더 떨어질 것으로 판단하고 있다. 내년 봄까지 매수시기를 늦추려는 움직임을 보이고 있는데다 강남3구는 여전히 투기과열지구에 묶여 있어 수요자들이 굳이 DTI를 적용받는 지역에서 투자매력을 못 느끼는 것이다.