국토부업무보고…“여전히 실망스럽다”

주택시장 정상화 방안, 얼마나 효과 있을까?

[프라임경제] “찔끔찔끔 풀어주는 규제완화, 효과는 없을 것이다”, “매번 발표 때마다 아쉬움만 남는다”

지난 22일 국토해양부가 발표한 ‘2009년 주요 정책 방향과 핵심 업무 추진계획’에 대해 시장과 업계는 시큰둥한 입장을 보이고 있다.

정부는 미분양 누적과 주택 건설 위축 등 주택시장 침체가 거시 경제에 상당한 부담으로 작용한다고 판단하고 이를 해소하기 위해 크게 4가지(△주택 규제 정비, △미분양 해소와 유동성 지원, △주택건설 촉진 및 공급기반 확충, △토지시장 선진화 기반 조성)를 방안으로 내놨지만 서울 강남 3구 투기지역 및 투기과열지구 해제, 양도세 일시 면제, 민간택지 분양가상한제 폐지 등 핵심 조치들이 모두 유보되자 실망스런 상황이다.

◆주택규제 정비=“별 효과 없을 것”
정부에 따르면 시장 질서에 부합되지 않고 현재 경제 상황에 맞지 않는 과도한 규제는 전면 정비한다는 취지다. 그중 하나가 주택 당첨자의 재당첨 제한(10~3년)을 민영주택 청약 시 2년간 한시배제하고 기간도 단축시켰다.

그러나 실효성은 커 보이지 않는다는 게 시장 관계자의 분석이다. 현재 미분양이 증가하는 가장 큰 원인은 수요자들이 적극 청약 할 만큼 분양가가 저렴하지 않고 분양 주택 인근 주택 가격이 떨어지고 있기 때문에 차후 분양 받은 주택 가격이 떨어질 수 있다는 우려 때문. 따라서 비상한제 대상 주택에 당첨된 당첨자가 재당첨 제한이 한시적으로 배제된다 해도 적극 활용될 것으로 예상되지는 않는다.

양도세도 부담이 될 수 있다. 만약 양도세 비과세 요건을 갖추지 못해 양도세를 납부해야 하는 경우라면 갈아타기의 효과가 없고 반면, 시세 차익이 없어 양도세를 납부하지 않아도 되는 주택이라면 분양가가 상대적으로 높은 비상한제 주택으로 갈아타기가 어렵기 때문이다.

아울러 이미 11.3대책에 따라 서울 강남권을 제외한 전 지역의 투기과열지구 지정이 해제되면서 비상한제 대상 주택의 분양권 전매가 가능해졌고 5년 내 재당첨 금지도 함께 풀렸다. 그리고 전체 분양주택 중 상한제 주택의 비중이 크지 않기 때문에 이번 재당첨 제한 완화 대상 역시 제한적일 수밖에 없다.

◆전매제한 완화=“쏟아지는 물량, 가격 하락되나”
공공택지 내 주택 전매제한 기간이 추가로 단축된다. 상한제 대상 주택 중 과밀억제권역 85㎡ 이하는 7년에서 5년, 85㎡ 초과는 5년에서 3년, 기타지역 85㎡ 이하는 5년에서 3년, 85㎡ 초과는 3년에서 1년으로 완화된다.

부동산정보업체 부동산써브에 따르면 전매제한이 완화되면 매매가 가능해지기 때문에 유동성 확보에는 유리할 것으로 보인다. 현재 부동산 시장 침체로 실제 매매가 성사되지 않는다 하더라도 전매제한 기간 단축은 주택 보유자들의 심리적 안정에 상당한 도움이 되기 때문에 주택시장에 긍정적인 효과를 볼 수 있다는 이야기. 또한 단기차익 실현도 가능한 사업장의 경우 청약률이 높아질 수 있어 미분양 해소에도 도움이 될 것으로 보인다.

다만, 전매규제 완화 소급적용을 받는 분양권의 경우 입주물량이 몰리는 지역은 전매규제 완화가 앞당겨지는 만큼 매도 물량이 더 많이 나와 주변 시장의 가격 하락이 가속화 되는 부작용도 우려된다.

◆미분양 해소·유동성 지원=“형평성과 소비자 심리가 관건”
환매조건부 미분양 매입은 건설사들의 미분양 부담을 줄일 수 있는 방안으로 지방 미분양 해소에 일정부분 효과가 있을 것으로 판단되지만 환매조건부 미분양 매입은 기존 계약자와의 형평성 논란 등이 여전히 문제점으로 남아있다.

리츠·펀드 등 시장 메커니즘을 활용한 미분양 해소 방안도 추진될 예정이지만 아직 한 번도 성공한 사례가 없어 투자 손실을 보전한다 해도 실효성에 대해서는 의문이 제기될 수밖에 없어 보인다. 특히 기존 펀드에 심한 손해를 보고 있는 투자자들이 대부분이기 때문에 펀드 소리만 들어도 진저리를 치는 투자자들을 어떻게 모으냐 하는 것이 관건이다.

건설사 보유 토지 매입 및 부도사업장 지원이 추진도 아직까지는 겉돌고 있는 상황. 지난 ‘11·3 대책’으로 건설업체들이 토공으로부터 분양받은 공동택지를 제3자에게 전매하거나 토공에 되팔 수 있도록 했지만 규제가 까다로워 실적이 저조하고 건설업체들이 토공에 택지를 되팔 경우 손해가 심해  환매신청을 꺼리고 있기 때문이다.

◆주택건설·공급기반 확충=“미분양 늘어날 수도”
22일 정부는 재건축 활성화 조치를 조기에 완료하겠다는 의지를 표명했지만 개발이익 환수제와 추가 규제완화를 기대하는 수요가 많아, 기존에 발표했던 조치들을 조기에 실행한다 해도 수요심리를 크게 자극하기는 힘들 것으로 예상된다. 정부가 재건축에 대한 규제완화조치를 조속히 추진하지 않는 한, 재건축·재개발 시장이 호전되기는 쉽지 않을 전망.

또한 재건축·재개발 사업을 활성화 시키고 수익성을 향상 시킬 수 있는 분양가상한제 폐지가 이뤄지지 않으면 정부가 기대하는 효과가 나타나기는 어려울 것으로 보인다.

민간주택건설 위축에 대비한 공공부문 공급역량 강화를 위해 보금자리 주택이 150만호 건설되고 이미 개발 중인 공공택지 내 주택건설 조기추진, 차질 없는 신도시 주택공급 등도 추진된다. 올 한해 각종규제로 분양물량이 크게 축소됨에 따라 정부는 보금자리 주택과 신도시 등을 통하여 주택공급을 늘리고자 노력하고 있다. 당장은 주택공급이 충분하지만 2~3년 뒤 주택부족문제를 염려하여 정부에서 진행하는 공급계획이다.

그러나 이 같은 상황은 경기상황에 따라 수요자들의 자금여력이 갖춰지지 않거나 수요에 비해 공급이 많은 지역의 경우 자칫 미분양을 늘리는 결과를 초래할 수 있다는 지적이 나왔다.