꽁꽁언 분양 시장…‘끝이 없다’

[2008년 부동산시장 결산]②수요와 거래…‘동반침몰’

[프라임경제] 새 정부 출범과 함께 숨 가쁘게 달려온 2008년 부동산시장도 한 해 마감을 앞두고 있다. 올 한해 부동산시장은 참여정부 시절 만들어진 각종 규제들을 손질하고 거래 활성화를 위한 완화가 진행됐다. 6.11 미분양대책을 포함해 11.3 경제난국 극복 종합대책까지 굵직한 정책 발표가 7번이나 이어졌다. 특히 주택시장의 가격하락과 건설경기 위기가 대두된 하반기에만 주요 대책이 6번이나 나왔고 참여정부 때 만들어진 주요 규제는 대부분 풀렸다.

그러나 실물경기 침체 우려와 금리 상승에 따른 대출부담 증가로 수요시장이 크게 위축되면서 전국 아파트 시장의 거래량이 급감했다. 특히 2008년 하반기 들어 강남권을 중심으로 서울 수도권 거래량은 크게 줄었다. 국토해양부가 발표한 2008년 9월까지의 서울 수도권 아파트 거래량은 2006년 동기간 거래량의 74%에 그치고 있으며 2006년 연간 거래량에 비해서는 47% 수준이다.

아파트 시장의 하향 안정세가 시작된 2007년 거래량에 비해서도 77%에 그치고 있다. 2008년 4분기까지의 거래량이 포함되면 수치가 조금 변경되겠지만 4분기 거래가 더욱 얼어붙은 상황이라 사정은 크게 달라지지 않을 것으로 보인다. 지난 2008년 9월 서울 지역 아파트 거래량은 이미 국토해양부의 실거래가 신고제 도입 이후 최저치를 기록한 상태다. 연도별 토지 거래량 또한 2005년 이후 감소하는 추세다. 수요 위축이 거래 감소로 직결되면서 가격 하락으로 이어지고 있다.

◆공급시장…‘극과 극’
건설경기 부양과 주택시장 경착륙을 막기 위해 주택 공급계획도 연중 쏟아졌다. 위례신도시 개발안과 동탄2신도시 개발 확정 발표는 물론 오산세교2지구와 검단신도시 확대 개발 계획 등이 이어졌다. 9.19대책에서는 수도권 그린벨트 해제와 150만 보금자리주택 건설계획까지 발표되기에 이르렀다.

그러나 올 한해 실제 분양공급된 실적치는 연초 계획에 크게 미치지 못했다. 2008년 12월 분양계획 물량까지 포함해서 연간 최대 27만가구 정도에 그칠 전망. 수도권 주요 2기신도시 분양일정도 가늠하기 어려운 상태다.

분양가상한제 영향과 경기 침체에 따른 청약수요 위축으로 많은 업체들이 분양 일정을 미뤘고 지방을 중심으로 크게 늘어난 미분양 물량 때문에 주택 공급은 더욱 위축됐다. 국토해양부에 따르면 지난 8월 말 기준 전국의 미분양 주택수는 총 15만7,291가구에 달하며 준공후 미분양도 4만94가구나 된다. 비공식적인 업계 예측으로는 25만가구에 육박하는 상황이다.

세부적으로는 청약시장의 양극화가 심화됐다. 광교신도시, 인천 청라지구, 용인 흥덕지구 등 수도권에서도 요지로 꼽히는 곳들은 청약가점이 평균 60점을 상회할 정도로 청약 열기가 뜨거웠다. 서울에서는 은평뉴타운을 비롯해 강북권의 주요 뉴타운, 재개발 구역의 중소형 아파트가 인기를 끌었다. 브랜드 선호도가 높은 대단지, 역세권 중소형이 키워드였던 셈이다.

그러나 수도권에서도 중대형을 중심으로 미분양이 쌓이기 시작하면서 주요 택지지구에서 미달사태가 속출했고 8월 말 기준 국토해양부 통계에 따르면 수도권 미분양도 2만2,389가구나 된다. 타운하우스 등 고가 주택을 중심으로 청약률 제로 케이스가 이어졌고 하반기 경기 침체국면이 가속되면서는 강남 요지의 재건축 아파트 단지에서도 미달사태와 함께 초기 계약률이 상당히 저조했다.

◆각종악재…수요·거래, ‘꽁꽁’
△버블세븐 하락, 깡통지분 속출
올 한해는 투자 불패 지역으로 꼽혔던 곳들이 일제히 하락을 주도하고 투자 우선주로 꼽혔던 주요 시장이 수요시장 위축과 함께 일제히 하락했다. ‘버블세븐’ 이라는 이름이 무색할 정도로 강남권과 목동, 분당, 평촌, 용인 지역의 아파트 가격 하락세가 짙었다.

연초 대비 11월까지 버블세븐 7개 지역의 아파트 매매가격 변동률은 평균 7.43% 하락해 서울 평균에 비해, 여타 지역에 비해 내림세가 두드러졌다. 아파트 가격이 일제히 하락하며 3.3㎡당 매매가격이 2,000만원 아래로 떨어졌다. 경기 침체에 따른 수요 감소는 물론 보유세 강화와 대출 규제, 재건축 규제 등이 직접적인 영향을 미쳤다.

새 정부 출범 전후 투자 1순위로 꼽혔던 재개발 시장도 수익성에 빨간불이 켜졌다. 단기간 급등한 재개발 지분 가격에 비해 감정평가액이 낮게 설정되면서 추가부담이 증가했고 소위 깡통지분까지 등장했다. 일반분양가보다도 조합원 지분이 비싼 구역을 중심으로 급처분 매물이 나오기 시작했고 상한제와 사업 지연 등 악재들이 겹치면서 재개발 시장도 수요와 거래가 급감했다.

△소형아파트 강세
올 하반기 주택가격 하락세가 가속됐지만 연간 변동률은 소폭 오름세로 마감될 전망이다. 수도권의 경우 서울 강북권과 경기 북부 등이 상승했고 전국적으로 소형이 상대적인 강세를 보였기 때문이다. 소형 강세는 수도권에서 더욱 두드러졌다. 69~99㎡ 규모 기준으로 서울이 8.14%, 수도권은 10.54% 올랐다. 노원, 도봉, 강북구 기준으로는 20~30%대의 급등세를 보인 것으로 나타났다.

이들 서울 수도권 외곽지역 소형 강세는 2008년 상반기 가격 상승을 견인했다. 이러한 소형 아파트 가격 강세는 소형 선호 트렌드와 함께 지속될 전망이다. 1인 수요와 개발사업에 따른 이주수요 증가, 대출 부담으로 인한 소형 쏠림 등이 영향을 미칠 것으로 예상된다. 또한 고유가, 고물가 영향과 실물경기 침체에 따른 부담 증가로 역세권 소형 등 실속형 선호 수요가 늘어날 전망이다.