침몰하는 부동산 시장… ‘백약이 무효’

[2008년 부동산시장 결산] ① 굵직한 정책 7번 불구 침체 못막아

[프라임경제] 새 정부 출범과 함께 숨 가쁘게 달려온 2008년 부동산시장도 한 해 마감을 앞두고 있다. 올 한해 부동산시장은 참여정부 시절 만들어진 각종 규제들을 손질하고 거래 활성화를 위한 완화가 진행됐다. 6.11 미분양대책을 포함해 11.3 경제난국 극복 종합대책까지 굵직한 정책 발표가 7번이나 이어졌다. 특히 주택시장의 가격하락과 건설경기 위기가 대두된 하반기에만 주요 대책이 6번이나 나왔고 참여정부 때 만들어진 주요 규제는 대부분 풀렸다.

그러나 전 세계적인 경기 악화와 금융시장 위기가 덮치면서 국내 부동산시장은 잇따른 규제 완화에도 불구하고 빠르게 침체 국면에 접어들었다. 시장 전문가에 따르면 당장은 시장 외적인 불안 요인들이 산재해 있어 부동산시장에 이렇다 할 반응이나 규제 완화 효과가 나타나지 않고 있지만 경기 회복 시점에서는 부동산시장의 거래나 가격에 큰 영향을 미칠 수 있는 변수가 될 전망이다.

◆MB정부…‘규제완화’
△분양권 전매 허용
11.3대책에 따라 서울 강남3구를 제외한 수도권 전 지역이 투기과열지구에서 해제되면서 수도권 분양권 거래가 상당부분 자유로워졌다. 지난 11월 7일부터 강남3구를 제외한 수도권 전 지역에서 비상한제 분양권은 당장 사고 팔 수 있게 됐고 상한제 적용 물량도 8.21대책에 따른 주택법 시행령 개정이 완료되면 전매제한 기간이 종전 5-10년에서 1-7년으로 크게 줄어들게 된다.

비상한제 주택을 중심으로 분양권 전매가 가능해진 가운데 분양권 매물이 거래시장에 출시되고 있으나 대내외 경기 불안 때문에 거래나 가격에 영향은 아직 없다. 그러나 청약시장 양극화 심화, 기존 주택시장의 가격 하락 등 트러블이 예상되며 경기 회복 국면에서는 프리미엄을 노린 단기 투자수요의 부활도 우려되는 문제점이 남았다.

△종부세 일부위헌 판결
지난 11월 13일 종합부동산세법에 대한 헌법재판소의 판결이 일부 위헌으로 결정됐다. 위헌 판결이 난 세대별 합산 과세는 즉시 효력을 잃었고 과거 납부한 세액은 20일부터 환급 신청에 들어갔으며 당정의 종합부동산세 개편은 다음과 같이 가닥을 잡아가고 있다.

과세기준은 현행 6억원에서 유지하고 1주택 보유자는 3억원을 추가 공제하며 장기보유자의 종부세 감면 기준은 연령별, 기간별로 추가 공제하는 방식이 유력하다. 과세 대상이 대폭 줄고 세액도 크게 줄어들 수밖에 없기 때문에 사실상 종합부동산세제는 유명무실해졌다. 당장은 수요시장의 반응이 조용하지만 경기 회복 국면에서는 잠재 대기수요자들이 강남권을 중심으로 고가주택 시장에 진입하는 부담이 크게 줄어들 전망이다.

△재건축 규제 완화
재건축 규제도 크게 완화됐다. 8.21대책을 통해 사업절차가 간소화됐고 11.3대책을 통해 소형주택의무비율, 임대주택의무건립 규제를 완화하고 용적률 상향 조정을 허용했다. 11.3대책의 주요 내용은 2009년 초부터 시행될 예정이다.

그러나 아직은 초과이익부담금제, 분양가상한제 등이 재건축 사업을 추진하는 데 걸림돌로 남아있고 11.3대책의 규제 완화도 한정적이어서 실질적인 사업성 개선 기대가 어렵다는 반응이 우세하다. 실제로 거래시장에서도 대책 직후 급매물만 거래됐을 뿐 수요시장은 다시 관망세로 돌아섰다.

◆각종 대책…‘침체 못 막아’
건설사 지원 방안, 투기지역 해제 등 부동산 거래 활성화 및 건설경기 부양책에 한달에 한번, 많게는 3번까지 나왔지만 추풍낙엽처럼 떨어지는 아파트값 하락세를 멈출 수는 없었다. 특히 8.21대책부터 11.3대책까지 총 6개(6.11지방미분양해소대책 제외)의 부동산대책이 발표된 후 2주간 수도권 매매가 변동률을 살펴보면 주요 대책 발표 이후에는 매매가 변동률이 상승세로 돌아선 적이 없다. 즉 어떤 대책도 부동산시장을 활성화 시키지 못했던 것.

실제로 8.21대책이 발표되고 2주 동안 수도권 매매가 변동률은 0.06% 하락했다. 9.1세제개편안이 발표된 후에는 0.17% 하락했고 9.19대책 0.21%, 9.23종부세개편안 때는 0.26% 하락했다. 10.21대책 후 2주간은 -0.68%로 6개 대책 발표 중 가장 많이 하락했다.

10.21대책은 건설사 회사채 유동화 지원, 환매조건부 미분양 주택 매입 등 건설업계 유동성지원을 위해 발표된 대책으로 주택 부문에서는 일시적 1가구 2주택 허용기간 1년에서 2년으로 연장, 투기지역, 투기과열지구 해제 논의 정도의 내용만 담겼다. 또 주가하락, 환율폭등 등 금융위기와 맞물려 하락폭이 가장 컸다.