9.1세제 개편안…강남, 대박 터뜨리나

과표구간·세율 대폭 완화…장기보유 특별공제 확대

[프라임경제] “우리 국민과 경제를 억누르는 불합리한 세금은 과감히 떼어내 버리겠다”,  “민간부문 활성화를 위해 조세부담률을 인하하고 투자촉진을 위해 저세율 구조로 전환하는 한편, 불합리한 과세체계는 과감히 개선하겠다” 지난 1일 기획재정부는 2008년 세제개편안을 발표하며 조세정책 패러다임을 획기적으로 전환해 ‘저부담→고투자→고성장’의 선순환 구조를 정착시키고 지난 10년간 고착화된 저성장 구조를 벗어나 7% 성장능력을 갖춘 경제로 거듭날 수 있는 모멘텀이 되도록 하겠다고 강조했다.

그러나 1일 정부가 내놓은 세제개편안과 관련 일각에서는 ‘서민을 외면한 부유층의 감세안’이라는 볼멘소리가 나오고 있다. 세제개편안 중 양도소득세와 종합부동산세 등 수정된 부동산세제들로 인해 ‘강남권’이 최대 수혜자로 떠올랐기 때문이다.

이번 세법개정으로 고가주택 기준이 9억원 초과로 상향 조정되면 송파, 강남, 서초 순으로 이득이 돌아간다. 실제로 서울에서 하한가가 6억원 초과인 고가아파트 가구수는 31만6,796가구로 이중 과세기준이 9억원 초과로 변경되면 전체의 53.1%가 고가아파트에서 제외 된다. 특히 강남권은 9만7,856가구로 가장 많은 수혜를 받게 될 것으로 보인다.

◆양도세 완화=“쏠림·양극화 극대화될 것”
양도소득세는 세율 및 과표구간이 종합소득세와 똑같이 조정돼 현재보다 3%포인트 인하된다. 상속ㆍ증여세 역시 세율 및 과표구간이 조정돼 최저 세율이 과표 1억원 이하 10%에서 5억원 이하 6%로 완화된다. 

이에 따라 현행 △1,000만원 이하 9% △1,000만원 초과~4,000만원 이하 18% △4,000만원 초과~8,000만원 이하 27% △8,000만원 초과 36%인 세율이 2010년에는 △1,200만원 이하 6% △1,200만원 초과~4,600만원 이하 15% △4,600만원 초과~8,800만원 이하 24% △8,800만원 초과 33%로 바뀐다. 아울러 2009년에는 과표구간 조정과 함께 구간별 세율이 2%포인트씩 인하되며, 2010년에는 최종적으로 세율이 1%포인트씩 추가 인하된다.

예를 들면 과세표준 3억원짜리 집을 팔 경우 현행대로라면 약 9,600만원의 양도세를 부담해야 되지만, 2010년에는 양도세가 1,000만원(11% 경감)이나 줄어드는 셈이다.

1세대1주택에 대한 양도세 비과세 요건도 실수요자 위주로 강화된다. 현재는 1세대1주택 양도세 감면을 받기 위해선 3년 이상 보유하고 있어야 한다. 특히 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 3년 보유, 2년 거주 요건을 충족시켜야 한다.

그러나 정부는 이번 개편안을 통해 3년 이상 보유하면서 동시에 3년 이상 거주(비수도권 및 수도권 일부지역은 2년 이상 거주)해야 1세대1주택 양도세 비과세 혜택을 부여키로 했다. 단, 거주요건 강화조치로 인해 기존 주택 보유자가 불이익을 받지 않도록 동 규정은 공포일 이후 취득한 주택에 대해서만 적용할 방침이다.

예를 들어, 2006년 5월 1일 부산 소재 주택을 취득해 거주하지 않고 보유만 하다 2009년 6월1일 4억원에 양도했다면, 동 주택은 공포일 이전에 취득한 주택임에 따라 종전규정(지방 6억원 이하, 3년 이상 보유)에 따라 양도세를 내지 않아도 된다.

그러나 부동산포털 부동산써브 함영진 실장은 “앞으로는 양도세 비과세를 받으려면 최소 2년정도의 실거주가 필요해, 자녀의 학군이나 본인의 통근 거리를 염두에 두지 않는 묻지마 외곽 투자는 어려워 질 수밖에 없다”며 “투자를 염두에 둔 위장전입도 횡횡할 것이다”고 전망했다. 즉 직주근접이 가능한 지역내 투자나, 반드시 실수요와 병행하는 알짜물량에 집중되는 쏠림현상, 양극화현상이 극대화될 수 밖에 없다는 이야기다.

◆고가주택 기준 상향 조정=“거래침체 당분간 이어질 듯”
양도가액 기준 비과세 범위도 6억원 이하에서 9억원 이하로 확대된다.

정부에 따르면 이는 1999년 고가주택 기준금액이 6억원으로 조정된 이후 2000~2007년까지의 주택가치 상승률(58.8%)를 반영해 조정된 것이다. 특히 1999년 6억원으로 조정될 당시 고가주택 비율이 0.4%였으나 그간 4.0%까지 늘었고, 이번 세법개정으로 9억원으로 상향조정하게 되면 고가주택 비율은 1.5%로 떨어지게 된다.

1세대1주택 양도세 장기보유특별공제도 확대된다. 현재는 연 4%씩 계산해 20년 이상 보유시 최대 80%까지 공제됐지만 이를 연 8%, 10년 보유시 최대 80%까지 공제되도록 바뀔 예정이다. 이는 우리나라 1세대1주택 소유자의 평균 보유기간이 8년 수준인 점을 감안해 장기보유특별공제를 한도(80%)까지 적용받을 수 있는 보유 기간을 현행 20년에서 10년으로 대폭 단축한 것으로 알려졌다. 단, 해당 주택을 3년 이상 보유해야 하며 거주요건은 필요하지 않다.

이에 따라 취득당시 2억원인 주택을 거주요건을 충족시킨 뒤 10년간 보유하고 10억원에 양도했다고 가정할 때, 현행 제도하에선 약 5000만원의 양도세를 내야하나 세법개정안(고가주택 9억 기준, 세율ㆍ과표 조정, 장기보유특별공제 확대)을 적용하면 약 100만원만 내면된다.

이에 함 실장은 “2000~2007년까지의 물가상승이나 주택가치상승률로 인해 자연스레 고가주택에 편입됐던 6~9억원이하 주택의 비과세가 가능해지니만큼, 매도자의 시세차익을 보존해줘 거래활성화에도 일정부분 도움을 주는 대책”이라며 “9억원을 초과해 비과세 혜택을 못 받게 된 고가주택들도 양도세 장기보유특별공제 폭이 10년 이상 보유, 최대 80%까지 공제가 가능하게 개정돼, 고가주택도 시장에 매물이 나올 수 있는 길이 열렸다”고 언급했다.

그러나 “단기간의 역기능을 무시할 수 없다”며 “세금완화의 적용시기가 공포일 이후 최초 양도하는 분부터 적용되다보니, 공포일 이전까지 매도자가 매물출회를 꺼려 거래공백상태·거래 침체가 당분간 이어질 소지가 높다”고 전망했다.

◆중과제도 완화=지방 광역시 3억원까지 확대
1세대 다주택자 양도세 중과제도(50~60%)도 다소 수정됐다.

우선 1세대 2주택 중과배제 대상을 지방 광역시 3억원 이하 주택까지 확대하기로 한 것. 현재 지방-도는 3억원 이하(공시가격), 지방-광역시는 1억원 이하에만 1세대 2주택 양도세 중과적용을 배제해 왔다.

그러나 지방 미분양 해소 방침에 따라 지방 광역시 소재 1~3억원 주택을 구입, 1세대2주택자가 된 이후 이를 되팔 경우 양도세가 중과되지 않도록 했다. 예를 들어 서울에 공시가격 5억원 주택(3년 보유, 2년 거주)을 보유한 사람이 부산에 공시가격 3억원 주택(3년 보유)을 보유한 1세대2주택자가 두 주택중 어느 주택을 먼저 팔든 개정된 양도세법 하에선 중과대상에 속하지 않으므로 일반세율로 과세된다.

중과에서 제외되는 매입임대주택 요건도 완화된다. 공포일 이후 최초 양도하는 분부터 △임대호수 5호 이상→1호 이상 △ 면적 85㎡ 이하→149㎡ 이하 △의무임대기간 10년 → 7년으로 요건이 바뀐다.

이와 함께 근무상 형편으로 인해 주택을 취득해 2주택이 된 경우 외에 취학, 장기 요양 등으로 2주택 된 경우에도 양도세 중과에서 배제된다. 다만 취득시 3억원 이하, 1sus 이상 거주 및 당해 사유 해소일로부터 3년내 양도하는 주택에만 적용된다. 이로써 양도세 중과에서 배제되면 일반세율이 적용됨과 동시에 연 3%, 최대 30%(10년 이상 보유시)의 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다.

부동산세제와 관련된 이번 세제개편에 대해 부동산 전문가들은 전반적으로 “대출규제나 종부세와 같은 핵심사항이 빠져 부동산 시장이 활성화로 돌아설지는 미지수”라고 분석했다. 아울러 “이번 양도세 기준완화에 따라 강남권 등 이른바 버블세븐 지역만 수혜 주택이 나오고 있어 빈부 형평성 논란을 일으킬 수 있다”고 지적했다.

한편 전반적인 종합부동산세 개편은 현재 기획재정부와 관계부처간의 협의가 이뤄지고 있는 것으로 알려졌으며 이와함께 광범위한 주택공급 방안이 이달 하순에 발표될 예정이다.