서울 재건축 하락, 8.21대책 약발없나?

[프라임경제] 정부의 8.21대책에도 불구하고 전국 재건축 매매가 변동률이 0.51% 하락, 6개월 연속 하락세를 유지했다.

특히 서울 재건축 매매가 변동률도 -0.63%로 전달 대비 0.91% 포인트 상승했지만 여전히 하락세다. 부동산포털 닥터아파트에 따르면 이는 조합원 지위양도 허용과 후분양의무만 폐지하는 등 큰 실효성이 없었기 때문으로 분석된다. 특히 조합원 지위양도 허용은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정이 이뤄져야하기 때문에 빨라도 12월 이후에나 가능할 것으로 알려지자 재건축시장은 별다른 반응이 없다.

다만 하락폭은 다소 줄어들었다. 매도자들은 추가로 규제가 완화될 것이라는 기대감에 매물을 회수하고 있기 때문. 반대로 매수자들은 조합원 지위양도 허용으로 매물이 쏟아져 나올 것이라는 생각에 향후 시세가 하락할 것으로 예상하며 매수시기를 늦추고 있다. 한편 지방은 부산(0.80%), 울산(0.43%) 등 사업진행이 빠른 곳 위주로 국지적인 상승세를 보이기도 했다.

◆서울 재건축 매매가 변동률=-0.63%

지역별로는 강남구(-0.94%), 강동구(-0.82%), 서초구(-0.65%), 용산구(-0.35%), 노원구(-0.29%) 순으로 하락했으며 서대문구(0.63%)는 소폭 상승했다. 강남구는 8.21대책에서 조합원 지위양도 허용, 2종주거지에 대한 층고제한 완화 등이 이뤄졌지만 대부분 중층보다는 저층재건축을 위한 대책이다 보니 수혜를 받지 못하는 경우가 많아 시세가 내렸다.

또 종합부동산세 완화, 소형평형 의무비율 등이 이뤄지지 않았고 대출 고정금리마저 연 10%를 상회하는 등 거듭되는 악재에 매수세가 전혀 없었다. 삼성동 홍실 178㎡가 1억5,000만원 하락한 19억~22억원, 역삼동 개나리4차 188㎡가 1억2,500만원 내린 14억~15억원.

이번 대책으로 수혜를 받는 저층 재건축단지인 개포동 주공1~4차도 거래가 없기는 마찬가지다. 매수자들은 조합원 지위양도 허용으로 거래가 제한됐던 주공1단지에서 매물이 쏟아져 나오면 시세가 더욱 하락할 것으로 기대하며 매수시기를 늦추고 있기 때문이다.

개포동 주공2단지 82㎡가 7,000만원 하락한 15억~15억6,000만원. 강동구도 고덕동, 둔촌동 일대 재건축 단지가 계속 하락세이지만 8.21대책 이후 다소 하락세가 주춤해진 모습이다. 향후 재건축규제가 더 완화될 것이란 기대감이 커져 매도자들이 싼 매물을 회수했기 때문으로 분석된다. 둔촌동 둔촌주공3단지 112㎡가 2,000만원 내린 8억3,000만~8억6,000만원.

송파구는 전달(-3.80%) 급격한 하락세를 보인 잠실동 주공5단지, 가락동 가락시영 등의 하락폭이 줄었다. 잠실동 리센츠 등 이 일대에서 올 하반기 입주하는 1만8,000가구 집들이를 앞두고 처분하려는 1가구 2주택자 매물이 대부분 정리됐고 재건축에 대한 완화 뉴스가 나오자 섣부른 매도보다는 좀더 지켜보자는 관망세가 커졌기 때문이다.

신천동 장미2차 등 중층 재건축단지를 제외하곤 대부분 단지가 보합세를 나타냈다. 신천동 장미2차 128㎡가 2,750만원 하락한 9억~9억6,000만원이다. 경기도 재건축 매매가 변동률은 0.00%, 인천은 0.39%를 기록했다.

지역별로는 용인시(-0.74%), 의왕시(-0.17%) 등이 하락세를 보였으며 부천시(0.10%), 안산시(0.04%) 등은 소폭 상승했다.

용인시는 신갈동 신갈주공 시세가 하락했다. 8.21대책으로 문의는 증가했지만 이미 지난 7월 3일 조합설립인가를 받은 단지로 아직 조합원 지위양도가 안되기 때문. 신갈 주공 42㎡가 250만원 내린 2억2,000만~2억3,500만원이다.

반면 성남시 신흥동은 하락세를 멈추고 보합세로 돌아섰다. 8.21대책으로 신흥동 주공 조합원들의 기대감이 높아지고 있다. 특히 신흥동은 2종 일반주거지역 기준 적용되는 지역으로 층수제한이 완화(최고 15층→평균 18층)로 수혜를 받아 매도자들이 급매물을 회수했다. 신흥동 주공 76㎡가 3억8,500만~4억원선에 거래되고 있다.