테마상가 지고, 새로운 유형의 상가 뜬다

공급과잉과 임차인을 확보하지 못한 테마상가들이 몸살을 앓고 있는 반면에 새로운 유형의 상가들은 좋은 반응을 얻고 있어 희비가 엇갈리고 있다.

90년대 후반 동대문에서 호황을 누려 유행처럼 전국적으로 번졌던 패션몰 신화가 무너지고 있다. 과거 경제 성장의 바로미터였던 패션몰. 그러나 매장은 비어 있고 그나마 영업 중인 매장은 이자율에도 못미치는 수익률로 고전하고 있다는게 업계의 설명. 신축 중이거나 오픈 예정인 패션몰도 애물단지 신세가 됐다. 그 근원적인 원인으로는 패션몰이 인기를 끌면서 너도나도 패션몰 사업에 뛰어 드는 바람에 공급과잉을 초래했기 때문이다. 패션몰은 서울·수도권에 100여개를 비롯해 전국에 300여개에 이르는 것으로 알려졌다. 이중 각종 소송이나 분쟁으로 상권활성화에 어려움을 겪고 있는 곳은 대략 잡아도 100여곳. 서울 지역만 하더라도 동대문, 남대문, 명동, 영등포, 제기동, 이대, 서울대 입구, 홍대, 성신여대 등 대표적인 상권에서 재대로 오픈을 아예 못한 곳도 허다한 실정이다.

상가전문가들은 최근 몇년간 서울·수도권에 테마상가가 공급된 많은 데다 경기침체까지 겹쳐 앞으로 이들 상가 점포의 경매매물이 늘어날 것으로 보았다. 그러므로 수요자들은 경매물건이 싸다고 무턱대고 매입에 나서기보다 등기부등본 등 관련 서류에 보이지 않는 관리비 체납 등 보이지 않는 권리 관계의 파악은 물론 적정 임대료 수준, 상권전망, 재임대 가능성 등을 꼼꼼히 따져보고 투자에 나서야 한다고 조언한다.

이에 비해 새로운 유형의 상가들이 선을 보이고 있어 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 수변상가, 테라스형 상가. 스트리트형 상가. 완전 임대형 상가, 제3세대형 복합단지 등이 대표적인 사례

수변상가는 대부분 신도시나 택지지구 등에서 선을 보이고 있는데 송도국제도시와 청라지구는 바닷물길을 김포한강신도시, 서울 강서 마곡지구, 하남 풍산지구는 한강물길을 이용하여 부천 여월지구, 광교신도시는 수변 공원을 조성 명소화하여 상권활성화를 꾀할 계획이다.

첫 번째 스타트는 송도국제도시에서 선을 보일 예정이다. 송도국제도시의 명소로 떠오를 일명 ‘커넬워크’의 분양이 임박함에 따라 오피스텔은 물론 수변상가에 관심이 모아지고 있다. ‘커넬워크’는 국내 최초로 들어서는 저밀도 스트리트형(저층) 복합상가로 지하 1~2층, 지상 5층 8개동 규모로 상층부에는 83.6㎡~270.9㎡형 오피스텔 445실, 지상 1∼2층 양쪽에는 상가·쇼핑몰이 들어서는 유럽형 스트리트 몰(Street mall)이 조성된다.

금년 하반기 최고의 아파트 관심지역인 청라와 김포 한강신도시, 하남 풍산지구도 수변 공간 조성이 될 예정으로 예비 상가투자자들이 관심을 둘 만하다. 원래 김포매립지로 불렸던 청라지구에는 서해 물길과 단지 내로 흐르는 2개의 수로를 활용한 수변공간이 조성된다. 6㎞에 달하는 기존 하천의 물길을 단지 안으로 연결, 중앙공원 주변에는 폭 15ｍ의 수로를 만들 계획이다. 수로와 바다를 배로 오가며 레저·스포츠·관광을 즐길 수 있는 친환경 도시로 탄생하는 셈이다. 인천 북서부~북항으로 흐르는 폭 50m, 길이 4.6km의 공촌천과 폭 50m, 길이 2.6km의 심곡천도 체육시설, 요트 정박장 등을 갖춘 하천형 공원으로 꾸며진다.

김포 한강신도시는 국내 최초로 택지지구 안에 강물을 끌어들여 하천과 호수를 만드는 수로도시로 조성된다. 명칭에 걸맞게 한강을 활용한 16km 길이의 수로가 만들어질 예정이다. 특히 중심부에는 요트와 소형유람선까지 운행할 수 있는 폭 20m，길이 3.1㎞의 수로가 건설 될 예정이다. 실개천은 거주민들의 휴식공간으로 활용되며 도심 온도를 낮춰 열섬현상을 완화시킬 것으로 기대된다. 인근 한강변 60만㎡에는 조류생태공원이 조성되며 환경체험과 학습이 가능한 환경체험학습관(에코센터)도 건립된다. 대수로가 인근에 위치해 수로를 따라 조성되는 레스토랑, 라이브 카페 등 문화형 상가를 편리하게 이용할 수 있다.

여월지구는 녹지율이 35%를 자랑한다. 특히 아파트단지를 끼고 흐르는 ‘베르네천’은 또 하나의 볼거리이자 휴식공간이다. 총 길이 908m에 달하는 베르네천은 말라붙었던 실개천에 지하 침출수를 모아 자연수와 함께 흐르도록 복원한 것으로, 하천변을 따라 조성된 순환형 산책로는 지역 명소로 벌써부터 인기를 끌고 있으며 인근 분양 상가들도 덩달아 좋은 반응을 얻고 있다.

하남 풍산지구는 지역특성에 맞게 한강 인근이라는 지구의 특성을 살려 보행녹지축을 형성, 산보 및 자전거통행이 가능토록 하고 5개의 테마공원 및 수변공간이 조성된 친환경적인 단지로 현재 조성공사가 한창 진행 중이다. 미사리 조정경기장 인근에는 3만3000㎡부지에 3층 규모의 회센타상가도 곧 분양을 준비 중으로 전해졌다.

서울의 마지막 노른자위로 불리우는 마곡지구의 경우 수변 관광도시로 개발이 된다. 마곡지구 66만1000㎡ 부지에 조성되는 ‘마곡 워터프론트타운’은 공암진 수로를 통해 한강물을 끌어들인 이색적인 ‘수변도시’로 개발된다. 인근에 호텔, 위락시설, 유람선 및 요트 선착장 등을 설치해 지역 경제 활성화에 크게 기여할 전망이다.

일산신도시의 최대 개발호재인 한류우드에도 수변공원이 조성된다. 한강으로 흐르는 중앙배수로 1.3㎞ 구간에 14만㎡ 규모다. 인근에는 국제전시장 킨텍스 2단계 조성공사가 연내에 착공되고 고양시가 조성할 예정인 차이나타운, 아쿠아리움 등이 맞닿아 있다.

광교명품신도시에도 세계적인 호수공원이 들어선다. 광교신도시 내 원천, 신대호수 일대 1780만㎡(54만평)를 국제 현상설계공모를 통해 세계적인 호수공원으로 만들고 호수공원을 세계적 도시공원 전문가들이 제안한 문화예술, 생태, 물이라는 3가지 주제의 이에이스퀘어파크로 개발하고, 신도시 내에는 떨어진 빗물을 저장해 하천과 호수공원관리 등으로 재활용하는 물순환 시스템을 도입하겠다는 계획이다. 호수공원에는 이에 따라 6m조깅 산책로와 6m자전거도로, 한강까지 연결되는 광역자전거도로, 수상스키가 가능한 호수, 인공해변, 수상 수영장 등으로 꾸며진다. 또 호수변 잔디공원, 신대호수와 원천호수를 연결하는 운하, 문화예술 산책로, 어린이 환경교육 체험을 위한 환경센터, 수생 생태공원 등도 갖춰진다.

하지만 유망상가라도 주의 점은 반드시 있기 마련이다. 수변공간 주변은 상권이 이외로 빠르게 형성될 가능성은 있기 때문에 일대 상가투자를 하기 위해서는 꼼꼼히 상권분석을 마친 후 상가 위치 및 업종을 선정해야 한다. 그 중에서 가장 중요한 것은 상권 유동 인구의 동선파악과 수요분석으로 수변상가 일대는 시간대별로 수요층이 달리 형성되므로 특히 주목해야 한다는 것이다.

'테라스형' 상가는 실내 공간을 옥외로 연장하여 점포 공간의 활용도를 높히고 야외 풍경을 감상할 수 있도록 설계된 상가를 말한다. 상가 분양시장 불황기에도 테라스 상가는 서비스 영업공간을 제공함으로 상가 투자자들 뿐만 아니라 임차인들에게도 큰 호응을 얻고 있다. 타인에게 제약받기를 싫어하는 현대인의 욕구를 만족시키면서 테라스 바깥에 있는 차별성을 심어 준다는 점에서 테라스 상가의 인기는 당분간 상한가다.

최근에 신도시나 택지지구에 분양 상가들이 테라스를 조성하여 제공하고 있는 곳이 몇 군데 있는데 대부분 분양이 성공적이다. 서비스 공간으로 3~6m 정도의 전면을 제공하고 있어 상가 임차인에게도 선호되고 있다. 동탄 신도시에서 얼마전 분양 된 테라스형 상가는 주변보다 비싼 분양가에도 불구 전체 점포 90% 이상 마무리 되는 등 높은 인기를 끌었다. 이는 주변 상가들이 대부분 분양에 어려움을 겪는 현상과는 대조적인 현상으로 풀이된다. 송도신도시에서 분양하는 ‘송도 테라스가든’도 대표적인 사례다. 연면적 2만8,717㎡ 면적에 조성되는 송도 테라스가든은 점포가 모두 거리를 따라 배치되고 각 점포 앞에는 최신 유행 테라스 데크를 설치해 점포 공간 활용을 극대화하는 게 특징이다. 송도 테라슨가든도 5월 말 현재 전체 점포에 95%가 분양되는 등 비교적 높은 분양률을 보였다.

테라스상가의 경우 희소성으로 인해 분양가격은 대개 일반 상가보다 높다고 보면 된다. 테라스 상가를 분양 받을 경우 테라스 공간 면적분이 분양가에 포함이 되는지 여부를 잘 살펴야 한다. 계약 당시에는 테라스면적이 분양가에 포함이 안 된다고 하였다가 실제로는 분양가에 포함이 되어 법적분쟁으로 가는 경우도 종종 있기 때문이다. 사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 볼거리뿐만 아니라 투자가치도 높아 해당 지역의 명소로서의 값어치를 할 것임에 틀림없지만 상가는 입지에 따라서 미래가치가 결정되는 만큼 투자전에 신중하게 선택을 해야 한다.

또한 분양방식의 상가는 아니지만 새로운 형태의 임대목적의 상가도 선을 보이고 있어 눈길을 끌고 있다.

완전 임대형 상가는 선진국에서는 보편화된 상품이지만 국내에서는 처음으로 선을 보일 예정에 있다. 서울 신림역세권에 짓고 있는 15층 높이의 포도몰이 그 사례인데 개발 회사가 소유와 운영을 함께 하는 국내 최초의 완전 임대형 쇼핑몰이다. 미국의 금융지주사 와코비아가 프로젝트 파이낸싱을 담당하고 미국계 부동산 컨설팅 업체인 쿠시먼앤드웨이크필드가 상업시설 임대를 위한 리테일 에이전트로 참여하고 있다. 포도몰은 프로젝트 개발 비용 전체를 사모펀드를 조성해 미리 투자 받고 준공 후 개발 회사의 사업권을 유지하면서 쇼핑몰을 운영하는 방식으로 보면 된다.

복합단지 상가는 창원에 랜드마크로 떠오른 더시티7의 오픈으로 탄력을 받을 전망이다. 국내에서 대표적인 복합단지는 ㈜신영이 개발하는 청주 ‘지웰시티’, 동탄신도시 ‘메타폴리스’, 아산 ‘펜타포트’ 등이 대표적인 주자들이다. 이들 복합단지는 아직은 구체적인 분양방식이 알려지지 않았지만 ‘임대 후 관리’ 방식을 채택할 가능성이 높은데 그 이유는 대규모 상가의 특성상 임대 후 관리 방식이 체계적으로 상가를 활성화시키는 데 개발회사의 입장에서 유리하기 때문으로 보인다. 타워팰리스 내 상가 운영방식이 복합단지 개발과 더불어 일반화되는 것으로 실제 ㈜신영은지웰시티 상가를 100% 임대 후 직영체제로 운영하기로 했다. 메타폴리스 개발사인 ㈜메타폴리스도 이 방식의 채택 여부를 내부적으로 검토 중으로 알려졌다. 이 경우 별도의 자산관리회사가 복합단지 개발 후 상가를 관리하게 된다. 지웰시티의 경우 ㈜신영의 계열사인 신영에셋이 상가의 기획ㆍ설계ㆍ마케팅 등을 종합적으로 맡을 계획이다. 현금흐름의 측면보면 등기분양이 유리할 수도 있지만 복합단지 내 상가 활성화 차원에서는 임대분양 방식이 유리하다는 것이다.

임대분양 방식의 상가의 경우 분양업체별 계약조건이 상당부분 다르므로 본인에게 유리한 조건인지 우선 살펴봐야 한다. 복합단지 투자시에는 개발업체의 운영계획과 경험 등을 필히 따져야 하며, 특히 환승역세권에 입지한 경우 환승에 따른 단순 유동인구가 아닌 상가내로의 유입 인구에 초점을 맞춰야 할 것이다.