서울 뉴타운&대학가 상권 임대료 특수 누린다

왕십리, 신촌, 흑석동이 대표적

대학가 인근이 뉴타운 개발지역으로 지정되거나 수도권 등으로 대학이전이 추진됨에 따라 주변상권이 들썩이고 있다. 이에 지가까지 급등해 하숙비까지 치솟고 있다는 것이다. 또 '비싸더라도 편하고 주거 환경이 좋은 집에서 살자'는 학생들이 많아지면서 고급 빌라촌은 늘고 있는 반면 수십년동안 대학가의 터줏대감 역할을 했던 하숙방과 자취방은 줄어드는 등 최근 대학가에도 빈익빈 부익부 현상도 나타나고 있다.

지난 수년간 학생들의 호응 속에 영업해 온 업소들이 건물주의 갑작스런 임대료 인상 요구 때문에 가게를 다른 상권으로 이전하기로 하는 사례가 늘고 있다. 한 점포주인의 말을 인용하면 월 350만원이던 점포 임대료가 하루아침에 2배 이상 폭등, 더 이상 영업이 불가능해졌으며 아무리 건물 주인이 바뀌었어도 갑자기 임대료를 2배 이상 올리면 누가 견디겠냐고 하소연을 하였다.

이 점포는 휴가철이 끝나는 다음 달 1일 임대료가 저렴한 곳으로 이전할 계획이다. 인근 점포들의 사정도 마찬가지. 이 가게 역시 임대료를 단숨에 대폭 올리자 다른 상점을 알아보고 있다. 상가 전문가들은 대학가라 유동인구도 많고 장사가 잘 되기 때문에 임대료가 비싼 건 이해하지만 최근에 너무 많이 올랐다며 이 일대 건물주들이 담합해 가격을 올린다는 소리도 들린다는 것이다.

이처럼 최근 대학가 주변에서 음식점 등 소규모 점포를 운영하는 점포주들이 임대료와 관련, 불만을 쏟아나오고 있다. 특히 재개발지역 근처 대학가의 경우 상황은 더욱 심각하다. 뉴타운 등 재개발 호재 때문에 지가가 오르자 임대료도 천정부지로 오르고 있는 것이다.

먼저 왕십리 뉴타운과 인접한 한양대 주변 상가 점포주들도 최근 임대료 인상에 골머리를 앓고 있다는 것. 점포 주인들은 작년 이만때와 비교해서 1년 새 50~200%까지 임대료 인상 압박을 받았다고 한다. 최근 인근 점포시세를 살펴보면 작년에 82.5~99㎡크기의 1층 점포 권리금이 1억 4000만~2억원, 보증금은 6000만~1억 1000만원, 월 임대료는 250만~300만원선이였으나 최근 조사에 따르면 권리금의 변동은 크게 없으나 보증금은 1억~1억 5천만원, 월 임대료는 400만~500만원으로 뛰었다. 왕십리 뉴타운을 비롯해 민자역사 건립, 분당선 연장, 성동구 행정타운 건립 등 각종 개발 호재 때문으로 원인이 분석이 된다.

흑석뉴타운이 바로 붙어 있는 중앙대 인근도 지난해부터 점포 임대료가 크게 상승하고 있다. 대학가는 원래 학생들을 상대로 영업하는 영세 상인들이 많은데 임대료가 계속 오른다면 해당 상인들은 자리를 비우게 되고 그 자리에는 편의점이나 대기업 소유의 각종 전문 상점들이 들어설 수 밖에 없다. 그 동안 중앙대 인근 점포는 외지인의 유입이 상대적으로 적고 상도동 방향의 좁고 경사가 심한 고갯길로 인해 상권 단절현상이 빚어지면서 크게 활성화 되지 못했다. 그로 인해 임대료가 여느 대학 상권보다 싼편이였다. 그러나 두산그룹이 중앙대학을 인수하기 시작하고 중앙대병원이 오픈, 9호선 개통이 가시화 되면서 사정은 크게 달라졌다. 중앙대 상권도 홍대상권처럼 외부에서 인구가 유입하는 복합상권으로 성장 가능성이 높기 때문이다.

현재 임대료 시세를 보면 중앙대 앞 전용 20㎡ 기준으로 1년전 5000만원에 120만원 수준권리금은 3000~5000만원 선이였다. 그러나 최근에 여건을 크게 달라졌다. 보증금 1억~1억 2천, 월세는 200~250만원 권리금은 두배인 6000만원~1억원으로 껑충 뛰었다. 다만 아쉬운 점은 뉴타운 사업으로 주민들의 연쇄 이주가 예상이되어 당분간의 상권은 위축될것으로 전망된다.

서울 북서부 최대 상권인 신촌 및 이화여대 일대는 아현뉴타운 호재로 투자자들 사이에 화두로 떠오르고 있다. 신촌지역 최대 메인 상권인 현대백화점∼연세대 방면으로 이어지는 번화가에 이어 이화여대 쪽도 뉴타운의 영향을 받고 있다.

신촌 상권의 대표적인 메인상권인 현대백화점∼연세대 양쪽 통로 방향의 점포는 66㎡대 A급 점포가 권리금 4억원 수준, 골목 안쪽의 점포는 1억원선 정도로 형성이 되어 있다. 최근 신촌로터리∼연세대 2차로 길목에는 기존에 성업하던 패스트푸드점이 사라지고 웰빙붐을 타고 ‘레드망고’, ‘과일아이스크림’ 등의 소프트푸드점과 이동통신 등 정보기술(IT) 업종이 눈에 띄게 늘고 있다.

신촌 민자역∼이화여대로 이어지는 골목에는 패밀리레스토랑, 스파게티집, 퓨전 레스토랑과 옷집, 웨딩숍 등이 주를 이루고 있다. 트렌드이 변화가 많은 곳으로 대표적인 상권인 이화여대 상권은 최근 상가 트렌드를 좀 다양하게 반영하고 있어 아현뉴타운의 개발로 신촌 상권의 핵심으로 떠오를 전망이다. 이곳 대로변의 점포 시세는 1층 49.5㎡ 매장을 기준으로 해서 대로변은 보증금 1억∼3억원, 임대료 250만∼550만원, 권리금 3억∼5억원 이면도로는 보증금 5천~1억5천, 임대료 120~300만원, 권리금 7천~1억 2천 사이에 형성돼 있다. 1년전과 비교해서 임대료나 권리금은 크게 변동은 보이지 않고 있다. 다만, 민자역사와 이대APM 등 대형상가의 잇다른 상권활성화의 실패는 아현뉴타운으로 인한 견고한 개발호재가 있음에도 불구하고 상권을 동반 스럼화함은 물론 주변에 권리금이나 임대조건 형성에 마이너스 요인으로 작용하고 있는 것은 틀림 없다.