금리상승기 상가 투자전략

 

한국은행이 8월8일 기준금리를 기존보다 0.25%포인트 상향 조정한 5.25%로 발표했다. 기준금리가 오르면서 금리인상 도미노 사태가 벌어질 전망이다.

양도성예금증서(CD) 금리는 연 5.41%에서 5.44%로 올라 한 달 동안 0.33%포인트나 뛰었고 이에 따라 CD금리에 연동하는 시중은행의 변동형 주택담보대출 금리는 연8%선을 돌파하는 사태가 빚어지고 있다. 따라서 부동산담보대출을 받았거나 계획한 사람들은 금리인상에 따른 심적 부담이 높아지는 상태다.

주택담보대출자들이 이자부담에 따른 주택의 처분을 고려한다면 상가투자자들은 금리인상에 따른 수익률저하로 같은 금액으로 안전한 금융권 상품에 저축할 때 보다 수익률이 낮거나 오히려 손해를 보는 것은 아닌지 불안 할 수밖에 없다.

상가정보제공업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 분양중인 상가분양가와 예상임대료, 예상보증금을 적용 금리에 따른 수익률 변화를 분석해 보았다.

전용면적 22.05평. 분양면적 42.44평. 분양가 7억5천4백80만원

(1) 분양가의 30%를 대출받을 경우

(2) 분양가의 40%를 대출받을 경우

                                            *자료제공: 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)

결과를 보면 담보대출금리가 6%일때는 레버리지 효과로 분양가의 40%를 대출받는 것이 수익률이 높고 7%일때는 거의 수익률이 같고 8%일때는 분양가의 30%만 대출받는 것이 0.34%포인트 수익률이 높은 것을 알 수 있다. 

즉, 금리인상이 예상되는 현 시점에서는 자기자본비율을 70%정도로 높이는 것이 수익률을 높일 수 있는 방법이다.

다음으로 같은 금액을 상가투자하는 대신 은행예금 상품에 넣어 이자수익을 얻을 경우 수익률을 알아보자. 위의 상가를 30% 대출받아 분양받을 경우 실투자금액은 463,080,800원이 되는데 이 실투자금액을 은행상품에 넣을 경우 이자수익은 다음과 같다.

 

                                                                             

<**40%대출받을 경우 실투자금액 378,600,500원의 경우도 이자수익률은 같다)

현재 출시된 금융권 고금리 상품이 연 5%~6%대인 것을 감안해 보면 현 시점에서 같은 금액으로 상가에 투자하는 것이 수익률이 높은 것으로 분석됐다. 

위의 수익률비교에서 상가를 분양받을 경우 발생할 수 있는 공실에 따른 임대료 수입이 없을 경우나 또는 상가의 가격상승에 따른 투자수익 등은 고려하지 않았다.   

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “금리별 수익률을 분석해 보면 현시점처럼 금리 인상 가능성이 높을 때는 자기자본 비율이 70%이상이어야 안정적이다. 또 많은 투자자들이 우려하는 것과는 달리 금융권 이자상품과의 수익률 비교에서 은행이자금리 7%이고 대출이자금리는 8%여도 지역적 수요가 높은 선별적인 투자가 담보된다면 상가투자가 수익률이 더 높다.”고 설명했다.